(조세금융신문=이장원 세무사)
토지 양도소득세 인상 피하려 증여 폭증, 그러나 세금 인상은 없던 일로…
2021년 3월 29일, 3·29대책에 따른 토지의 세율인상 예고는 시장을 들썩이게 만들었다. 토지주는 비사업용 토지에 대한 양도소득세 중과가 겁이 나 헐값에 매도를 하거나 급히 자녀에게 증여를 하였다. 그러나 2021년 12월, 정부가 한국토지주택공사(LH)발 투기 사태 대책으로 내놓은 비사업용 토지에 대한 양도소득세 중과 안이 국회에서 무산되었다.
국민의 공분을 산 LH사태로 인해 애꿎은 국민이 피해보는 일은 발생하지 않았지만 유사 세법이 미래에 개정되지 않으리란 보장은 없다. 그렇기 때문에 이번에는 토지 증여에 대한 최근 트렌드 및 절세방안에 대해서 고민해보는 시간을 가져보도록 하자.
토지 증여라고 생각하면 단순히 기준시가에 토지를 자녀에게 증여한다는 것만 생각하는 지주가 십중팔구다. 증여계약을 완료하고 단순히 세금계산을 위해서만 세무사를 찾아오는 경우가 많은데, 증여 전 다양한 절세방안과 수증자의 추후 양도까지 고려한 절세 자산관리는 부족한 상황이다.
순수증여와 달리 부담부증여는 배우자나 자녀에게 토지를 증여할 때 토지에 설정된 근저당권과 같은 부채를 포함해서 물려주는 것을 말한다. 증여세 산정할 때 부채 부분을 뺀 금액을 기준으로 계산하기 때문에 자녀가 부담해야 하는 증여 부분이 줄어들어 절세 수단으로 활용되고 있다.
최대 절세를 위한 부담부증여, 다음 5가지를 체크하자!
그러나 조정대상지역 내 토지에 대한 각종 부동산 세법 개정으로 인해 부담부증여가 무조건 절세를 만들어내는 것은 아니다. 다음의 경우를 부담부증여 전 꼭 고려하자.
1. 증여자가 비사업용토지라면 양도소득세 중과를 고려하자
증여자인 부모가 납부하여야 하는 양도소득세를 고려하자. 부모가 8년 자경을 통하여 독립한 자녀에게 부담부증여를 한다면 1억원까지 양도소득세 감면을 적용받으므로 세 부담이 많이 줄어들어 최상의 절세플랜이 될 수 있다.
그러나 부모가 비사업용토지로 보유하고 있다면 순수증여보다 오히려 더 큰 세액을 납부하는 상황이 될 수 있다. 또한, 부담부증여는 증여를 통한 가족 구성원 간 내부거래이므로 타인에게 양도하여 양도가액을 수령하는 외부 유입자금이 발생하지 않는다. 그러므로 부모가 비사업용토지이어서 고액의 양도소득세가 나오는데, 이를 납부할 여력이 없다면 부담부증여는 세 부담 측면에서 상당히 부담스러울 수 있다.
2. 자녀의 납부 여력을 고려하자
자녀가 경제적 능력이 없거나 미비하다면 부담부증여를 통해 세 부담이 분산되었더라도 증여세와 취득세에 대한 부담이 클 수 있다. 그러므로 자녀의 납부 여력을 고려하여 증여세 대납액까지 같이 증여하는 방안을 고민하도록 하자.
납부 여력이 일부만 된다면 두 가지의 세금 중 취득세를 먼저 고려하도록 하자. 취득세 납부 없이는 부동산의 등기를 완료할 수 없기 때문에 취득세를 우선순위로 납부해야 한다. 그러므로 취득세 재원을 조부모를 통한 증여로 마련하는 방식을 취하는 것도 하나의 방법이다.
