(조세금융신문=이장원 세무사) 

더불어민주당 부동산특별위원회의 주택시장안정을 위한 공급·금융·세제 개선안 보도

더불어민주당 부동산특별위원회의 주택시장안정을 위한 공급·금융·세제 개선안이 지난 5월 27일 보도되었다. 부동산을 더 공급하고, 무주택 세대주에게 LTV지원을 하겠다는 개선안과 더불어 세제 개편을 통해 부동산을 잡겠다는 방안이었다.

그러나 보도자료 발표 후 주택임대등록 사업자는 불안함에 떨 수밖에 없었다. 주택임대등록 사업자 입장에서는 개선보다는 혜택을 철수하겠다는 것이기 때문이다.

계속 축소되는 주택임대등록 사업자에 대한 세제 혜택, 불안함은 어디까지?

1. 주택임대등록을 적극 권했던 2017년 8·2대책

부동산 정책의 시작점은 2017년 8·2대책이라고 볼 수 있다. 당시 대책 보도 자료에는 다주택자의 임대주택 등록을 유도하였다. 세제·기금·사회보험 등 인센티브를 강화하여 임대주택 등록을 유도하고, 필요시 등록 의무화 여부를 검토하겠다고 하여 등록 임대주택은 다주택자 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 배제 대상에서 제외, 임대소득세 감면, 취득세·재산세 감면 등 다양한 세제혜택을 지원하였다.

대폭적인 혜택을 지원하는 정부를 믿고 주택임대 사업자들은 임대사업자 등록을 하여 임대사업자 등록건수가 1년간 폭증하였다.

2. 매년 축소되는 주택임대등록 사업자의 세제 혜택

그러나 주택임대사업자에 대한 세제 혜택이 과도하다고 느꼈던 정부는 1년이 막 지난 2018년 9·13대책 시 조정대상지역 내 새로 주택 취득하는 임대주택은 양도소득세 및 종합부동산세를 부과하겠다는 등 그 관련 세제의 혜택을 지속적으로 축소하기 시작했으며, 2020년 7·10대책 때에는 급기야 단기임대주택 사업 및 아파트 임대주택 제도를 폐지하기에 이르렀다.

또한 주택임대소득에 대해서 2018년 종합소득세신고 때까지는 2000만원 이하 시 과세가 되지 않았으나 2019년 종합소득세 신고 때부터는 소득에 관계없이 모든 소득에 대해서 과세가 되기 시작했다. 임대등록 사업자는 종소세 신고 시 일정 혜택이 있었지만 과세를 피해간다는 건 소액의 임대소득 사업자뿐이다.

3. 모든 주택임대사업자에 대한 양도소득세 혜택을 폐지하겠다는 방안

그리고 이번 더불어민주당 부동산특위에서 나온 보도 자료는 이제 모든 주택유형에 대한 신규 임대사업자 등록을 폐지하고 2020년 7월 이전 등록한 기존 사업자의 양도소득세 중과배제 혜택을 정비하겠다고 한다.

의무임대기간이 충족되어 자동 말소되는 임대주택에 대해서는 제한 없이 양도소득세 중과배제를 하게 되니 이에 따른 주택이 매매시장에 나오지 않는다는 것이다. 그래서 말소 후 6개월 이내에 양도를 할 경우에만 양도소득세 중과를 배제하는 것으로 혜택을 축소하여 매물이 시장에 많이 풀릴 것이라는 예측이다.

이 방안 설명을 풀어보면 세제혜택이 너무 좋아서 매물이 안 나오니, 세제혜택을 축소한다면 시장에 급매물이 더 나오지 않겠냐는 의도다. 본인이 보유하고 있는 주택을 생각하지 않았던 시점에 급매물로 내놓게 된다면 그 기분이 마냥 유쾌하지만은 않을 것 같다. 그러므로 급매물로 시장에 내놓기보다는 매물의 잠김 현상은 더 커지지 않을까 생각된다.

실제로 2021년이 되고 나서 시장에서 느끼는 주택매매의 체감도는 절벽에 가깝다. 불안한 시국에 세법해석도 정비되지 않으니 내가 주택을 팔았을 때의 불안감이 엄청 크게 내재되어 있는 시장 분위기다.

또한 주택임대 사업자의 배신감은 이루 말할 수 없을 것이다. 언제 양도해도 양도소득세 중과배제를 약속했기에 임대사업자를 등록하고 운영하였는데 약속한지 4년이 되지 않아서 기존 정책과 반대되게 이제는 말소 후 6개월 내 양도할 경우에만 중과배제를 한다고 하니 그 누가 배신감을 느끼지 않을 수 있을 것인가?

과열된 주택시장의 안정화는 동의하지만 기존 정책의 혜택을 모조리 거둬들이는 세법 개정이 시장에 안겨주는 것은 주택임대등록 사업자에게 혼란과 상처만 남게 될까 우려스럽다.

[프로필]이장원 장원세무사 대표세무사
• 고려대 문과대학/연세대 법무대학원 조세법 졸업
• 저서 《나의 토지수용보상금 지키기》,

《한 권에 담은 토지세금》, 《의사의 세금》 등 다수 
• 대한중소병원협회·대한의료법인연합회·대한요양병원협회 자문세무사
• “두려울 때 꺼내보는 비법, 두꺼비 세무사” 유튜브 및 블로그 운영중

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