(조세금융신문=임다훈 변호사) 부동산 거래수단 중 최근 핫한 곳이 바로 경매다. 부동산 가격 상승으로 인해 매매를 하기는 부담스럽고, 조금이라도 싼 가격에 부동산을 매입할 수 있는 수단으로 경매가 주목받고 있는 것이다. 일반적으로 경매 물건이라 하면 ‘문제가 많을 것이다’라는 편견이 있어 꺼려하는 분위기도 있지만, 요새는 유료경매사이트에서도 권리분석을 어느 정도 해주고, 경매 컨설팅 회사도 많으므로 그렇게 걱정할 일도 아니다.
다만 현실적으로 종전 소유자나 임차인 등 경매 물건 ‘점유자’와 잘 협의가 되지 않으면 어렵게 낙찰을 받고도 인도가 어려워지는 상황이 발생할 수 있다. 매각 대금 납부 후에는 낙찰자에게 완전한 소유권이 넘어가므로 그 이후 점유자는 불법점유자에 불과하지만, 막무가내로 나오면 집행에 나아가기까지 여간 힘든 게 아니다. 오늘은 경매 낙찰부터 인도까지 과정을 살펴보겠다.
인도명령
우리 법은 매각 대금 잔금 납부 후에는 등기 없이도 즉시 낙찰자가 소유자가 된다고 정한다(민법 제187조). 그런데 전 소유자이든 임차인이든 그때가 되더라도 여전히 경매 물건을 점유하고 있는 경우가 있다. 낙찰 이전부터 점유자와 소통을 하겠지만 협의가 잘 되지 않는 경우가 있고, 협의가 잘 되더라도 실제 인도될지는 장담할 수 없기에, 미리부터 절차를 밟을 필요가 있다.
인도명령이라는 매우 간단한 절차로, 잔금 납부 후 6개월간은 인도명령을 신청할 수 있다. 신청비용 약 10만원에, 간단한 심리절차를 거쳐 인도명령결정을 받으면 이것으로 강제집행에 나갈 수 있다. 물론 전 소유자나 대항력 없는 임차인의 경우에만 그렇고, 대항력이 있다면 인도명령결정이 나오지 않는다.
혹자는 협의가 되지 않으면 몰라도 협의가 가능한 상황인데도 왜 그렇게까지 하냐고 반문할 수 있겠다. 그런데 점유자의 말을 믿고 넋 놓고 있다가는 점유자가 나중에 다른 마음을 먹게 될 수도 있고, 그때 되어서야 집행에 나가면 이미 인도명령을 신청할 수 있는 기간(매각대금 납부일로부터 6개월)이 도과되거나, 집행에 필요한 기간도 최소 1~2개월은 걸리므로 인도에 걸리는 시간이 지나치게 많이 소비될 수 있다. 협의도 낙찰자가 우선권을 쥔 상태에서 이루어져야 유리한 방향으로 이끌어갈 수 있으므로, 강제집행절차가 개시된 상태라는 점을 상대에게 주지시키면서 그보다 빠른 인도가 있어야 보상이 있다는 식으로 협의에 나설 수 있다.
강제집행절차
먼저 인도명령결정문, 송달증명원 및 집행문을 부여받고 집행관에게 강제집행신청서를 제출하면 그 이후에는 집행관에 의하여 절차가 진행된다. 2주간의 이사 갈 시간을 주는 예고집행이 먼저 실시되고, 그 기간이 지날 때까지도 인도가 이루어지지 않으면 노무자가 투입되는 강제집행이 진행될 수 있다. 최고서가 고지되고 내부 집기에 대한 유체동산 경매가 진행되는 것이다.
보통 예고집행이 실시되는 단계에서 협의가 완료되는 경우가 많다. 점유자 입장에서는 ‘이제 진짜 나가야되는구나’라는 인식이 확실히 들기 때문에 그 때부터는 협의에 나서지 않을 수 없는 것이다. 낙찰자 입장에서도 이러한 강제집행절차는 계속 진행은 하지만 항상 협의의 문은 열어놓을 필요가 있다. 강제집행에 나아가면 비용도 들고(평당 10~12만원 정도. 공급 33평, 전용 25평 아파트의 경우 약 300만원 선), 해당 비용을 회수하려면 점유자를 상대로 다시 소송, 집행을 해야 하므로 이러한 집행비용을 회수하기가 사실상 어려울 수 있기 때문이다. 그 비용을 협의에 사용하면서 평화로운 해결을 하는 것이 쌍방에 유리한 것이다.
명도확인서
방론으로, 점유자가 임차인인 경우 낙찰자에게 명도확인서를 써달라는 요구를 하는 경우가 있다. 아직 보증금을 반환받지 못한 임차인이 배당기일에 배당을 받기 위해서는 명도를 완료했다는 확인이 있어야 하기 때문이다. 그런데 아직 이사를 하기 전에 이를 미리 써주게 되면, 점유자가 추후에 이사를 늦추면서 이사비용을 요구한다든지 할 염려가 있다. 낙찰자는 이미 명도확인서를 써줬기 때문에 중요한 카드 하나를 놓친 것이므로 위와 같은 무리한 요구도 거절하기 힘들 수 있다. 따라서 항상 이사가 완료된 사실을 실제로 확인한 후 명도확인서를 작성해줘야 할 것이다.
[프로필] 임다훈 변호사 법무법인 청현 변호사
• OBS 행복부동산연구소 고정출연
• 사법연수원 제45기 수료
• 사법시험 제55회 합격
• 성균관대학교 법학과 졸업
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