(조세금융신문=김은유 변호사) 1. 시가 보상 여부
시가로 받는다. 매도청구소송을 당하면 결국 가격이 얼마인지가 재판의 핵심쟁점이다. 매도청구를 하여 소유권을 취득하기 위해서는 당연히 반대급부로 종전자산 값을 주어야 한다. 이 종전자산 값은 법원이 감정평가사를 선정하여 감정평가를 거쳐 최종적으로 결정하는데, 감정을 실시함에 있어서 소위 개발이익이 포함된 ‘시가’로 정하여야 한다는 것이 대법원 판례이다. 즉, ‘시가’란 매도청구권이 행사된 당시 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말한다.
[대법원 1996. 1. 23. 선고 95다38172 판결]
집합건물에 관하여 집합건물의소유및관리에관한법률 제47조 소정의 재건축 결의가 있은 후 그 재건축에 참가하지 않은 자에 대하여 같은 법 제48조 제4항에 의한 매도청구권이 행사되면, 그 매도청구권 행사의 의사표시가 도달함과 동시에 재건축에 참가하지 않은 자의 구분소유권 및 대지사용권에 관하여 시가에 의한 매매계약이 성립하게 되는 것인바, 이때의 시가란 매도청구권이 행사된 당시의 구분소유권과 대지사용권의 객관적 거래가격으로서, 노후되어 철거될 상태를 전제로 한 거래가격이 아니라 그 건물에 관하여 재건축 결의가 있었다는 것을 전제로 하여 구분소유권과 대지사용권을 일체로 평가한 가격, 즉 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말한다.
[대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다62561, 2012다62578(병합)]
주택재건축사업의 매도청구권 행사의 기준인 ‘시가’는 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말한다(대법원 2009. 3. 26. 선고 2008다21549, 21556, 21563 판결 참조).
개발이익을 포함하여 평가한다고 하여, 반드시 감정평가서에 개발이익을 따로 기재하지 않더라도 대법원은 적법하다고 한다.
[대법원 2006. 2. 23. 선고 2005다19552, 19569 판결]
일반적으로 부동산중개업소를 통하여 형성된 재건축아파트의 실제거래가격은 개발이익이 반영되어 형성된 것이라는 점과 감정인에 대한 제1심 재판장의 지시사항이나 감정서에 기재된 감정인이 감정시 고려한 사항, 감정방법, 거래사례의 수집사례, 수집된 실제 거래사례에 나타난 평형별 거래가와 이 사건 각 아파트의 감정가가 비슷하다는 점 등을 고려하여 보면, 원심이 인정한 이 사건 아파트의 시가는 이 사건 매도청구의 대상 아파트에 대한 구분소유권과 대지사용권의 객관적 거래가격으로서, 개발이익을 충분히 고려한 것이라고 보이고, 달리 그 감정 결과를 믿어서는 안 될 만한 사정이 보이지 아니하므로, 원심이 제1심 감정인의 감정 결과를 채택하여 판시와 같은 시가를 인정한 조치도 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 매도청구의 시가에 대한 법리를 오해하였거나, 채증법칙을 위배하였거나 또는 판단을 유탈하는 등의 위법이 있다고 할 수 없다.
2. 시가 산정기준일
매도청구소송에서 시가산정기준일이 언제인지가 문제된다. 특히 분양신청을 하지 아니한 자 등에 대해서 작년 2월 9일부터 도시정비법 전부개정법이 시행됨에 따라, 기존 대법원 판례가 변경되어야 하는 것인지 여부가 문제된다.
① 조합설립 부동의자
조합설립 부동의자(사업시행자 지정에 부동한 자 포함, 이하 같다)는 매매계약체결의제일 즉, 매도청구의 의사표시가 담긴 소장 부본 송달일이거나, 촉구를 소장으로 하였으면 촉구서 송달일로부터 2개월이 경과한 다음날이 기준일이다(대법원 2010. 7. 15. 선고 2009다63380 판결).
