(조세금융신문=임다훈 변호사) 요즘 TV를 틀면 유난히 집 소개 프로그램이 많다.
수도권 아파트 값 상승에 따라 지방으로 주거지를 옮기거나, 아예 땅을 구해 직접 집을 짓는 사람들이 늘어나는 등 ‘내 집’에 대한 욕구가 건축으로 방향을 튼 탓도 있겠다.
그런데 스스로 건축주가 되어 설계사무소를 알아보고 시공사와 계약을 체결하여 준공을 받는, 건축의 일련의 과정들은 그렇게 만만치가 않다. ‘건설공사에서 법률 분쟁은 builtin된 것으로 보아야 한다’는 말이 있다. 건설공사는 그 본질상 건설분쟁이 예정되어 있다고 할 정도로 분쟁이 자주 발생하는 분야이다.
이는 건설공사가 다른 계약, 매매나 고용 등과 달리 상당기간 동안 계약의 이행이 이루어지며, 계약 내용이 어떤 것인지를 확정하는 데에도 어려움이 많다는 점에 본질적인 원인이 있다. 분쟁을 줄이고, 혹은 분쟁이 일어나더라도 어떤 식으로 계약을 체결해야 소송에서 우위를 점할 수 있는지 몇 가지 조언을 하고자 한다.
공사계약서 작성
건설공사는 공정이 복잡하고 자재나 시공기술도 다양하며 그에 따라 가격도 천차만별이다. 그런데도 국토교통부에서 배포하는 ‘표준공사도급계약서’에 공란만 채워서 계약을 하는 경우가 허다하고, 심지어 계약서를 작성하지 않는 경우도 있다. 이렇게 되면 추후에 시공사가 마음대로 값싼 자재를 쓰거나 엉뚱한 시공을 하여도 계약 내용이 확정되어 있지 않으니 책임을 묻기 매우 어렵다.
그러므로 설계자와 미리 논의하여 세세한 부분까지 정리하여야 한다. 자재의 종류, 등급, 시공방법, 특히 단가계약인 경우에는 물량 및 단가를 정하고 시가 변동에 대비한 기재도 필요하다. 또한 공사계약서에 별지로 첨부된 서류는 계약내용에 포함될 수 있는데, 계약 체결과정에서 서로 간에 오간 시방서, 설계도, 견적서 등 기타 서류도 계약내용에 포함시키고 싶다면 반드시 해당 서류들이 계약내용에 포함된다는 별도의 기재가 필요하다.
지체상금
공사지연은 건설분쟁 중 가장 많이 발생하는 유형 중 하나이다.
공사가 기간에 맞춰 끝나는 일이 오히려 드물기 때문이다. 표준공사계약서에는 공사지연 분쟁에 관한 가장 확실한 해결책인 지체상금율을 기재하게 되어있는데, 통상적으로 1일당 총 공사금액의 0.1%를 기재한다. 물론 시공사는 공사지연에 대하여 자신의 귀책사유가 없었다,
즉 혹한·혹서·장마 혹은 코로나19 사태로 인하여 공사를 하지 못했던 일수만큼은 제외되어야 한다는 주장을 할 수도 있고 또 그것이 법원에서 받아들여지기도 하지만, 어쨌든 지체상금에 관한 기재가 있다는 것, 공사기간을 도과한 사실 자체만으로 시공사는 이에 대한 책임을 질 여지가 생긴다.
따라서 시공사의 이런 주장을 배척하기 위해서는 해당 공사의 특수성에 비추어 예상 가능한 지연 사유, 면책 범위는 이를 계약서에 구체적으로 규정하면 도움이 될 것이다.
하자 소송
건설분쟁 3대장이라고 할 것 같으면 지체상금, 추가공사, 하자이다. 보통 건축주가 지체상금과 하자로 인한 손해배상을 청구하면 상대방인 시공사는 추가공사대금을 달라는 반소를 제기하는 사례가 많다. 하자 분쟁은 사건이 유형화 되어 있다고도 볼 수 있는데, 사실 당사자간의 주장과 증거를 두고 판단하기보다 법원에서 진행하는 하자감정절차에 따라 결론이 좌우되는 경우가 많다. 법원에서 선임한 전문감정인이 건축 상태를 직접 점검하고 하자의 존부, 하자 보수 비용이 얼마인지 책정하는 것이므로 법원은 특별한 사정이 없는 한 감정인의 의견을 그대로 따를 수밖에 없다.
그래도 감정 당일 직접 계약서나 시방서 등을 토대로 미시공 혹은 하자가 존재한다는 점을 감정인에게 적극적으로 피력하면 만족스러운 감정결과가 나오는 경우도 있으니 가만히 감정 결
과를 기다리고만 있을 것은 아니다.
초기 대응
분쟁이 발생하고 나면, 그 이후로는 분쟁을 해결하는 문제가 남는다. 그런데 가령 하자소송의 경우 대개 1년 이상의 시간이 소요되는 것은 물론이고 항소심, 상고심까지 진행되는 경우 서로 비용과 시간이 낭비되는 절차를 밟게 될 수밖에 없다. 그러고 나서 어떻게든 승소하더라도 그동안 투입한 것을 생각하면 과연 무엇이 남는지 알 수 없는 것이다.
그럼에도 대부분의 사례를 보면 이미 엎질러진 물을 담는 데에만 집중하지 물을 엎지 않는 방법에 대해 고민하지 않는 것 같다. 계약서작성 당시부터 전문가의 도움을 받을 필요가 있겠고, 분쟁 발생이 예상되는 경우에는 상대방과의 의사표시(문자메시지, 카카오톡 대화내역, 녹취 등)부터 철저히 증거화하여 대비하는 것이 중요하겠다.
[프로필] 임다훈 변호사 법무법인 청현 변호사
• OBS 행복부동산연구소 고정출연
• 사법연수원 제45기 수료
• 사법시험 제55회 합격
• 성균관대학교 법학과 졸업
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