(조세금융신문=임다훈 변호사) 상가건물 임대차보호법(약칭: 상가임대차법)이 2022년 1월 4일 법률 제18675호로 개정되었다.
개정의 주요 내용은, 코로나로 인해 정부로부터 집합 제한조치를 총 3개월 이상 받아 영업이 어려워져 폐업한 경우 임대차계약을 해지할 수 있는 권리를 보장하는 것이다. 위와 같은 사정에 의해 계약을 해지한 경우 임대인이 임대차계약 해지 통고를 송달받은 후 3개월 이후 계약이 해지되는 효력이 발생한다(제11조의2).
개정의 이유는 코로나19의 여파로 국내 소비지출이 위축되고 상가임차인의 매출과 소득이 급감하는 등 영업유지가 사실상 불가능하여 폐업하거나 폐업을 고려하는 상가임차인이 증가하고 있으나, 폐업하더라도 임대차계약의 구속력으로 인해 기존 임대료 지급의무에서 벗어나기 힘들어 임차인에게 과도한 부담이 되고 있는 상황을 반영하여, 임차인이 3개월 이상 감염병 예방을 위한 집합 제한 또는 금지 조치를 받음으로써 발생한 경제사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우에는 사정 변경을 이유로 임대차계약을 해지할 수 있도록 명문의 규정을 마련하려는 것이다(개정이유 참조).
해지 방법으로서 내용증명
임차인은 위와 같이 계약을 해지할 수 있고, 그 의사표시가 임대인에게 도달한 때로부터 3개월 이후에는 계약이 해지된다. 즉 그때 보증금을 돌려받을 수 있게 되는 것이다. 이처럼 계약 해지 의사표시의 도달 시점이 법률관계의 매우 중요한 축을 담당하고 있다.
그런데 이런 경우 단순히 ‘전화, 문자, 카카오톡’ 등으로 계약 해지 의사표시를 하면 어떨까. 불명확한 단어 사용, 의사표시의 도달 불확실 등으로 인해 상대방이 이를 다툴 여지가 있고, 보증금 반환, 건물 인도, 원상회복 등 계약 종료를 둘러싼 복잡한 법률관계에 명확하지 않은 의사전달을 하게 되어 도리어 분쟁이 악화되는 경우가 발생할 수도 있다.
이 때 명확한 의사전달 방법으로서 국가기관이 공인하는 ‘내용증명’을 이용하면 손쉽고 빠르게 계약관계를 정리할 수 있다. 계약 해지 의사표시뿐만 아니라 계약 종료와 관련된 보증금, 건물 인도, 원상회복 등의 문제도 보다 명확하게 해결될 수 있다.
만에 하나 소송으로 가게 되는 상황이 발생하더라도 어느 시점에 어떠한 의사표시를 하였는지, 상대방의 의사표시에 어떻게 반응하였는지 등은 소송에서 유리한 고지에 서게 될 수 있는 분명한 자료로 기능할 수 있는 것이다.
내용증명 작성방법
내용증명 작성에 있어 정해진 서식은 없다. 일반적으로 문서 윗부분에 발신인, 수신인, 제목을 쓰고, 본문에서 요구사항을 기재하고 있다. 당사자가 직접 작성할 수 있음은 물론이고, 법무사, 변호사의 도움을 받아도 좋다.
단순히 계약 해지 이외에 보증금 반환, 원상회복과 관련하여 문제가 생길 우려가 있는 경우, 계약 해지 단계에서부터 차근차근 전문가의 도움을 받는 것을 추천한다. 가령 내용증명을 변호사의 명의로 보내는 경우 상대방에게 심리적 압박감을 줄 수 있을 뿐만 아니라 감정이 좋지 않은 상대방에게 직접 의사를 전달하는 과정에서 생길 수 있는 불편함도 해소할 수 있다.
그리고 내용증명을 발송하기 위해서는 동일한 내용의 서면 3부가 필요하다. 1부를 작성하고 2부를 복사해서 우체국에 직접 방문해서 접수하거나 인터넷 우체국을 이용할 수도 있다. 이 때, 배달증명을 함께 신청하면 상대방이 내용증명을 언제 받았는지 자료로 남겨둘 수 있어 용이하다.
[프로필] 임다훈 변호사 법무법인 청현 변호사
• OBS 행복부동산연구소 고정출연
• 사법연수원 제45기 수료
• 사법시험 제55회 합격
• 성균관대학교 법학과 졸업
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