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[예규·판례] 경매에서 등기부상 표시와 현황이 다른 경우의 취급

 

(조세금융신문=임다훈 변호사) 경매 진행중 부동산의 등기부상 표시와 현황이 다른 경우, 법원은 공부와 현황을 일치시키라는 보정명령을 내리는 경우가 많다. 다세대주택의 경우 등기부나 건축물대장과 달리, 좌우를 잘못 표기해서 현관 문패를 걸어놓는 상황이다. 가령 등기부상 101호(좌), 102호(우)로 표시되어 있지만, 실제 현황은 102호(우), 101호(좌)로 문패가 달려있는 것이다.

 

​경매에서는 위와 같은 상황이 문제될 수 있다. 등기가 현황을 제대로 표상하지 못하고 있으므로 경매 진행에 장애가 될 수 있다고 보는 것이다. 그렇다면 이런 경우에 어떻게 해야할까. 경매신청권자(채권자, 근저당권자) 입장에서 공부와 현황을 일치시킬 수 있는 방법이 있을까.

 

등기부상 표시와 현황이 다른 경우 대법원의 입장

 

대법원 1990. 3. 9. 선고 89다카3288판결은, 건물에 관한 등기가 당해 건물의 객관적, 물리적 현황을 공시하는 등기로서의 효력이 있는 것인 지의 여부는, 등기부에 표시된 소재, 지번, 종류, 구조와 면적 등이 실제 건물과 사회통념상 동일성이 인정될 정도로 합치하는지 여부에 따라 결정하여야 한다고 판시한다.

 

즉, 등기가 실제 건물의 소재, 지번, 종류, 구조와 면적 등 주요 사항을 적절히 표상하고 있다면, 단지 실제 건물 외부에 동호수가 잘못 표시되었다는 사유만으로는, 등기부의 표시와 실제 건물 사이에 동일성이 인정되지 않는다고 볼 수 없다고 보는 것이다. 쉽게 말하면 현관문에 호수 잘못 붙인 정도는 경매 진행에 문제가 없다고 한 것이다.

 

위 판례의 사안은 연립주택 “가”동과 “나”동의 표시를 뒤바뀌어 외벽에 표시한 사안이었다. “가”동에 관한 등기부의 표시란에 기재된 건물의 소재, 지번, 종류, 구조와 면적 등이 실제 건물의 그것과 일치된다면, 연립주택 2동의 외부에 표시된 “가”동과 “나”동의 실제 건물표시가 뒤바뀌어 등기부에 “나”동과 “가”동으로 표시되었다는 한 가지 사유만으로, 등기부의 표시와 실제 건물 사이에 동일성이 인정되지 않는다고는 볼 수 없다고 본 사안이다. 위 판시를 기초로 다수의 판결에서 외부 표시에 오류가 있는 부동산에 관한 경매를 유효한 것으로 인정하고 있다.

 

건축물대장 등록 신청시 착오로 좌우 표시가 뒤바뀐 건축물현황도를 첨부한 경우

건축물현황도 정정 절차

 

건축물대장 표시변경 신청은 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제18조 제1항의 규정에 따라 건축물의 소유자가 건축물 표시 변경신청서를 현황도, 표시에 관한 사항이 변경되었음을 증명하는 서류를 첨부하여 관할 시장, 군수 등에게 신청하여야 한다.

 

이때 공용부분 구분소유권 및 대지사용권 범위나 내용에 변동사항이 없이 전유부 변경사항만 있다면 변경이 있는 전유부 소유자가 위 방법으로 신청 가능하며, 만약 공용부분 구분소유권 및 대지사용권 범위나 내용에 변동사항 발생 시 집합건물법 제15조의2 제1항에 따라 관리단 집회에서 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권 5분의 4 이상의 결의로 신청이 가능하다.

 

다만, 위 절차는 아마 경매절차 중 진행되기는 현실적으로 어려울 것이다. 왜냐하면 현재 채무자 소유의 부동산에 대한 경매 진행 중인데, 채무자가 그 경매의 원활한 진행을 위하여 이에 협조하면서 옆집과 연락하여 건축물대장 현황도를 정정할 것을 기대하기는 사실상 불가능하기 때문이다.

 

따라서 앞서 언급한 대법원 판결을 근거로 삼아, 이러한 등기도 유효하며 경매 진행에 장애가 없음을 적극 소명하여 경매 법원을 설득함이 적절할 것이다.

 

 

[프로필] 임다훈 변호사 법무법인 청현 변호사

• 사법연수원 제45기 수료
• 사법시험 제55회 합격
• 성균관대학교 법학과 졸업

 

 

 

 

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