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[전문가칼럼] 30조원 넘게 풀리는 토지 공익수용 보상금, 토지주의 절세전략은? ④

(조세금융신문=이장원 세무사) 문재인 정부가 서울·수도권의 밀집된 부동산 가격을 잡기 위해 서울 접경지에 총 17만 가구를 공급하는 ‘3기 신도시’ 계획이 하나씩 가시화 되고 있다.

 

지난 8월 7일 인천계양 테크노밸리와 하남교산 공공주택지구가 3기 신도시 가운데 처음으로 토지 보상 일정에 착수하고 보상계획을 공고하였으며 남양주 왕숙지구가 그 뒤를 이었다. 고양 창릉과 부천 대장지구도 내년 상반기 보상 계획이 공고될 예정이다.

 

이 5개 지구의 토지보상에 풀리는 돈은 약 30조원에 이를 것으로 보인다. 3기 신도시 개발과 맞물려 GTX 및 도로 등 사회간접자본 개발과 용인 산업단지 등 올해 말부터 내년 사이 풀리는 토지보상금은 50조원에 달할 것으로 보고 있다.

 

하남에 거주하는 지주 A씨는 최근 5년 새 3번의 토지 수용을 경험하였는데 수용사업을 할 때마다 억울한 마음이 컸다고 했다. 보상금 확정 이후 보상금 증액은 차치하고 수용사업에 대한 절세문의를 할 곳이 마뜩치 않아 손실을 봤기 때문이다.

 

3번의 경험을 통해 보상금 증액만큼이나 절세를 통해 얻어갈 수 있는 부분이 많은 것을 경험하여 이번 하남 교산 지구 수용 때는 보상계획 공고가 나온 8월부터 미리 대비하고 있다고 했다.

 

현재 진행 중인 인천계양 테크노밸리와 하남교산 공공주택지구는 최대한 빠른 감정평가 결과를 통해 올 연말에 손실보상 협의를 시작할 예정이다. 이렇게 11월과 12월에 협의를 시작하는 사업지구의 지주는 그 협의 시작 전부터 절세플랜을 계획해두어야 한다. 왜 그럴까?

 

수용은 시간과의 싸움, 수용세금에 대한 문의점은 어디서 해결 할 수 있을까?

 

사업지구 내 3필지를 보유한 지주가 12월부터 토지보상이 시작된다면 지주 입장에서는 마음이 급해져야 한다. 3필지의 보상가액이 흡족하지 않아 수용재결을 진행한다면 대부분 최초 협의 시점에서 6~9개월의 시간이 지난 이후 수용재결에 따른 보상금 증액이 확정된다.

 

그렇다면 2021년 수용재결 결과를 알게 될 시점에 보상금 증액이 얼마나 될 것이며, 증액된 이후의 보상금에 대한 세금은 얼마가 될 것인지 확인하여 올해 3필지 중 일부를 선 보상 받아 절세를 취하고 내년에 일부에 대해서 수용재결을 가는 전략을 짜야한다.

 

핵심은 시간이다. 양도소득세는 연마다 발생하는 양도자산에 대해 세금을 계산하기 때문이다. 2020년이 한 달 남짓 남은 상황에서 이제 이 지주는 의사결정을 위해 대책위 사무실을 방문할 것이다. 현장에서는 대책위 차원의 지주 권리보호 차원에서 무료 법률 및 세무 상담을 지원하고 있다는 것을 알고 있기 때문이다.

 

하지만 이 때는 이미 늦은 경우를 많이 목격할 수 있다. 이미 12월 달에는 수백명의 지주들이 본인과 유사한 고민을 들고 대책위를 내방하여 인산인해를 이루는 광경을 쉽게 볼 수 있다.

 

쇄도하는 지주들의 세금 상담은 현장에서 지주 당 20분 남짓으로 제한을 하는 경우도 많다. 20분이란 시간은 지주의 토지를 확인하고 예상 세액을 안내하기에도 부족하며, 정확한 법리판단은 물론 절세플랜의 조언을 얻는것은 불가능에 가깝다.

 

보상단인 한국토지주택공사, 한국도로공사 및 시군구청에서도 양도소득세 문의는 직접적인 업무가 아니므로 지주의 지원을 위해서 최대한 도움은 주지만 그 전문성이 확보된다고 보기 힘든 경우가 많다. 그렇게 절세플랜을 계획하지 못하고 해를 넘기게 되어 절세액 1억 원 이상이 손실되는 경우를 쉽게 목격한다.

 

그러므로 지주는 미리 본인의 토지에 대한 예상 보상가액, 예상 양도소득세 산출 및 절세전략에 대해서 직접 공부하여야 한다. 하지만 공익수용이란 주제에 세금이란 주제까지 더해지니 떠올리는 순간 골치부터 아프기 시작한다. 그렇기 때문에 국세청에서 제공하는 다음의 다양한 창구를 통해서 본인의 세금문제를 하나씩 학습하길 권한다.

 

첫 번째는 국세상담센터 126이다. 전국 어디서나 국번 없이 126번으로 전화한 후 음성안내에 따라 상담분야(세목번호)를 선택하면 상담 조사관과 연결된다. 세목이 많으므로 번호에 맞춰 눌러야 한다.

 

대부분의 상담센터는 기본 대기 시간이 30분을 초과하는 경우가 많다. 특히 양도소득세는 최근 부동산정책으로 인해 항상 만원이다. 30분이 넘어가면 전화가 자동으로 끊기게 되므로, 중간에 예약번호를 남기면 상담전화를 드리겠다는 안내문이 나올 때 전화번호를 남겨서 추후 126에서 걸려오는 통화를 통해 상담을 받도록 하자.

 

두 번째는 홈택스 사이트에서 핫이슈 상담사례, 인터넷 상담사례, 자주 묻는 상담사례 등 유사사례를 검색하면 궁금증을 해결 할 수 있다. 검색결과에 만족하지 못한 경우 궁금한 내용을 질문하면 48시간(토요일, 공휴일제외)이내에 신속히 답변하여 준다.

 

세 번째는 국세법령정보 시스템 사이트에서 다양한 세목에 대한 구체적 법규 및 심판과 법원 판례들을 검색하여 찾아볼 수 있다. 초보자가 접하기에는 법률용어들이 생소하여 다소 어려울 수 있다.

 

네 번째는 수용사업이 진행되는 관할 세무서를 내방하여 간단한 상담을 요청하는 것이다. 하지만 현재 코로나19 감염 예방을 위해 민원인 직접 상담을 최소화 하고 있는 상황이기 때문에 녹록치 않은 방법이기도 하다. 곧 시작될 보상협의 기간 전에 미리 절세를 위한 공부를 하도록 하자. 본인의 자산은 본인이 지켜야 한다.

 

[프로필]이장원 장원세무사 대표세무사
• 근로복지공단, 한국보건복지인력개발원 세무 전담교수
• 연세대학교 조세법 석사
• 고려대학교 졸업
• 저서 《나의 토지수용보상금 지키기》

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