(조세금융신문=정종희 회계사)소득세율과 법인세율의 차이를 통해 부동산 소유자는 특수관계 있는 자를 통한 양도를 통해 세부담을 줄일 수 있다. 즉, 개인이 특수관계 있는 법인에게 시가(예:12억원)보다 저가(예:8억원)로 양도를 하고 해당 법인이 시가로 제3자에게 양도를 하게 되면, 그 차액(4억원)에 해당하는 금액에 대해 소득세율(최고 38%)보다 낮은 법인세율(최고 22%)이 적용됨으로써 세부담을 줄일 수 있다.

하지만 조세법에서는 당연히 이러한 거래를 예상하여 해당 거래의 형식적인 거래가액을 부인하고 전반적인 거래 상황을 고려하여 시가를 적용하고 있다.

아래 사건은 청구인이 청구인의 특수관계 있는 법인을 통해 제3자에게 부동산을 양도함에 있어 위에서 언급한 법률간 세율 차이를 이용해 세부담을 줄이고자 하였으나, 처분청으로부터 양도소득세를 추징당한 사례이다.

청구인 “해당 거래일 이후 매매사례가액은 시가로 인정될 수 없어”
VS 처분청 “ 매매사례가액은 반드시 양도시점만을 기준으로 하여야 하는 것은 아님”

청구인은 “처분청이 적용한 양도일 이후 매매사례가액은 개인과 법인간의 거래에 적용할 시가가 될 수 없고 소득세법 시행령 167조 6항을 적용하여 법인세법이 정한 시가산정방법을 준용하여야 한다.”고 하면서 법인세법상 시가를 산정하는 기준시점은 소득세법상 규정(양도일 전후 3개월)과 달리 양도일 현재를 기준으로 하고 있으므로 “양도일 이후 청구외법인의 양도가액은 시가로 볼 수 없다”고 주장하였다.

청구인은 “따라서 쟁점부동산 양도일 현재 시가로 볼 만한 매매사례가 없고, 본 건은 시가가 불분명한 경우에 해당하므로 보충적 방법인 감정평가액 800,912,130원을 시가로 보아야 한다”고 주장하였다.

이에 처분청은 “부당행위계산의 부인 규정인 법인세법 제52조 제2항에서는 시가를 ‘건전한 사회 통념 및 상거래 관행과 특수관계인이 아닌 자 간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격을 기준으로 한다’고 규정하고 있다. 여기서 ‘정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것’의 의미는 과거와 현재 및 미래의 거래를 포함하는 개념으로 해석될 수 있는 것으로 반드시 양도시점만을 기준으로 하여야 하는 것은 아니다.”라고 주장하였다.

처분청은 이에 덧붙여 “쟁점부동산의 양도계약일과 쟁점외법인의 양도계약일까지의 기간은 약 2개월로 단기이고, 그 기간동안 자본적 지출이 발생했거나 부동산 가격이 급등하는 등 쟁점부동산의 가격이 4억원이나 상승하였다고 볼 사유가 없으므로, 청구외법인의 양도가액 12억원은 특수관계인이 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격으로서 청구인이 쟁점부동산을 양도할 당시의 시가에 해당되는 것으로 판단된다.”고 주장하였다.

국세청 “ 쟁점부동산 양도 시 이미 제 3자에게 양도하기로 약정한 것으로 보임 ”

국세청은 “특수관계 있는 개인과 법인이 부동산을 거래한 이후, 일정기간이 경과한 시점에서 특수관계가 없는 자와 거래한 가액을 당초 특수관계자간 거래당시의 시가로 보아 소급하여 적용하는 것은 부당하고, 다만 당초 특수관계자와의 거래 당시부터 매수자가 일정기간이 경과한 시점에 제3자에게 양도하기로 약정한 경우는 그러하지 아니한 것인바, 청구외법인은 2011.9.5 특수관계에 있는 청구인으로부터 8억원에 매수한 후 2011.10.26 양수인과 쟁점부동산을 12억원에 양도하기로 하는 계약을 체결한 점, 쟁점부동산의 양도계약일과 쟁점외법인의 양도계약일까지의 기간은 약 2개월로 단기이고, 그 기간동안 자본적 지출이 발생했거나 부동산 가격이 급등하는 등 쟁점부동산의 가격이 4억원이나 상승하였다고 볼 사유가 없는 것 등으로 보아 당초 청구인과 특수관계자인 청구외법인과의 거래 당시부터 청구외법인이 2개월 경과한 시점에 양수자에게 12억원에 양도하기로 미리 합의하였다고 인정할 수 있는 정황이 있는 점 등을 고려하면 양도가액 12억원은 쟁점부동산을 양도할 당시의 시가로 볼 수 있다.”고 판단하였다.

절세를 위해서는 충분한 법률 검토 및 거래정황을 고려해야

위 사건은 이후 청구인이 대법원까지 상고를 하였는데 대법원에서도 청구인의 손을 들어주지 않았다. 대법원에서도 위 국세청의 판단과 같이 쟁점부동산의 8억 양도거래와 12억 양도거래의 시점을 고려하였을 때 해당 거래는 이미 청구인이 제3자에게 12억원에 양도를 계획하였다는 정황이 너무 분명하고 그에 대한 청구인의 반론 또한 부족하였기 때문이다.

절세와 탈세는 그 법률 적용에 있어 종이 한 장 차이일 수 있다.

위 거래를 함에 있어 청구인은 사전적으로 세무전문가의 검토를 거쳤을 것이나, 해당 거래가 특수관계자와의 거래인 점, 두 양도시점이 너무나 가까운 시점인 점 등을 간과함에 따라 거액의 양도소득세 및 가산세를 추징당할 수 밖에 없었다.

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