[전문가칼럼] 분양계약미체결자 명도소송 대응법

(조세금융신문=김은유 변호사) 1. 분양계약미체결로 현금청산 가능여부

일단 분양신청을 한 자가 분양신청기간 내에 철회하지 못하고 다시 현금청산을 받기 위해서는 분양계약체결기간 동안 분양계약을 체결하지 아니하고 현금청산대상자로 되어야 하나 이 경우에는 두 가지 조건 즉, ① 조합정관에 반드시 근거 조항이 있어야 하고, ② 조합이 분양계약체결기간을 설정하여야 한다. 즉, 만일 정관에 근거조항이 없거나 조합이 분양 계약체결기간을 설정하지 않으면 불가하다(그러나 이는 매우 위헌적이라고 본다).

이러한 현금청산방법은 도시정비법에서 인정되는 것이 아니라 정관에서 인정하는 것이다. 대법원은 “조합원은 관리처분계획이 인가된 후라도 위와 같이 정관에서 정한 분양계약 체결기간 이내에 분양계약을 체결하지 아니함으로써 특별한 사정이 없는 한 현금청산대상자가 될 수 있다. 이러한 정관 규정은 조합원으로 하여금 관리처분계획이 인가된 이후라도 조합원의 지위에서 이탈하여 현금청산을 받을 기회를 추가 적으로 부여하기 위한 데 그 취지가 있으므로 그 내용이 구도시정비법에 위배되어 무효라고 볼 수 없다”고 판시하였다(대법원 2011.7.28. 선고 2008다91364 판결).

그러나 현금청산을 받으려면 아예 분양신청을 하지 않는 것이 좋다. 실무적으로 분양신청기간 동안 토지 등 소유자들은 별로 고민하지 않고 분양신청을 하거나, 조합이 나중에 분양 계약 체결을 하지 않아도 현금청산을 받을 수 있으므로 일단 분양신청을 하라는 말에 분양신청을 하는 경우가 많으나, 분양신청 여부는 매우 중요하므로, 신중한 판단을 하여야 한다. 일단 분양신청을 하면 조합이 분양계약체결기간을 설정하기 전까지는 조합원이므로, 조합원으로서의 의무를 다하여야 한다. 즉, 이주의무와 신탁등기 의무가 있는 것이다.

재개발 등이나 재건축 등 정비사업 모두에서 정관에 규정이 있다면 분양계약미체결로 현금청산을 받을 수 있다.

2. 분양계약체결기간을 아직 설정하지 않은 경우 대처법

가. 서설
일단 분양신청을 하면 조합원이다. 따라서 분양계약미체결로 현금청산을 받고자 마음먹고 있다고 하더라도 조합이 분양계약체결기간을 설정하지 않으면, 조합원으로서의 의무를 다하여야 한다. 즉, 이주비를 받고 이사를 가야 하고, 재건축 등의 경우는 신탁등기까지 해주어야 한다. 이를 이행하지 않으면 조합은 인도청구소송(소위 명도소송)과 신탁등기청구 소송(재건축만)을 제기하여 온다. 이러한 경우 대응방법은 다음과 같다.

나. 대응방법
① 조합방침에 응하여 이주비를 받고 이사를 하거나 신탁등기를 해 주고 나서, 나중에 조합이 분양계약체결기간을 설정하기를 기다리는 방법과 ② 분양신청철회서와 분양계약체결 기간 설정 요구서를 제출하고 조합이 제기하는 명도소송(재 건축은 신탁등기 포함)에 적극 대응을 하는 방법이 있다.

혹자는 일단 이주비를 받아 이자 상당 수익을 누리고 나중에 가격을 증액시키면 된다고 하는 경우가 있다. 그러나 이러한 생각은 매우 위험한 생각이다. 다음과 같은 이유로 분양신청을 철회하고 명도소송에 적극 대응하기를 권고한다.