② 분양신청을 하지 아니한 자 등
㉮ 법 연혁
현금청산에 대해서 도시정비법은 제정 당시와 비교하면, 세 차례의 개정이 있었다.
[시행 2003.7.1.] [법률 제6852호, 2002.12.30., 제정]
제47조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치) 사업시행자는 토지 등 소유자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 해당하게 된 날부터 150일 이내에 대통령령이 정하는 절차에 따라 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다.
1. 분양신청을 하지 아니한 자
2. 분양신청을 철회한 자
3. 제48조의 규정에 의하여 인가된 관리처분계획에 의하여 분양대상에서 제외된 자
[시행 2012.8.2.] [법률 제11293호, 2012.2.1., 일부개정]
① 사업시행자는 토지 등 소유자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호의 구분에 따른 날부터 150일 이내에 대통령령으로 정하는 절차에 따라 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다. <개정 2012. 2. 1.>
1. 분양신청을 하지 아니한 자 또는 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자: 제46조제1항에 따른 분양신청기간 종료일의 다음 날
2. 제48조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자: 그 관리처분계획의 인가를 받은 날의 다음 날
3. 삭제 <2012. 2. 1.>
② 사업시행자는 제1항에 따른 기간 내에 현금으로 청산하지 아니한 경우에는 정관등으로 정하는 바에 따라 해당 토지등소유자에게 이자를 지급하여야 한다. <신설 2012. 2. 1.>
[시행 2013.12.24.] [법률 제12116호, 2013.12.24., 일부개정]
제47조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치) ①사업시행자는 분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자 또는 제48조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자에 대해서는 관리처분계획 인가를 받은 날의 다음 날로부터 90일 이내에 대통령령으로 정하는 절차에 따라 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다. <개정 2012. 2. 1., 2013. 12. 24.>
1. 삭제 <2013. 12. 24.>
2. 삭제 <2013. 12. 24.>
3. 삭제 <2012. 2. 1.>
부칙 제4조(현금청산 시기에 관한 적용례) 제47조 제1항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 조합설립인가를 신청하는 분부터 적용한다.
[시행 2018.2.9.] [법률 제14567호, 2017.2.8., 전부개정]
제73조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치)
① 사업시행자는 관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 이내에 다음 각 호에서 정하는 자와 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 분양신청기간 종료일의 다음 날부터 협의를 시작할 수 있다. <개정 2017. 10. 24.>
1. 분양신청을 하지 아니한 자
2. 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자
3. 제72조 제6항 본문에 따라 분양신청을 할 수 없는 자
4. 제74조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자
부칙 제18조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치에 관한 적용례)
제73조의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 관리처분계획인가를 신청하는 경우부터 적용한다. 다만, 토지등소유자가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제30조제1항의 재결 신청을 청구한 경우에는 제73조의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정을 적용한다.
㉯ 구법시대 대법원 판례
구법이 적용되던 시기에 나온 대법원 판례는 분양신청기간의 종료일 다음날이라고 한다.
[대법원 2011. 1. 27. 선고 2008두14340 판결]
도시정비법 제47조 제1호의 규정에 따라 사업시행자는 토지 등 소유자가 분양신청을 하지 아니하는 경우에 ‘그 해당하게 된 날’부터 150일 이내에 대통령령이 정하는 절차에 따라 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 하는데, 여기에서 분양신청을 하지 아니한 토지 등 소유자에 대하여 청산금 지급의무가 발생하는 시기는 도시정비법 제46조의 규정에 따라 사업시행자가 정한 ‘분양신청기간의 종료일 다음날’이라고 보아야 하므로, 현금청산의 목적물인 토지·건축물 또는 그 밖의 권리의 가액을 평가하는 기준시점은 청산금 지급의무가 발생하는 시기인 ‘분양신청기간의 종료일 다음날’로 봄이 상당하다(대법원 2009. 9. 10. 선고 2009다32850, 32867 판결, 대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다37780 판결 등 참조).
