(조세금융신문=이장원 세무사) 내년까지 3기 신도시 포함 30조원이 넘는 토지보상금 풀려

정부의 주거복지로드맵과 수도권 30만호 공급계획에 따라 적기에 공공택지 조성을 위해서는 원주민들과의 토지보상 절차가 원활해야 한다. 내년까지 30조원이 넘는 보상금이 풀릴 것으로 예상되는 상황에서 가장 많은 토지보상금이 풀리는 공공주택지구는 남양주왕숙 1·2지구 등 6곳의 신도시를 비롯해 시흥거모, 인천검암, 부천역곡 등 26곳의 사업지구이다. 가장 먼저 보상절차를 밟는 계양테크노밸리는 오는 11월부터 최대 1조 2000억원 규모의 토지보상을 시작할 예정이다. 그러면 토지주들은 보상 전 어떤 부분을 검토하여 절세할 수 있을지 알아보자.

공익수용, 토지주가 집중할 2가지

국가나 공공단체는 공익사업의 시행에 필요한 토지 등을 취득하기 위하여 토지소유자와 먼저 매수 협의를 하고, 원만한 협의가 이루어지게 되면 상호 간의 계약을 통해 필요한 토지 등을 매수하게 된다. 그러나 협의매수가 불가능한 경우를 대비해 공익사업 용지를 “강제”로 취득할 수 있는 토지수용제도를 두고 있다.

「소득세법」상 “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 자산의 취득자가 본인의 자발적인 의사에 의한 임의양도뿐만 아니라, 「토지보상법」 등에 따른 수용과 같이 자산 취득자의 의사에 기하지 아니한 강제양도의 경우도 이에 해당한다고 헌법재판소가 결정한 바 있다.

따라서 「토지보상법」 또는 그 밖의 법률에 의하여 사업시행자가 협의취득 또는 사업시행자에게 수용에 의하여 토지나 주택을 강제적으로 이전하는 것도 「소득세법」상 양도로서 양도소득세 과세대상이 된다.

그러므로 본인의 토지가 공익수용 예정지가 되었다면 2가지에 집중하는 것이 최선이다. 첫 번째는 보상금 증액을 위한 수용재결 등의 방법 논의이고, 두 번째는 보상금 수령에 따르는 양도소득세의 절세전략을 구상하는 것이다.

공익수용, 절세가 중요한 이유

토지보상 관련 상담 중에 토지소유자에게서 “왜 사업시행자가 세금신고를 안 해주느냐?”와 “왜 세무서에서는 양도소득세 계산을 안 해주느냐?”라는 질문을 많이 듣는다. 이 질문에 대한 답변을 위해서는 기본적으로 양도소득세의 개념을 알아야 한다.

우리나라의 세목은 크게 신고납세 세목과 부과과세세목으로 구분한다. 양도소득세는 신고납세 세목으로서 납세자는 개별 과세단위에 관하여 일정 시점에 자신이 납부하여야 할 세액을 과세관청에 신고 및 납부하여야 한다.

사업시행자의 입장에서 양도소득세는 과세대상 부동산을 매입하는 양수자 입장일 뿐이므로 세금신고의 의무가 없고, 신고세목이므로 세무서에서도 세금신고를 대신해 줄 의무가 없다.

그리고 적용 가능한 세액감면을 놓쳐서 더 많은 세금을 납부하게 되더라도 과세관청 입장에서는 개별납세자의 모든 정황을 알 수 없기 때문에 감면신청을 하지 않는 한 토지소유자 본인의 수용보상금 손실로 이어진다.

세법에 대한 정확한 판단 및 절세플랜이 없는 상태에서 양도소득세를 신고하였다면 잘못된 신고가 밝혀지는 것은 통상 양도소득세 예정신고기한(양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내) 이후이다.

신고서가 접수된 이후 관할 세무서는 해당 양도소득세 신고내용의 적정성을 검토하고 잘못된 계산이 발견되면 이에 대한 계산산정의 이유와 계산근거가 되는 계약서 및 적격증빙서류 등을 요구할 수 있다.

잘못된 신고서로 인해 추가납부세액이 발생한다면 이에 따르는 가산세를 부담하게 되고, 본인에게 적용 가능한 감면요건 및 절세플랜을 놓친 경우에는 세액을 과도하게 납부하는 상황이 된다.

직접 경험한 예를 통해 절세플랜이 왜 필요한지 알아보자. 여러 필지에 창고임대업을 운영 중인 A씨가 있었다. 소유필지가 공공주택지구로 선정이 되면서 공익수용 수용대상자로 선정되었고, 보상금이 산정되었다.

산정된 보상금이 흡족하지 않았던 A씨는 보상금 증액을 위해 수용재결 신청을 하였고, 1년의 시간이 지나 4000만원 가량의 증액된 보상금을 받을 수 있었다. 하지만 보상금 증액 후 여러 필지의 토지 및 건물에 대한 보상금을 일시에 받게 되어 높은 누진세율과 함께 공익수용감면 1억원만을 적용받을 수 있었다.

A씨가 절세전략을 수립하였다면 어떻게 되었을까? 우선 양도시기를 두 해로 나누어서 토지와 건물을 분산수용 보상받았다면 양도소득세의 누진세율도 낮추고, 매년 1억원을 한도로 세액감면 받을 수 있는 공익수용감면도 매년 1억원 씩 총 2억원을 받을 수 있었다.

눈앞의 보상금만 보고 세금을 고려하지 않아 보상금 4000만원은 얻었지만, 1억원 이상의 세금을 더 납부하게 된 상황이 되었다. 최종 신고서를 작성하면서 추가적으로 1억 4000만원 이상의 절세를 할 수 있었다고 말씀드리니 토지소유자는 매우 아쉬워했다.

이는 대부분의 토지소유자가 겪을 수 있는 단편적인 예시에 불과하다. 공익수용 토지 보상금 증액에 공을 들여야 하는 것만큼이나 절세플랜을 위한 관심을 쏟는다면 보상금 증액과 절세 두 마리 토끼를 다 잡을 수 있다.

[프로필]이장원 장원세무사 대표세무사
• 고려대 문과대학/연세대 법무대학원 조세법 졸업
• 저서 《나의 토지수용보상금 지키기》,

《한 권에 담은 토지세금》, 《의사의 세금》 등 다수 
• 대한중소병원협회·대한의료법인연합회·대한요양병원협회 자문세무사
• “두려울 때 꺼내보는 비법, 두꺼비 세무사” 유튜브 및 블로그 운영중

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