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[예규·판례] 대법, 집 팔았어도 등기 안한 1주택자…공공임대주택 분양 자격 없어

사실심, 잔금 시기가 조금 늦은 것 눈감아 줘야
대법, 등기이전 안 됐으면 무조건 주택보유자
공공임대주택 임차권 불법 매매 방지 차원

 

(조세금융신문=고승주 기자) 1주택자라도 집을 팔아 무주택자가 됐다면 공공임대주택에 들어가 살 수 있다.

 

1주택자가 공공임대주택에 들어가기 위해 집 팔고 무주택자가 되려 했지만, 잔금 받는 데 시간이 걸려 등기 이전 전에 먼저 공공임대주택에 들어갔다면, 이것이 법적으로 허용될 수 있을까.

 

사실심에서는 잔금 받고 넘겨주는 시점이 공공임대주택에 들어가는 시기보다 조금 늦기는 했지만, 팔지 않는다면 어차피 공공임대주택에서 쫓겨나는 만큼 사실상 무주택자라는 사정을 헤아려줬다.

 

하지만 대법원은 계약을 치렀더라도 등기를 이전하기 전까지는 1주택자라고 엄격히 법을 해석해 앞선 재판들을 파기하고 사건을 원심으로 돌려보냈다.

 

대법원 2부(주심 조재연 대법관)는 16일 A씨가 한 공공건설임대주택 임대사업자를 상대로 ‘소유권 이전 등기를 요구한 소송’에서 원심을 파기하고 사건을 대전지법으로 돌려보냈다고 밝혔다.

 

1주택자 A씨는 2016년 자신이 살던 아파트를 팔고, 다른 사람으로부터 공공임대주택 임차권을 넘겨받았다.

 

공공임대주택 임차권은 무주택자일 경우 들어갈 수 있는데 A씨는 주택매매계약을 맺고 계약금도 냈으니 집을 팔았다고 생각한 것이다.

 

화근은 A씨가 임차권을 우선 분양권으로 바꿀 때 터졌다.

 

공공임대주택에 임차한 사람은 일정 임대기간이 지나면 살고 있는 집에 대해 우선 분양권을 받을 수 있다. 임차 시점 단가로 집을 살 수 있는 권리이기에 지역에 따라 분양 로또를 맞을 수 있다.

 

A씨는 살 만큼 살았다고 보아 임대사업자에게 임차권의 우선 분양권 전환을 요청했는데, 임대사업자는 A씨의 등기부 등본 기록을 살펴보더니 애초에 공공임대주택에 올 수 없는 사람이 들어와 있다며 거절했다.

 

공공임대주택에 들어오는 시기에 A씨 등기에 아파트가 한 채가 남아 있었던 것이다.

 

A씨는 그 집은 공공임대주택 들어올 때 판 집이라며 펄쩍 뛰었다. 공공임대주택 임차로 들어올 당시 팔기로 계약을 맺은 집이고, 실제 공공임대주택에 들어 온 후 잔금 받아 소유권 이전 등기를 해줬다고 반박했다.

 

다만 잔금이 늦어 등기이전도 공공임대주택 들어오는 것보다 조금 늦었을 뿐 ‘무주택’ 자격으로 들어왔다고 주장했다.

 

하지만 임대사업자는 어떠한 상황이라도 등기에 주택이 있으면 주택소유자라며 입장을 바꾸지 않았고, 결국 소송으로 넘어갔다.

 

1심과 2심은 A씨의 손을 들어줬다. 공공임대주택에 들어오는 것보다 잔금 받는 것이 늦었을 뿐 1주택자가 무주택자를 가장해 불법적으로 공공임대주택으로 들어왔다고 볼 사정이 없다고 본 것이다.

 

하지만 대법원은 엄격히 법을 해석해 1주택자였던 A씨가 무주택자를 가장해 불법적으로 공공임대주택에 들어왔다고 봤다.

 

A씨가 아파트를 파는 매매계약을 맺긴 했으나, 그건 등기가 이뤄지기 전까지 사인간 약속이지 ‘등기 이전’이라는 법적 효력까지 발생하는 것은 아니란 뜻이다.

 

쉽게 말해 주택매매계약을 맺어도 위약금만 내면 한 쪽치 얼마든지 계약파기가 가능하기에 매매계약 자체로 법적 효력이 발생하는 것은 아니며, 따라서 A씨가 등기 이전을 하지 않고 공공임대주택에 들어온 것은 불법이라고 본 것이다.

 

대법원은 이러한 판단을 내린 것이 공공임대주택 꼼수 매매에 악용될 수 있는 여지 때문이라고 강조했다.

 

만일 A씨의 사례를 허용하면 1주택자가 주택매매계약을 맺어놓고, 무주택자를 가장해 공공임대주택 임차권을 사들이거나 아니면 원 공공임대주택 임차권 보유자가 돈 벌기 위해 1주택자와 작당해 임차권을 파는 일을 방지할 수 없다는 것이다.

 

대법은 공공임대주택은 무주택자에 대한 ‘정부 정책적 혜택’인 만큼 불법적인 공공임대주택 임차권 양도를 막기 위해서는 불법 양도에 대한 형사처벌 외에도 임차권 매입과 이에 이어지는 분양 전환에 따른 경제적 이익 역시 부당하게 주어지는 것을 막아야 한다며 판단의 이유를 밝혔다.

 

 

[조세금융신문(tfmedia.co.kr), 무단전재 및 재배포 금지]

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