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[전문가칼럼]30조원 넘게 풀리는 토지 공익수용 보상금, 토지주의 절세전략은? ②

 

(조세금융신문=이장원 세무사) 인천계양과 하남교산 필두로 본격적인 토지보상 일정 착수

 

한국토지주택공사(LH) 등은 8월 7일 인천계양 테크노밸리와 하남교산 공공주택지구에 편입된 토지·물건 등에 대한 보상계획을 공고했다. 본격적인 3기 신도시 토지 공익수용 보상이 시작되는 것이다. 토지 보상 가격은 선정된 3인의 감정평가사법인이 산정한 감정평가액을 산술평균해 결정된다. LH는 보상협의회를 구성하고 감정평가 등을 거쳐 이르면 올해 12월부터는 보상 협의를 시작할 계획이다.

 

만약 손실보상 협의가 원만하게 이뤄지지 않으면 수용재결을 거쳐 재결금 지급이나 공탁을 하는 절차를 거치게 된다. 수용재결에 이의가 있다면 이의 신청이나 행정 소송을 제기할 수도 있다.

 

나의 수용보상금 명세서를 살펴 절세전략을 계획하자

 

토지 보상자 A씨의 수용보상금 명세서를 살펴보며 절세전략을 살펴보도록 하자.

 

1. 미리 갖춰 놓은 등기부 등본, 토지대장 및 건축물대장, 개별공시지가, 토지이용계획확인서 등 수용부동산 관련 서류와 보상금 내역 명세서의 소재지, 지번, 지목 및 면적이 똑같은지 확인한다.

 

2. 지목과 현황지목의 차이점이 있을 수 있다. 바로 A씨의 1번 지번이다. 지목은 등기부등본상 지목으로 1번 지목의 ‘목’은 목장용지를 말한다. 하지만 현황지목은 창고용지를 지칭하는 ‘창’이다. 이는 보상액 산정의 기준인 현실적인 이용 상황을 기준으로 감정평가하였을 때 목장용지가 아닌 창고용지로 쓰이고 있음을 알 수 있다.

 

실제로 A씨는 해당 토지 위에 창고건물을 건축하여 창고임대업을 하고 있다. 현황지목은 카카오 지도 등 인터넷 지도에서 그 현황을 쉽게 파악할 수 있다.

 

 

현황지목은 여러 세액감면의 요건 판단 시 핵심적으로 영향을 미치기 때문에 중요하다. 「조세특례제한법」에는 목장용지로 쓰이고 있는 토지의 양도 시 ‘축사용지에 대한 양도소득세 감면’을 적용받아 수용 과세기간에 다른 감면을 포함하여 최대 1억원의 세액감면을 받을 수 있다.

 

하지만 A씨의 1번 토지는 현황지목이 창고용지이므로 세법의 실질과세 원칙에 따라 축사용지에 대한 세액감면을 적용받지 못한다.

 

A씨의 2번 토지는 공부상 지목과 현황지목 모두 ‘전’임을 알 수 있다. 이를 토대로 A씨가 실제 농사를 지었다면 재촌·자경요건을 검토하여 농지자경감면이나 농지대토감면을 적용받아 수용 과세기간에 다른 감면을 포함하여 최대 1억원의 세액감면을 받을 수 있다.

 

현황지목이 알려주는 정보는 각 지목이 적용받을 수 있는 감면요건의 가장 기초적인 정보가 되므로 보상금 내역 명세서의 현황지목이 다르다면 사업시행자에게 수정을 요청하자.

 

3. A씨 소유 2필지의 지적은 1번 1000㎡, 2번 500㎡이다. 여기서 1번 토지의 지적은 그중 900㎡만 편입이 되고, A씨는 그 중 지분을 300/900 가지고 있다. 이를 통해 A씨의 1번 지번은 일부인 300㎡가 수용대상 면적이고, 2번 지번은 전체 면적인 500㎡임을 알 수 있다.

 

토지 일부만 수용되는 경우 잔여지는 본인이 기존현황으로 사용할 수 있다. 그러나 수용되는 토지의 경계선이 기존현황대로 토지를 사용하는 것이 적합지 않는 경우가 발생할 수 있다. 기존 현황대로 토지를 사용하는 것이 적합하지 않다면 토지소유자는 잔여지에 대한 확대수용 요건충족 여부를 확인 후 잔여지 수용재결 신청을 하는 것이 합리적이다.

 

다만, 토지가 일부만 수용된다는 사실 자체만으로 잔여지신청을 할 수 있는 것은 아니므로 반드시 잔여지 확대수용 매수요건을 검토하도록 하자.

 

4. A씨는 ‘금액’의 합계액인 7억원이 토지보상 양도소득세 계산의 양도가액이 된다. 현황지목 당 ‘단가’는 인근 토지소유자와 유사한 수준으로 산정된다. 일반적으로 본인의 토지가 도로를 인접하고 있거나 사거리 모퉁이 부분인데 보상금액이 인근 토지와 별반 차이가 없게 산정될 수가 있다.

 

이럴 때 감정평가사에게 보상금 증액을 할 수 있는 근거가 있는지 확인하여 보상금 증액을 위한 재결신청하는 것을 권한다. 여러 필지가 수용되는 처지라면 수용재결을 통해 보상금액을 높이는 방안과 절세전략을 통한 보상금을 지키는 방안, 이 두 가지를 모두 고려하는 것이 나의 토지수용보상금을 지키는 최고의 방법이다.

 

[프로필]이장원 장원세무사 대표세무사
• 근로복지공단, 한국보건복지인력개발원 세무 전담교수
• 연세대학교 조세법 석사
• 고려대학교 졸업
• 저서 《나의 토지수용보상금 지키기》

 

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