(조세금융신문=김은유 변호사) 1. 문제의 제기
공익사업의 시행으로 기존에 있던 도로가 수용되고 나머지 잔여지로 이용되는 토지가 맹지가 되는 경우가 있다. 이런 황당한 경우는 자주 발생한다. 특히 도로 신설 또는 확장사업에서도 많이 발생한다.
잔여 토지가 맹지가 되면 토지소유자는 당연히 잔여 토지에 대해서 잔여지 매수청구나 가치하락 보상을 청구할 수 있다. 이때 매수청구는 공사완료일까지 하여야 하고, 가치하락청구는 해당 사업의 공사완료일부터 1년이 지난 후에는 청구할 수 없다는 점을 주의하여야 한다.
2. 잔여지 매수청구
잔여지를 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란할 때에는 해당 토지소유자는 사업시행자에게 잔여지를 매수하여 줄 것을 청구할 수 있으며, 그 사업의 공사완료일까지 하여야 한다.
제74조(잔여지 등의 매수 및 수용 청구)
① 동일한 소유자에게 속하는 일단의 토지의 일부가 협의에 의하여 매수되거나 수용됨으로 인하여 잔여지를 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란할 때에는 해당 토지소유자는 사업시행자에게 잔여지를 매수하여 줄 것을 청구할 수 있으며, 사업인정 이후에는 관할 토지수용위원회에 수용을 청구할 수 있다. 이 경우 수용의 청구는 매수에 관한 협의가 성립되지 아니한 경우에만 할 수 있으며, 그 사업의 공사완료일까지 하여야 한다.
② 제1항에 따라 매수 또는 수용의 청구가 있는 잔여지 및 잔여지에 있는 물건에 관하여 권리를 가진 자는 사업시행자나 관할 토지수용위원회에 그 권리의 존속을 청구할 수 있다.
③ 제1항에 따른 토지의 취득에 관하여는 제73조 제3항을 준용한다.
④ 잔여지 및 잔여지에 있는 물건에 대한 구체적인 보상액 산정 및 평가방법 등에 대하여는 제70조, 제75조, 제76조, 제77조 및 제78조 제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.
제79조(그 밖의 토지에 관한 비용보상 등)
① 사업시행자는 공익사업의 시행으로 인하여 취득하거나 사용하는 토지(잔여지를 포함한다) 외의 토지에 통로·도랑·담장 등의 신설이나 그 밖의 공사가 필요할 때에는 그 비용의 전부 또는 일부를 보상하여야 한다. 다만, 그 토지에 대한 공사의 비용이 그 토지의 가격보다 큰 경우에는 사업시행자는 그 토지를 매수할 수 있다.
3. 잔여지 가치하락 등 청구
잔여지의 가격이 감소하거나 그 밖의 손실이 있을 때 또는 잔여지에 통로·도랑·담장 등의 신설이나 그 밖의 공사가 필요할 때에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 그 손실이나 공사의 비용을 보상하여야 한다.
공익사업법 제73조(잔여지의 손실과 공사비 보상)
① 사업시행자는 동일한 소유자에게 속하는 일단의 토지의 일부가 취득되거나 사용됨으로 인하여 잔여지의 가격이 감소하거나 그 밖의 손실이 있을 때 또는 잔여지에 통로·도랑·담장 등의 신설이나 그 밖의 공사가 필요할 때에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 그 손실이나 공사의 비용을 보상하여야 한다. 다만, 잔여지의 가격 감소분과 잔여지에 대한 공사의 비용을 합한 금액이 잔여지의 가격보다 큰 경우에는 사업시행자는 그 잔여지를 매수할 수 있다.<개정 2013.3.23.>
② 제1항 본문에 따른 손실 또는 비용의 보상은 해당 사업의 공사완료일부터 1년이 지난 후에는 청구할 수 없다.
③ 사업인정고시가 된 후 제1항 단서에 따라 사업시행자가 잔여지를 매수하는 경우 그 잔여지에 대하여는 제20조에 따른 사업인정 및 제22조에 따른 사업인정고시가 된 것으로 본다.
④ 제1항에 따른 손실 또는 비용의 보상이나 토지의 취득에 관하여는 제9조 제6항 및 제7항을 준용한다.
⑤ 제1항 단서에 따라 매수하는 잔여지 및 잔여지에 있는 물건에 대한 구체적인 보상액 산정 및 평가방법 등에 대하여는 제70조, 제75조, 제76조, 제77조 및 제78조 제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.<전문개정 2011.8.4.>
제79조(그 밖의 토지에 관한 비용보상 등)
① 사업시행자는 공익사업의 시행으로 인하여 취득하거나 사용하는 토지(잔여지를 포함한다) 외의 토지에 통로·도랑·담장 등의 신설이나 그 밖의 공사가 필요할 때에는 그 비용의 전부 또는 일부를 보상하여야 한다. 다만, 그 토지에 대한 공사의 비용이 그 토지의 가격보다 큰 경우에는 사업시행자는 그 토지를 매수할 수 있다.