그러면 증여세는 어떻게 해야 할까? 증여세에는 연부연납이란 제도를 활용할 수 있다. 증여세의 납부세액이 2000만원을 초과하는 경우 연부연납 신청서 제출 및 연부연납을 신청하는 세액에 상당하는 납세담보를 제공하면 허가를 통해 납부세액에 따라 최대 5년간 세금을 나누어 낼 수 있다.
3. 자녀의 근저당권 승계 및 「농지법」상 취득이 가능한지 검토하자
나머지 사항이 모두 절세 가능한 방향으로 검토되었더라도 근원적인 검토사항이 있다. 바로 근저당권의 승계가 자녀에게 가능한지 검토해보아야 한다. 최근 부동산 정책으로 인해 전 금융권의 비주택담보대출에도 LTV규제를 신설하였고, 부모의 신용도와 달리 자녀의 신용도에 따라 은행에서 근저당권 승계가 불가능 혹은 일부만 가능하다는 이야기를 들을 수 있다. 세법 이외의 검토사항이지만 근저당권의 승계가 되지 않는다면 예상했던 부담부증여 세액보다 높은 세액을 납부하는 상황이 펼쳐질 수 있다.
또한 토지투기 규제로 인해 토지 취득 시 자금조달계획서 제출로 인한 증여세 세무조사 대비와 「농지법」상 농지취득 가능여부 등을 파악해야 한다. 농지취득의 심사가 더 강화되었기 때문에 취득 자체가 불가능해질 수도 있다.
4. 절세를 위한 핵심인 적정 채무액을 고려하자
부담부증여의 핵심은 본인과 부모 간에 발생하는 3가지 세액인 양도소득세, 증여세 및 취득세가 최소화되는 채무액을 찾는 것이다. 적정 채무액에 따라 세액 차이는 천차만별로 벌어지게 되는데, 현재 상태에서 단순히 세액이 절세될 것이라는 가정으로 부담부증여를 하게 된다면 생각보다 고액의 세금에 놀랄 수 있다.
적정 채무액을 알아내기 위한 세무 컨설팅을 통해 적정 채무액을 확인한 후 현재 근저당권 설정 등의 금액변동이 가능한 시점에 적정 채무액으로 기존 채무액을 변경한 이후에 부담부증여의 시점을 계획하는 것이 절세를 위한 최적의 방법이다.
5. 자녀의 취득가액 및 비사업용토지 여부를 고려하자
토지를 증여로 취득 시 대부분은 당장의 증여세를 줄이기 위해 ‘시가’보다는 낮은 가액인 ‘기준시가’로 증여받고자 한다. 현재 자녀의 증여세 납부여력이 안된다면 어쩔 수 없지만, 이후 취득가액이 기준시가로 낮아진 상태이기 때문에 추후 자녀가 증여 토지를 양도할 때에 낮아진 취득가액으로 계산되므로 양도소득세가 더 커지게 된다.
또한 취득 토지가 농지라면 대부분의 성인자녀는 농사에 전업하지 않기 때문에 추후 양도시점에 비사업용토지로 적용될 것이다. 비사업용토지상태에서 양도를 하게 되면 중과세율을 적용받아서 자녀에게 부의 이전을 해주려고 했던 양도차익이 양도소득세로 대부분 납부되는 결과를 초래할 수 있다. 그러므로 미리 세무사와 시뮬레이션을 통해 추후 양도소득세 부분까지 고려하여 부의 이전을 하는 것이 현명하다.
[프로필] 이장원 장원세무사 대표세무사
• (현)대한중소병원협회·대한의료법인연합회·대한요양 병원협회 자문세무사
• 고려대 문과대학/연세대 법무대학원 조세법 졸업
• 저서 《나의 토지수용보상금 지키기》, 《한 권에 담은 토지세금》, 《의사의 세금》 등 다수
• “두려울 때 꺼내보는 비법, 두꺼비 세무사” 유튜브 및 블로그 운영중
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