(조세금융신문=임화선 변호사) 다가구주택의 임대차계약을 체결하였다가, 다른 세입자의 임차현황이 실제와 달라 손해를 입은 경우, 이를 정확하게 확인해주지 않은 중개업자에게 책임을 물을 수 있을까?
공인중개사법 제30조 제①항은 “개업공인중개사는 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다”고 규정하고 있고, 부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임관계와 유사하므로 중개의뢰를 받은 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사‧확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다.
만약 중개업자가 선량한 관리자의 주의로서 설명할 의무를 다하지 못하였다면 중개업자는 중개의뢰인에게 그로 인해 발생한 책임을 져야 한다. 그런데 중개업자와 중개의뢰인 간의 손해배상 소송은 예상보다 훨씬 많이 발생하고 있고 특히 중개업자로서의 주의의무를 다했는지와 관련하여 중개업자의 중개대상물의 권리관계 등에 대한 조사확인 및 설명할 의무의 범위가 어디까지 인지가 주된 쟁점이 되고 있다. 이와 관련하여 직접 확인하여 설명할 의무가 없는 사항에 대한 부분도 중개업자에게 책임을 물을 수 있는지가 쟁점이 된 사안이 있어 소개하고자 한다.
대법원 2023. 11. 30. 선고 2023다259743 판결
공인중개사법에 따른 중개업자인 갑은 을의 다가구주택 임대차계약을 중개하면서 등기부등본상 확인된 다가구주택에 설정된 근저당권의 채권최고액과 실제 피담보채무액을 확인한 후 이를 을에게 고지‧설명하였다.
반면 갑은 다가구주택의 다른 임차인의 임대차보증금 액수, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 사항을 구체적으로 확인하여 설명하거나 근거자료를 제시하지 않았고, 중개대상물 확인‧설명서 중 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항’란에 임대인으로부터 구두로 확인받은 임차보증금 총액만을 기재하였다.
그런데 이후 다가구주택에 대하여 부동산임의경매개시결정이 이루어졌고, 확정일자 부여현황 확인 결과 을보다 선순위의 임차인들이 갖는 임대차보증금 총액이 중개대상물 확인‧설명서에 기재된 금액을 훨씬 초과하고 있었으며, 다가구주택은 감정평가액보다 낮은 가격에 매각되어 을이 배당절차에서 소액임차인, 근저당권 등에 대한 우선배당 결과 임대차보증금반환채권에 관하여 배당을 받지 못하는 상황이 발생하였다.
이에 을은 중개업자인 갑을 상대로 다가구주택의 다른 임차인들의 실제 계약현황까지 제대로 확인하고 고지하지 아니한 책임을 물어 중개업자를 상대로 반환받지 못한 임대차보증금에 대한 손해배상을 청구하였다.
이에 대하여 중개업자는 임대차계약을 체결함에 있어서 다가구주택의 다른 임차인들의 계약현황까지 조사하여 확인할 의무는 없다고 주장하였는데, 대법원은 아래와 같이 판시하며 갑이 다가구주택의 중개업자로서 준수하여야 할 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 않았다고 판단하였다.
대법원은 “직접 조사‧확인하여 설명할 의무가 없는 사항이라고 할지라도 중개의뢰인이 계약을 맺을지를 결정하는 데 중요한 것이라면 그에 관하여 그릇된 정보를 제공해서는 아니 되고, 그 정보가 진실인 것처럼 그대로 전달하여 중개의뢰인이 이를 믿고 계약을 체결하도록 했다면 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개해야 할 의무를 위반한 것이 된다(대법원 1999. 5. 14. 선고 98다30667 판결, 대법원 2022. 6. 30. 선고 2022다212594 판결 등 참조).
한편으로 공인중개사법 제25조 제1항, 제2항, 같은 법 시행령 제21조, 같은 법 시행규칙 제16조에 의하여, 중개업자는 다가구주택의 일부에 대한 임대차계약을 중개할 경우 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 성실하고 정확하게 제공하여야 할 의무를 부담한다.
따라서 중개업자는 임차의뢰인에게 부동산등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인‧설명하는 것에 그쳐서는 아니 되고, 임대의뢰인에게 그 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 그 자료를 제시하여야 한다.
또한 공인중개사법 시행규칙 서식에 따른 중개대상물 확인‧설명서 중 중개목적물에 대한 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’란에는 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있고, 만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 위 중개대상물 확인‧설명서에 기재하여야 할 의무가 있다”고 판시하였다.
즉 중개업자가 직접 다가구주택의 임차인들을 찾아다니며 계약관계를 확인할 필요까지는 없지만 단순히 임대인에게 구두로 확인만 해서는 안 되고, 임대인에게 다른 임대차현황에 대한 자료를 요구하여 이를 확인하여 임차의뢰인에게 설명하고 그 자료를 제시하여야 한다는 것이고 만약 임대인으로부터 관련 자료를 제공받지 못하면 이러한 상황도 임차인에게 확인해주어 계약체결 여부를 결정하거나 계약조건 등에 반영할 수 있도록 해야한다는 것이다.
결 론
위 사안은, 하급심에서는 중개업자가 직접 확인하여 설명할 의무가 없는 사항이라는 점을 이유로 중개업자에게 손해배상책임이 없다고 보았다.
하지만 대법원은 중개업자가 직접 조사‧확인하여 설명할 의무는 없으나 중개의뢰인이 계약을 맺을지를 결정하는 데 중요한 사항에 관하여 그릇된 정보를 진실인 것처럼 그대로 전달하여 중개의뢰인이 이를 믿고 계약을 체결하도록 한 경우라면, 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개해야 할 의무를 위반한 것이라고 판단한 것이다.
중개업자로서는, 임대인의 협조없이 다른 임차인들의 임대차계약 내역을 정확하게 파악하는 것이 어려운 것이 현실이다. 그럼에도 중개업자는 임대인에게 협조를 요청하고, 임대인의 협조거부가 있을 경우 그 사실까지 임차의뢰인에게 알려 계약체결여부를 결정하는 데에 있어서 도움을 주어야 할 것이다.
반면 임차의뢰인 또한 만연히 중개업자만을 믿어서는 안된다. 주택임대차보호법 제3조의 6 제4항에 따라 임대인의 동의를 받아 확정일자 부여 기관에 해당 주택의 임대차계약 자료를 요청할 수 있으므로, 이를 통해 임차인들의 보증금 존부나 그 액수, 소액임차인 여부 등을 스스로 확인해야만 할 것이다. 만약 임차인 스스로의 주의의무를 다하지 않는다면 추후 중개업자를 상대로 한 손해배상 책임에서 그 책임이 제한될 수 있다.
[프로필] 임화선 변호사
•법무법인(유)동인 구성원 변호사
•한국연구재단 고문변호사
•중부지방국세청 고문변호사
•법률신문 판례해설위원
•사법연수원 34기
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