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[전문가칼럼] 조정대상지역 해제, 주택 자산관리 재점검의 시점

 

(조세금융신문=이장원 세무사) 6월 30일 국토교통부는 대구 일부지역과 경북 경산시 등 11개 시군구를 조정대상지역에서 제외했다. 이로 인해 주택관련 세금인 양도소득세, 증여세, 종합부동산세, 취득세 등이 영향을 받게 된다. 내 주택 자산관리에 어떤 변화가 있는지 꼼꼼히 살펴보고, 절세로 나아갈 수 있는 방법을 모색해보도록 하자.

 

1. 기존 매도를 원했던 소유자의 주택이 보유기간 2년 이상의 주택이었다면 양도소득세 영향이 바뀌는 바는 없다. 조정대상지역 내 2년 이상 보유 주택은 2022년 5월 10일부터 2023년 5월 9일까지 한시적으로 중과배제를 받기 때문이다. 물론 한시적 배제가 끝나고 나서도 조정대상지역이 해제된 지역이기 때문에 중과세율 적용을 받지 않는다.

 

2. 기존 매도를 원했던 소유자의 매도가 이뤄지지 않는다고 하더라도 조정대상지역 내 2주택자라면 2023년부터 보유세에 대한 부담은 조금 덜 것으로 보인다. 종합부동산세의 중과세율 적용은 3주택 이상 소유하거나 아니면 조정대상지역 내 2주택을 소유한 자가 중과세율을 적용받기 때문이다.

 

3. 조정대상지역 해제로 인해 증여 취득세 중과가 완화된다. 조정대상지역 내 시가표준액 3억 원 이상인 주택을 증여하면 증여취득세로 중과가 된다. 일반적인 증여취득세는 4%인데, 증여취득세가 중과되면 주택 전용면적 85㎡ 이하는 12.4%, 85㎡ 초과는 13.4%로 중과된다.

 

취득세의 실질적 납부자는 자녀인데 자녀의 세부담이 줄어들기 때문에 조정대상지역 해제 또는 해제가 예정된다면 이를 염두에 두고 증여하여 취득세를 절세할 수 있다.

 

4. 증여를 한다면 임대차보증금 또는 근저당권이 설정된 주택을 부담부증여하여 절세하도록 하자. 조정대상지역 해제로 인해 양도소득세 중과도 적용되지 않고, 증여취득세 및 매매취득세 중과세도 더 완화되기 때문에 부모세대와 자녀세대의 세부담이 훨씬 줄어들게 된다.

 

나아가 부담부증여로 인해 실질적인 증여부분의 가액이 더 낮아져서 자녀가 부담하는 증여세 부담이 줄어들고, 채무 승계부분에 대해서는 부모가 양도소득세로 부담하기 때문에 세부담 당사자 측면에서도 더 유리하다. 아무래도 자녀는 경제적 여력이 더 부족할 수 있기 때문이다.

 

5. 주택가격 조정으로 인해 매매가 되지 않아 차라리 자녀에게 주택증여를 하고자 한다면 2023년 이전에 주택증여를 하도록 하자. 2023년 1월 1일부터는 증여취득세에 대한 과세표준이 개정되어 취득세가 증가할 것이기 때문이다.

 

2022년까지는 공동주택가격 또는 개별주택가격을 취득세 과세표준으로 하였으나, 2023년부터는 증여의 경우 “시가인정액”을 취득세 과세표준으로 한다. 만약 “시가인정액”을 산정하기 어려운 경우에만 시가표준액인 공동주택가격 또는 개별주택가격을 과세표준으로 적용한다.

 

여기서 “시가인정액”이란 “매매사례가액, 감정가액, 공매가액 등 시가로 인정되는 가액”으로 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 이내의 기간에 취득대상이 된 부동산 등에 대한 가액이 있는 경우에 이를 과세표준으로 삼는 것이다.

 

대표적인 주택으로 아파트를 들 수 있다. 아파트의 경우 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 이내의 기간에 증여부동산과 유사한 면적 및 기준시가의 아파트 거래가 발생하면 이를 “시가인정액”으로 보기 때문에 기존 공동주택가격보다는 더 높은 과세표준으로 증여취득세가 발생하게 된다.

 

6. 조정대상지역이 해제된 지역 내 주택을 증여로 취득한 자녀는 2년 이상 거주요건을 충족하지 않아도 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있다. 그렇기 때문에 무주택자인 자녀가 증여를 받은 후 2년 이상 보유하여 양도한다면 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있어 자녀에게 부의 이전을 하기 적합하다.

 

7. 조정대상지역이 해제되지 않은 지역은 위 6가지를 염두에 두자. 노무현 정권에서 부동산 규제정책과 문재인 정권에서 부동산 규제정책은 그 결이 아주 유사하다. 노무현 정권에서 설정된 투기지역 역시 수도권 이외의 지역이 먼저 해제가 되고, 3개월에서 2년 내에 점진적으로 당시에 투기지역이 해제되었다.

 

현재의 조정대상지역이 과거와 똑같은 패턴이 되지 않을 수 있겠지만, 결국 점진적인 조정대상지역 해제의 신호탄이 될 수 있는 이번 조정대상지역 해제를 가볍게 보지 말자. 본인이 소유한 주택의 지역이 조정대상지역에 풀렸을 때 어떻게 자산 포트폴리오의 변동을 취해야 자산관리 및 부의 이전을 용이하게 할 수 있을지 예측해보는 것이 정말 중요할 것이다.

 

[프로필] 이장원 장원세무사 대표세무사

•(현)한국세무사회 세무연수원 교수
•(현)대한중소병원협회·대한의료법인연합회·대한요양 병원협회 자문세무사
•고려대 문과대학/연세대 법무대학원 조세법 졸업
•저서 《부의 이전》, 《나의 토지수용보상금 지키기》 등 다수
•“세금을 통해 세상을 보는, 두꺼비 세무사” 유튜브 및 블로그 운영중

 

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