(조세금융신문=임다훈 변호사) 주택임대차보호법 개정안이 2020년 7월 30일 국회를 통과하면서 그동안 있었던 ‘임대차 3법’ 관련 이슈가 이제 현실이 되고 있다. 주택임대차는 임대인, 임차인 할 것 없이 주거생활에 직접적이고 큰 영향을 주는 문제이므로 반드시 정확하게 알고 넘어가야 한다.

그런데 제도 도입 초기라 아직 해당법에 대하여 잘 모르거나 혹은 오해하는 분들도 간혹 있는 것 같다. 또한 사례가 집적될 만한 시간이 지나지 않아서 애매한 경우 어떤 결론을 얻을지도 주목된다. 주택임대차보호법 개정의 주요내용과 전망에 대해서 알아본다.

주택임대차보호법 개정 내용

먼저 개정 주택임대차보호법(이하 ‘개정법’)은 기존에 ‘임대차 3법’으로 논의되던 것 중 ‘2법’만 해당된다. 나머지 하나는 임대차 계약 신고의무와 관련된 내용인데, 이는 부동산 거래신고 등에 관한 법률에서 내년에 개정될 전망이다. 그리고 주택만 해당하고 상가는 해당하지 않는다. 우리 법은 주택임대차와 상가임대차를 별도로 규율하는데, 상가건물임대차보호법에서는 이미 ‘계약갱신요구권’, ‘최대 갱신기간’, ‘차임과 보증금의 증액 상한’ 제도를 마련해놓은 상태다.

개정법의 주요내용은 ① 갱신요구권 도입 ② 증액 상한(5%) 도입, 두 가지이다. 해당 개정법은 2020년 8월 1일부터 시행된다.

갱신요구권에 관해서는 여러 가지 개정안이 발의되었으나, 결국 ‘2년+2년’으로 마련되었다. 2년 계약 체결 후 특별한 사정(월세 연체, 임대인 실거주, 건물 수리 등)이 없는 한 계약이 한 번 더 연장되는 것이다. 그렇게 갱신되는 경우에는 차임과 보증금을 인상하는 상한도 5%로 제한하자는 것이므로, 임차인 보호에 초점을 맞춘 법률안으로 보면 된다.

개정법은 소급적용된다

이 법은 시행일은 앞서 살핀 것처럼 법을 공포한 다음날인 2020년 8월 1일이다. 그런데 부칙에서 계약갱신 요구 등에 관하여는 “이 법 시행 당시 존속중인 임대차”에 대하여도 적용하고 있다.

다만 “법 시행 전 이미 계약을 거절하고 제3자와 임대차계약을 체결한 경우”에는 적용하지 않을 뿐이다. 따라서 ‘2020년 8월 1일 전에 계약이 체결되고 2020년 8월 1일 이후 계약기간이 만료되는 임대차 계약’에도 적용된다. 즉 법시행 전 체결된 계약도 한 번 더 연장할 수 있으며, 5%의 증액상한에 걸린다는 뜻이다.

개정안이 국회 계류 중인 때 소급효에 대한 논란이 많았다. 애초에 소급적용되지 않도록 한 개정안도 있었고, 소급적용이 가능한 것으로 보이는 개정안에 대하여도 소급적용이 아니라는 해석이 있는 등 논란도 많았으며, 나아가 위헌성 문제도 있었다. 허나 개정법은 소급적용을 명시한 터, 위헌성 논란은 앞으로 정부가 혹은 헌법재판소에서 해결해야 할 문제이다.

계약갱신 요구와 거절 그리고 소송

개정법은 임차인의 계약갱신 요구권을 인정하는 한편, 임대인에게는 계약갱신 거절권을 인정했다. 정당한 사유가 있으면 계약갱신을 하지 않을 수 있는 것이다. 정당한 사유는 법이 예시하고 있는데, 그 중에서도 많이 문제가 되는 부분은 ① 철거나 재건축을 하기 위한 경우, ② 임대인이 실거주하는 경우이다.

이는 임대인이 계약갱신을 거절하기 위해서 거짓으로 건물이 노후화되었다며 서류를 꾸미거나, 임대인이 실거주를 하지 않음에도 불구하고 실거주할 것이라는 이유로 계약갱신을 거절하는 경우가 문제된다. 특히 개정법은 후자의 경우에는 임대인이 임차인에게 손해를 배상하라고 명시하고 있으니, 임대인의 실거주를 둘러싸고 앞으로 많은 소송이 발생할 것으로 보인다.

참고로, 개정법에서는 임대인이 실거주를 하지 않았을 뿐만 아니라 나아가 제3자에게 임대를 주었어야 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있다고 규정한다. 이는 개정법의 흠으로 보이는데, 왜냐하면 임대인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거절한 후, 제3자에게 임대를 주지 않고 공실로 두고 있는 경우에는 임대인에게 손해배상을 청구할 수 없고, 나아가 임대인이 이를 제3자에게 매도하더라도 괜찮다는 뜻으로 풀이되기 때문이다. 실제 법적용이 어떨지, 향후 법원의 해석이 주목되는 부분이기도 하다.

임대차 시장 전망

개정법은 임차인 보호를 위한 법이다. 임차인이 2년마다 이사를 가야하는 불편함, 새로 이사 갈 집을 알아보고 발품을 파는 노동을 줄여주기 위한 취지이다. 따라서 장기적으로 임차인의 지위 상승은 당연히 예상된다.

한편 임대인 입장에서는 한 번 계약을 하면 기본적으로 4년은 보장을 해줘야 하기 때문에, 4년치 부동산 가치 상승분을 고려하여 계약 당시부터 임대료를 높게 책정할 수도 있다. 또한 개정법은 소급적용되므로, 이번 계약 갱신 때는 어쩔 수 없다고 하더라도 2+2, 합계 4년이 지나고 난 후에는 전세를 월세로 전환하려는 임대인도 있다. 벌써 이러한 조짐(?)이 전세가 상승, 전세 품귀현상으로 나타나기도 하는 듯하다.

법 개정은 항상 일정한 고통을 수반한다. 생활에 밀접한 것일수록 더. 그동안 임차인이 불편함을 겪고 있었던 것도 맞고, 그래서 주택임대차보호법은 언젠가는 개정되었어야 할 것이다. 아직 법시행 초기단계라 평가를 하기는 이르나, 임대차 시장이 위축되는 것은 임대인, 임차인 모두에게 좋지 않은 결과를 낳게 될 것이다. 코로나19로 전 세계 경제가 휘청거리는 현 상황에서, 반드시 지금 개정해야 했나, 하는 아쉬움도 남지만, 미리 맞는 매가 덜 아프다는 속설을 생각하며 앞으로의 임대차 시장을 주목해본다.

[프로필] 임다훈 변호사 법무법인 청현 변호사

• OBS 행복부동산연구소 고정출연
• 사법연수원 제45기 수료
• 사법시험 제55회 합격
• 성균관대학교 법학과 졸업

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