분양계약미체결로 현금청산을 하려면 부동산을 조합에 인도하여 주어야 하고, 이때 조합은 대부분 부동산을 철거한다. 부동산이 철거되면 나중에 집이 없는 상태에서 감정평가 사가 감정을 하기도 곤란하고, 나아가 감정을 한다고 하더라도 종전자산가격보다 증액평가를 하기는 어렵다. 단독주택일 경우는 더더욱 그렇다. 나아가 재건축의 경우 신탁등기를 받으면 조합은 소유권을 확보하였으므로 현금청산을 서두르지 않아 결국 애가 타는 현금청산자가 조합을 상대로 현금청 산금지급청구소송을 제기하여야 한다. 어느 재건축조합의 경우는 현금청산자가 조합을 상대로 뒤늦게 현금청산금지급 소송에서 승소를 하였으나 조합이 돈이 없어 집행이 불가한 경우도 있다. 그래도 명도소송에서 적극대응을 하지 않는다면 할 수 없다.

그런데 문제는 명도소송에 적극적으로 대응을 한다고 해도 명도소송 중에 분양계약체결기간이 설정되지 않는 한 현금 청산대상자가 승소를 장담할 수 없다는 데에 있다.
정관 규정 형식을 보면 “관리처분계획인가일로부터 60일 이내에 분양계약을 체결하여야 하고, 분양계약을 체결하지 않을 경우 전항을 준용한다”고 규정하는 방식이 있는데, 이러한 경우 60일 지나면 자동으로 현금청산대상자가 되는지가 문제된 사안에서 대법원은 이 경우도 조합이 별도로 분양 계약체결기간을 설정하고 이때 분양계약을 체결하지 않아야 비로소 현금청산대상자가 된다고 한다(대법원 2012.5.9. 선고 2010다71141 판결). 정관이 위와 같은 형식이 아니라 ‘조합이 별도로 정하는 분양계약체결기간에 분양계약을 체결하여야 하고, 분양계약을 체결하지 않을 경우 전항을 준용한다’라고 되어 있다면, 조합이 임의대로 자신이 유리할 때에 분양계 약체결기간을 설정하는 것이다.

그러나 위 판결과는 다른 판결도 있다. 즉, 정관이 정한 분양 계약체결기간이 지나면 그대로 현금청산대상자로 인정한 사안과 분양계약체결기간을 선포하지 않고 일방적으로 명도나 신탁등기만을 구하는 것은 신의칙에 반한다는 판결이 있다.

그래도 현금청산대상자가 분양신청을 철회하고 분양계약체결기간 설정을 요구하면서 명도소송(재건축은 신탁등기 소송포함)에서 응소를 하는 이유는 집이 철거되기 전에 감정평가를 받기 위함이고, 재건축의 경우에는 신탁등기를 해주지 않으면(1심 판결이 아니라 확정되어야 등기가 넘어간다), 철거 문제가 걸림돌로 작용할 수도 있고, 준공검사 전까지는 소유권을 확보하여야 하므로, 이 문제를 가지고 다투기 위해서이다.

한편 분양계약을 체결하지 아니한 자에 대하여 청산금 지급의무가 발생하는 시기는 분양계약체결기간의 종료일 다음 날이다(대법원 2011.12.22. 선고 2011두17936 판결, 대법원 2008.10.9. 선고 2008다37780 판결).
위법 발견 시 관리처분계획인가 취소소송을 제기하거나, 분양계약체결기간을 조속히 설정하도록 압박을 하거나, 필요시 현금청산대상자 지위 확인의 소를 제기한다(서울행정법원 2013.10.31. 선고 2012구합42090 판결).

3. 분양계약체결기간 만료 후 대응방법
조합이 분양계약체결기간을 설정하면 그때는 분양계약을 체결하지 않으면 되고, 이 경우에는 명도청구(재개발)나 매도청구(재건축)에 응소를 하여 대응을 하면 된다.

<법무법인 강산 임승택, 김태원, 김은유 변호사 : 상세사항은 「현금청산금 아는 만큼 더 받는다」 책 참고>.

[프로필] 김 은 유
• 법무법인 강산 대표변호사