[대법원 2010. 12. 23. 선고 2010다73215 판결]
현금청산 대상자에 대한 청산금 지급의무가 발생하는 시기는 도시정비법 제46조의 규정에 따라 사업시행자가 정한 ‘분양신청기간의 종료일 다음날’이라고 하여야 하고, 현금청산의 목적물인 토지·건축물 또는 그 밖의 권리의 가액을 평가하는 기준시점도 같은 날이므로, 현금청산 대상자에 대한 매도청구권의 행사로 매매계약의 성립이 의제되는 날도 같은 날로 보아야 하며, 그와 같이 보는 이상 위 매도청구권의 행사에 관하여는 그 최고절차 및 행사기간에 대하여 도시정비법 제39조에서 준용하는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조의 규율이 없다고 보아야 한다.
㉰ 2013. 12. 24. 이후 최초로 조합설립인가를 신청하는 경우
도시정비법은 2013년 12월 24일 개정되면서, 분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자 또는 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자는 관리처분계획의 인가를 받은 다음날부터 90일 이내에 현금으로 청산하도록 규정하고 있다(구법 제47조제1항). 이 개정 규정은 이 법 시행(2013. 12. 24.) 후 최초로 조합설립인가를 신청하는 분부터 적용한다.
이 개정으로 인하여, 시가산정기준일이 관리처분계획인가를 받은 다음날이라는 견해가 있다.1)
1) 이철현, <재개발 재건축 감정평가론> 부연사, 2017년 刊, 572. 저자는 전부개정법은 아니지만 그 이전 개정법률에 대해 사견과 같은 취지이다.
㉱ 2018. 2. 9. 이후 관리처분인가를 신청하는 경우
작년 2월 9일 이후에 관리처분인가를 신청하는 경우에 분양신청을 하지 않은 자, 분양신청기간 내에 분양신청 철회자, 법 제72조 제6항 본문에 따라 분양신청을 할 수 없는 자, 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자에 대한 시가 산정 기준일에 대해서 현재까지 학설이나 판례는 찾지 못하였다.
앞서 법 개정 연혁을 살펴보았지만, 사견은 관리처분계획인가고시일 다음날이라고 생각한다. 현행 전부개정법 제73조 제1항이 “현금으로 청산하여야 한다”라고 표현하지 않고, “손실보상에 관한 협의를 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 분양신청기간 종료일의 다음 날부터 협의를 시작할 수 있다”라고 규정하고 있지만, 현행법에 의한 현금청산은 결국 관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 이내에 현금으로 청산할 의무를 지운 것으로 볼 수 있기 때문이다.
분양신청기간만료 후부터 관리처분인가를 받기 까지는 상당한 시간이 소요된다. 극단적으로 말을 하면 관리처분인가를 받지 못하고 좌분계획인가고시일로부터 90일 내에 협의하라고 한 것으로 보아야 한다. 분양신청기간만료일 다음날보다는 관리처분계획인가고시일 다음날로 보는 것이 현금청산대상자의 권리도 두텁게 보호하고, 완전보상의 원칙인 시가보상도 실현할 수 있다.
물론 부동산 가격이 하락하는 시기에는 오히려 분양신청기간만료일 다음날로 보는 것이 현금청산자의 권익보호측면에서는 나을 수도 있지만, 재초하는 조합도 생길 수 있다. 그래서 불확실성을 제거하고자 법도 관리처건축에서 관리처분인가까지 난 구역의 부동산 가격이 하락할 가능성은 매우 낮다.
감정평가실무기준은 법원에서 제시한 날을 기준으로 한다고 한다.
감정평가 실무기준
[시행 2018. 1. 11.] [국토교통부고시 제2018-36호, 2018. 1. 11., 일부개정]
730 도시정비평가
3.4 매도청구에 따른 감정평가
재건축사업구역 안의 토지 등에 대한 도정법 제39조의 매도청구에 따른 감정평가는 법원에서 제시하는 날을 기준으로 한다. 다만, 기준시점에 현실화·구체화되지 아니한 개발이익이나 조합원의 비용부담을 전제로 한 개발이익은 배제하여 감정평가한다.
