[예규·판례]채무변제 대가로 취득한 부동산의 취득가액 입증

(조세금융신문=정종희 회계사) 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요 경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다(소득세법 제 97조 제1항).

1. 취득가액. 다만, ㉮목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 ㉯목의 금액을 적용한다.

㉮. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액 ㉯. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산 가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

양도소득세는 양도가액에서 취득가액 등 필요경비를 차감한 순양도차익에 대해 과세가 되는데 취득가액을 얼마로 볼 것이냐가 실무적 쟁점이 되는 경우가 많다.

일반적인 매매로 취득한 경우라면 취득가액은 원칙적으로 실지거래가액 즉, 취득하는데 실제 지출된 금액이 되며 취득 가액의 확인이 안 되거나 매매 이외 취득 거래의 경우에는 법률에서 달리 규정하고 있다.

상속 및 증여로 취득한 경우에는 실제 지출된 금액이 없으므로 취득 당시 자산의 상 · 증법상 시가 등(매매사례가액, 감정평가금액, 보충적평가금액 등)을 실지거래가액으로 본다(소득세법시행령 제163조 제9항).

2006년 말 이전에는 고가주택, 비사업용 토지 등이 아닌 일반적인 부동산은 기준시가를 기준으로 양도소득세를 과세하였기 때문에 취득금액의 확인이 안 되는 경우가 종종 있다. 이 경우에는 취득 당시 매매사례가액 또는 감정평가금액이 확인된다면 해당 금액을, 확인되지 않는다면 취득 당시 기준시가를 환산하여 취득가액으로 본다(소득세법시행령 제176조의2 제2항및 제3항).

취득가액 외 양도소득의 필요경비는 그 취득가액이 실지거래가액인지 여부에 따라 다음의 금액을 합하여 계산한다(소득세법 제97조 제2항).

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우 : 해당 실지거래 가액, 자본적지출금액, 양도비 등

2. 취득가액을 매매사례가액, 감정평가금액 및 환산가액 등에 의하는 경우 : 해당 금액, 기준시가 개산공제액(부동산의 경우 기준시가의 3% 등)

위 규정은 취득가액을 실지거래가액으로 한 경우 기타 필요 경비도 실지 지출한 금액으로 한다는 취지이다. 위 규정을 적용할 때 주의할 점은 상속 및 증여로 취득한 경우에는 자산의 시가 등(매매사례가액, 감정평가금액, 보충적평가금액 등)을 실지거래가액으로 보기 때문에 기타 필요경비는 자본적지출 금액 및 양도비 등이 적용되는 점이다.

한편, 채권자가 채무자로부터 채권의 변제를 현금 등이 아닌 양도소득세 과세 대상 자산으로 변제를 받는 경우가 있는데 아래 사건은 채권자가 채무변제에 의한 자산의 취득금액과 관련된 사례이다.

◆조세심판원 “채무 변제한 금액의 일부만 확인되므로그 취득가액은 불분명한 것으로 보아 기준시가로 환산한 가액을 취득가액으로 보아야 함”

-사건 경위-
1. 조OO가 사채권자에게 채무불이행이 발생하여 조OO의 연대보증인인 청구인의 父를 대신하여 청구인이 대위 변제함
2. 청구인과 조OO 사이에 쟁점토지에 대한 매매계약을 체결하여 청구인이 소유권 취득함.
3. 처분청은 대위변제한 금융거래내역 등이 불분명하여 기준시가를 환산한 가액으로 취득가액을 산정하여 양도소득세를 경정 처분함.

-조세심판원 판단-
조세심판원은 아래와 같은 판단으로 청구인의 심판청구를 기각하였다.
① 청구인이 채무변제를 한 금융거래내역상 수취인에 대한 내역이 누락되는 등 불분명한 점,
② 청구인이 제시한 인근 토지 매매사례는 쟁점토지의 지목(임야)과 다른 공장용지인 점,
③ 청구인이 쟁점토지를 취득한 날에 청구인의 父가 쟁점토지의 분할 전 일부 필지를 취득하였으며 이는 청구인의 父가 일부 채무변제로 받은 것으로 보이는 점,
④ 채무변제 쟁점토지를 취득하였음을 입증할 계약서가 제출되지 않은 점,
⑤ 이상의 사실관계를 종합하여 판단하건데 쟁점토지의 취득가액은 불분명한 것으로 보아 기준시가로 환산한 가액을 취득가액으로 보는 것이 적절함.
참고 : 조세심판원-2017-부-3548(2017.11.07)

◆필자 주
위 사건의 청구인이 쟁점토지를 취득한 과정은 청구인이 청구인의 父와 함께 채무변제를 하였음에도 불구하고, 청구인이 채무변제를 모두 한 것으로 하여 청구인의 父로부터 쟁점 토지 일부(청구인의 父가 대위변제한 비율 상당)의 상속 또는 증여에 의한 잠재적 부담세액을 회피하고자 한 것으로 추정된다.

채무변제에 의한 자산의 취득은 일반적인 취득거래가 아니기 때문에 이를 실지거래가액으로 하기 위해서는 채무 변제한 금액에 대한 금융거래 내역 등 객관적인 입증이 있어야 할것이다.

[프로필] 정 종 희
• 대주회계법인 공인회계사