4. 공익사업이 시행되는 지역 밖 공작물 등 보상
공익사업시행지구 밖에 있는 공작물 등이 공익사업의 시행으로 인하여 그 본래의 기능을 다할 수 없게 되는 경우에는 그 소유자의 청구에 의하여 이를 공익사업시행지구에 편입되는 것으로 보아 보상하여야 한다(규칙 제62조).
5. 공익사업시행지구 밖의 영업손실에 대한 보상
(1) 공익사업시행지구밖에서 제45조에 따른 영업손실의 보상대상이 되는 영업을 하고 있는 자가 공익사업의 시행으로 인하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 영업자의 청구에 의하여 당해 영업을 공익사업시행지구에 편입되는 것으로 보아 보상하여야 한다(규칙 제64조 제1항).
① 배후지의 3분의 2 이상이 상실되어 그 장소에서 영업을 계속할 수 없는 경우
② 진출입로의 단절, 그 밖의 부득이한 사유로 인하여 일정한 기간 동안 휴업하는 것이 불가피한 경우
여기서 ‘배후지’란 ‘당해 영업의 고객이 소재하는 지역’을 의미한다고 풀이되고, 공공사업 시행지구 밖에서 영업을 영위하여 오던 사업자에게 공공사업의 시행 후에도 당해 영업의 고객이 소재하는 지역이 그대로 남아 있는 상태에서 그 고객이 공공사업의 시행으로 설치된 시설 등을 이용하고 사업자가 제공하는 시설이나 용역 등은 이용하지 않게 되었다는 사정은 여기서 말하는 ‘배후지의 상실’에 해당한다고 볼 수 없다(대법원 2013. 6. 14. 선고 2010다9658).
특히 진출입로의 단절 등은 2007. 4. 12. 개정되면서 신설된 것인바, 매우 타당한 입법이다. 다만, 아쉬운 것은 진출입로의 단절 등으로 인하여 휴업하는 것이 아니라 영업에 타격이 가해진 경우를 입법하지 않은 점이다. 아마도 그 입증문제 때문에 입법이 되지 못한 것으로 보이나 입증은 개별적으로 하면 그만인 것이다.
보상사례를 살펴보면, 피고는 2000. 12.경 원고(한국수자원공사)로부터 용담댐 관련 보상업무를 위임받은 소외 전라북도용담댐건설지원사업소장(이하 ‘수임인’이라 한다)에게 “소유 주택과 농경지가 수몰되어 축산을 계속할 수 없다”라는 사유로 위 축산시설 및 축산영업권에 대한 손실보상을 신청하였고, 이에 수임인은 피고와의 손실보상 협의를 거쳐 2000. 12. 13. 원고를 대리하여 피고로부터 이 사건 축산시설을 제외한 축산영업권(한우 200두 상당)을 대금 2억 1750만원에 매수하고(이하 ‘이 사건 계약’이라 한다), 2000. 12. 23. 피고에게 위 대금을 지급하고, 원고가 보상대상이 아닌데도 착오로 지급한 보상금을 반환하라는 소송을 제기한 사안에서 법원은 “수임인과 피고가 ‘소유 주택과 농경지가 수몰되어 축산을 계속할 수 없다’는 점을 보상의 근거로 하여 피고의 축산영업 손실보상을 위하여 체결한 이 사건 계약은 공특법 제23조의5의 손실보상의 요건을 완화하는 약정으로서 유효하다 할 것이다(축산업을 영위하는 자가 축산시설에 인근한 주택이 수몰되어 원거리로 이주해야 하거나, 사료의 조달지인 인근 목초지나 농경지가 수몰되어 사료의 조달에 어려움을 겪게 될 경우 이는 축산을 계속하기 어려운 사정으로 볼 수 있을 것이다)”라고 판단하였다(2006. 11. 09. 선고 2006다44784).
(2) 제1항에 불구하고 사업시행자는 영업자가 보상을 받은 이후에 그 영업장소에서 영업이익을 보상받은 기간 이내에 동일한 영업을 하는 경우에는 실제 휴업기간에 대한 보상금을 제외한 영업손실에 대한 보상금을 환수하여야 한다(동조 제2항).
마지막으로 건축법상 가목도로는 손실보상을 받음에 있어서 100%로 평가받는다. 반면에 나목도로는 주변토지의 3분의 1로 평가 받는다.
6. 결론
토지 소유자는 잔여지 매수청구(공작물보상 포함)나 가치하락 청구(통로개설비용 포함)를 할 수 있고, 나아가 일정기간 휴업할 경우에는 휴업보상을 하여야 한다.
[프로필] 김 은 유
• 법무법인 강산 대표변호사
• 부천시 도시계획위원회 위원
• 성균관대학교 건축토목공학부 겸임교수
• 서울중앙지방법원 조정위원
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