1. 문제의 제기
조상대대로 물려온 땅인데 민간회사가 기업도시를 만들겠다면서 토지를 강제로 수용하겠다고 협박하는데 사실인가.
2. 사안의 해결
기업도시개발법 제14조 제3항은 ‘「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제28 조에 따른 재결의 신청은 개발구역 토지면적의 100분의 50 이상에 해당하는 토지를 확보(토지 소유권을 취득하거나 토지소유자로부터 사용동의를 받은 것을 말한다)한 후에 할 수 있다.
다만, 제10조 제2항에 따라 공동으로 개발사업을 시행하는 경우에는 개발구역 토지면적의 100분의 50에 이상 해당하는 토지를 확보하기 전에도 재결의 신청을 할 수 있다’고 규정하고 있다.
동법 제10조 제2항은 ‘국토교통부장관은 민간기업 또는 제4조 제1항 각 호에 해당하는 자가 민간기 업과 협의하여 개발사업을 공동으로 시행하기 위하여 신청을 한 경우에는 공동시행자로 지정할수 있다.’라고 규정하고, 동법 제4조 제1항 각 호는 ① 국가기관 또는 지방자치단체, ② 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제5조에 따른 공기업, ③ 「지방공기업법」에 따른 지방공기업, ④ 「제주특별 자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」에 따른 제주국제자유도시개발센터(개발구역이 제주특별자치도인 경우만 해당한다)를 규정하고 있다.
결국 민간기업이 기업도시를 개발할 경우에는 개발구역 토지면적의 100분의 50 이상에 해당 하는 토지를 확보하여야 수용재결을 신청할 수가 있고, 다만 민간기업이 국가나 지자체, 공기업, 지방공기업, 제주개발센터와 공동시행하는 경우에는 그러하지 아니하다.
즉, 소위 공공기관과 공동시행을 하는 경우에는 조건 없이 수용권을 가지고 있으나, 다만, 민간 기업이 독자적으로 재결을 신청하려면 개발구역 토지면적의 100분의 50 이상에 해당하는 토지를 확보(토지소유권을 취득하거나 토지소유자로부터 사용동의를 받은 것을 말한다)한 후에 할수 있다.
3. 소유자 대응방안
따라서 민간기업이 기업도시를 조성하려는 곳에서는 개발구역 토지면적의 100분의 50 이상에 해당하는 토지소유자가 뭉치면 강제로 수용을 당하지는 않는 것이다.
그런데 실무적으로 기업도시를 조성하는 상황을 보면 두가지 방식이 많이 이용된다. 하나는재력을 갖춘 민간회사가 먼저 50% 이상을 사들인 후에 기업도시 조성을 알리면서 협박을 하는 경우이고, 다른 하나는 재력을 갖추지 못하고 있는 민간회사가 기업도시를 추진하면서 소위 PF 를 일으켜 기업도시를 조성하는 경우이다.
첫번째, 경우에 토지소유자가 가장 중요시하여야 하는 것은 당연히 다른 토지소유자가 50% 이상을 매도(또는 사용승낙)하였는지에 달려 있다. 이를 철저히 분석하여 대응을 하여야 하고, 나아가 만일 이미 50% 이상을 매수(또는 사용승낙)하였다고 보이면, 그 매매가격을 분석하여 수용과정에서 주장하여야 할 것이다.
두번째, 경우에 토지소유자가 가장 중요시하여야 하는 것은 당연히 단결하여 가격이 마음에 들지 않으면 50% 이상이 매도나 사용승낙을 하지 않으면 되는 것이다. 그렇게 하면 수용권 행사가 불가하여 사업은 당연히 좌초된다. 결국 기업도시를 민간에서 독자적으로 개발하는 경우에는 토지소유자들이 얼마나 정보를 알고 단결하느냐에 따라 토지가격 등 모든 면에서 달라진다.
아산지중해마을에 가보시라. 얼마나 제대로 보상을 받았고, 재정착하였는지를. 여러분의 상상을 초월할 것이다. 이는 단결에서 나온 것이다. 감히 추천한다. 민간에서 추진하는 기업도시에 대해 권익을 보장받으려면, 탕정지방산업단지 대책위에 가서 배우면 된다. 특히 당시 총무이사를 맡은 분(연락처는 법무법인 강산으로 문의)을 초청하여 배우면 권익이 보호될 것이다.
<자세한 내용은 「공익사업 토지수용보상금 아는 만큼 더 받는다」
(저자 임승택, 김태원, 김은유 변호사) 책 참조>
[프로필]김 은 유
• 법무법인 강산 대표변호사
• 부천시 도시계획위원회 위원
• 성균관대학교 건축토목공학부 겸임교수
• 서울중앙지방법원 조정위원
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