국토교통부는 시가산정기준일에 대해, “도시 및 주거환경정비법 제73조 제1항에 따르면 사업시행자는 관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 이내에 다음 각 호에서 정하는 자와 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 하여야 한다고 규정하고 있을 뿐 감정평가의 시점에 대해서는 구체적으로 명시하고 있지 않기 때문에 협의 시점을 기준으로 할지 그외 시점으로 할지는 사업시행자와 당사자간에 협의하여 결정할 수 있을 것으로 사료됩니다”라고 유권해석을 하고 있다(2018. 10. 5.). 그러나 이러한 유권해석은 찬성하기가 어렵다. 물론 사업시행자와 당사자간에 협의가 되면 그 시점은 문제가 되지 않는다. 그러나 협의가 되지 않을 경우에는 당연히 어느 한 시점을 정해서 시가산정기준일로 삼아야 하는 것이다. 따라서 향후 판례의 추이를 잘 살펴보아야 할 것이다.
마지막으로 건축법상 가목도로는 손실보상을 받음에 있어서 100%로 평가받는다. 반면에 나목도로는 주변토지의 3분의 1로 평가 받는다.
③ 분양계약을 체결하지 아니한 자
분양신청기간의 종료 후에 이루어지는 분양계약을 체결하지 아니한 자에 대하여 청산금 지급의무가 발생하는 시기는 분양계약체결기간의 종료일 다음날(대법원 2011. 12. 22. 선고 2011두17936 판결, 대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다37780 판결).
④ 도시정비법 제39조 제1항 제3호
도시정비법 제39조 제1항 제3호와 관련하여 대표조합원을 선정하지 못한 경우가 문제된다. 도시정비법 제39조 제1항 제3호는 조합설립인가 후 1인의 토지 등 소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 수인이 소유하게 된 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다고 규정하고 있다.
그런데 이러한 경우에 대표조합원만이 조합원이 아니라 대표가 아닌 자도 조합원은 맞다. 즉, 도시정비법 제39조 제1항 제3호는 수인의 소유자 중 대표조합원 1인 이외의 나머지 소유자를 조합과의 사단적 법률관계에서 완전히 탈퇴시켜 비조합원으로 취급하여 분양대상에서 제외하겠다는 취지로 해석할 수는 없고, 수인의 소유자 전원을 1인의 조합원으로 보되, 수인의 소유자 전원을 대리할 대표조합원 1인을 선출하여 조합 운영의 절차적 편의를 도모함과 아울러, 수인의 소유자 전원을 1인의 조합원으로 취급하여 그에 따른 권리분배 등의 범위를 정한다는 의미로 보아야 한다(헌법재판소 2012. 7. 26. 자 2011헌마169 결정, 대법원 2009. 2. 12. 선고 2006다53245 판결 참조).
그런데 만일 대표조합원을 선정하지 못하거나 대표조합원이 분양신청을 하지 않으면 현금청산을 받을 수밖에 없는데, 이 경우 시가산정기준일이 문제되는 것이다.
이 경우는 분양신청을 하지 못한 경우이므로 위 ②항과 같다. 다만 대표조합원을 선정하지 못한 채로 다른 조합원이 분양신청을 한 경우에는 조합이 분양미신청자로 보고 처리하면 된다고 본다.
<재건축재개발 현금청산금 아는 만큼 더 받는다> 책 참고, 법무법인 강산
[프로필] 김 은 유
• 법무법인 강산 대표변호사
• 부천시 도시계획위원회 위원
• 성균관대학교 건축토목공학부 겸임교수
• 서울중앙지방법원 조정위원
[조세금융신문(tfmedia.co.kr), 무단전재 및 재배포 금지]
