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[전문가칼럼] 2021년 공익수용 토지보상자를 위한 양도소득세 전략

 

(조세금융신문=이장원 세무사) 해를 나누어 보상받아 절세하기, 이제는 불가능해졌다

 

문재인 정부가 서울·수도권의 밀집된 부동산 가격을 잡기 위해 서울 접경지에 총 17만 가구를 공급하는 ‘3기 신도시’ 계획이 하나씩 가시화되고 있다.

 

그러나 너무 급했던 것일까? 급히 추진했던 3기신도시 보상에 대한 갈등이 생기기 시작했다. 하남교산 신도시 토지보상을 두고 지난 20년 12월 21일 토지주들에게 LH가 사전 보상안내문과 함께 감정평가통지서를 우편으로 일괄 발송하였다.

 

이 사전 계약기간이란 12월 22일부터 24일로 지정하고 3일간 체결된 계약에 한해서만 2020년에 소유권이 이전되어 20년 양도가 되고, 그 이외의 계약체결은 20년을 넘어서 21년 양도가 된다는 것이다.

 

기간이 너무 짧다는 지주의 반발이 있자 며칠을 더 추가하여 12월 29일까지 추가계약을 받아 최대한 지주의 20년 양도가 될 수 있게 도와주었다.

 

그러나 토지주는 본인들의 토지보상금에 대한 적정성을 파악하고, 보상금의 증액 가능성과 해를 달리하여 보상을 받을 경우 세제혜택 및 절세가 되는 가액이 얼마나 되는지의 의사결정을 하고 싶었을 것이다. 크리스마스 연휴가 있었던 짧은 1주일 정도의 시간 내에 전문가에게 도움을 받기란 거의 불가능에 가까웠을 것이다.

 

양도소득세는 매년 발생하는 양도소득 과세대상 자산에 대한 세금이므로 2필지 이상의 토지를 보상받는 지주의 경우 해만 달리하게 되더라도 해마다 적용받을 수 있는 세액감면과 누진세율 만큼에 대한 세금을 크게 줄일 수 있다. 20년과 21년에 2필지를 나누어 보상을 받았다면 보상금에 따라 다를 수 있겠지만,

 

1. 누진세율에 따른 누진공제 3,540만원

2. 1년 한도 1억원의 세액감면, 5년 한도 최대 2억원의 세액 감면 적용으로 2년에 나누어 매년 1억원씩 감면을 받았다면, 일괄 양도하여 1억원만 감면받는 경우에 비해 1억원을 더 감면받을 수 있어 산술적으로 1억 3540만원의 세금 이득을 취할 수 있다.

 

그러나 이제 2021년이 되었으므로 2필지의 토지가 21년에 강제 수용되어 합산되는 양도소득세 적용을 받게 될 터이니 절세관점에서는 불리하게 되는 것이다. 최초협의를 하지 않고 수용재결을 통해 기간을 연기시켜 22년으로 시점을 옮기면 된다고 생각할 수 있다.

 

하지만 하남교산의 최초협의기간이 끝나고 통상적으로 6~8개월 후 수용재결의 결과가 나오면 중앙토지수용위원회의 수용재결에 따른 수용개시일이 발표될 것이다. 이 ‘수용개시일’은 소득세법 상 확정되는 양도일이 되는데 통상적으로 21년 하반기에는 모든 양도가 마무리 돼 버릴 것이다. 즉, 22년까지 양도시기를 연기할 수 없는 상황이 된다는 것이다.

 

20년 개정세법이 토지 보상자에게 미치는 영향은?

 

그 밖에도 20년과 다른 21년 세법을 적용받게 될 지주는 올해부터 적용될 세법 개정사항에 대해 알아두는 것이 좋다.

 

1.소득세 최고세율 조정

 

21년 1월 1일부터 양도소득세 최고세율이 조정된다. 20년 까지는 5억 초과분에 대해서 42%가 최고세율(지방소득세 포함 46.2%)이었으나 이번 개정으로 인해 5억 초과 ~ 10억 이하는 42%의 세율을, 10억원 초과에 대해서는 45%의 최고세율(지방소득세 포함 49.5%)이 적용된다. 2017년 세제 개편이후 3년 만에 다시 최고세율 구간이 생긴 것이다.

 

토지보상금에 대한 과세표준이 10억원을 넘어가는 납세자에게는 3.3%의 증가된 세액을 납부하여야 한다. 20억원의 과세표준인 지주가 20년에 보상협의를 하였다면 감면 전 양도소득세는 약8억 8500만원(지방소득세 포함)이지만, 21년에 협의한다면 약9억 1800만원(지방소득세 포함)으로 3300만원의 세금을 더 납부하여야 한다.

 

아직 기한이 많이 남았다며 최초협의를 2020년 연말에 하지 않고, 2021년 연초에 하였다면 3300만원이 고스란히 손실로 이어진다는 것이다.

 

수도권에서 이뤄지는 토지 보상금은 대부분 높은 과세표준을 적용받는 경우가 많으므로 20년도에 세금 상담을 받았던 지주 중에서는 본인의 세금이 늘어나게 되더라도 놀라지 않길 바란다. 한 필지에 대한 보상금 증액을 계획 중인 지주는 높아진 세율에 맞춰 보상금 증액이 일정금액 이하가 된다면 오히려 손실을 보는 경우도 발생할 수 있다. 미처 전문가를 통해 알아보지 못 했던 바에 대한 아쉬움이 충분히 남을 수 있을 것이다.

 

2.조정대상지역 다주택자 중과세율 적용제외 주택 추가

 

다주택자는 조정대상지역 내 주택을 양도 시 양도소득세가 중과가 되지만 일정 조건을 충족하는 주택은 중과에서 제외하고 있다. 필자는 예전부터 왜 ‘3기 신도시’내 토지보상이 이루어질 것인데 사업지구 내에 있는 주택의 강제수용에 있어서는 중과세 배제를 해주지 않는 것인가에 대해서 아쉬움과 의문점이 있었다.

 

입법자는 이 점을 파악하고 이번 20년 세법 시행령 개정안에 이를 포함하였다. 토지보상법 및 도시정비법 등에 따라 수용·양도되는 주택이 조세특례제한법 77조에 해당하는 양도소득세가 감면되는 공익사업용 주택이라면 중과에서 제외해주겠다는 개정안이다.

 

모든 주택이 대상이 되진 않는다. 여기에 해당하는 주택은 조특법 77조의 조건인 사업인정고시일부

터 소급하여 2년 이전에 취득한 주택 및 주택부수토지여야 한다. 투기세력을 억제하기 위해서 사업인

정고시일부터 소급하여 2년 이전에 취득하여야 하기 때문에 꼭 본인의 주택보상에 대한 취득시기와

사업인정고시일을 살펴보도록 하자.

 

[프로필]이장원 장원세무사 대표세무사
• 근로복지공단, 한국보건복지인력개발원 세무 전담교수
• 연세대학교 조세법 석사
• 고려대학교 졸업
• 저서 《나의 토지수용보상금 지키기》

 

 

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