[예규·판례] 부동산과다법인의 주식 양도 시부동산비율 판단 주의요구

법인의 자산총액 중 토지 및 건물, 부동산에 관한 권리가액의 합계액(이하 ‘부동산 등’이라 함)이 차지하는 비율이 100분의 50 이상인 법인의 과점주주가 그 법인의 주식 등의 100분의 50 이상을 해당 과점주주 외의 자에게 양도하는 경우에 해당 주식 등은 주식에 대한 양도소득세율(10%, 20%, 30%)이 아니라 종합소득세율(6~ 40%)을 적용한다(소득세법 제94조 제1항 제4호 다목, 제104조 제1항 제1호).

위 규정은 부동산 등을 법인 명의로 취득한 뒤 그 법인의 주식을 양도함으로써 실질적으로는 부동산 양도로 인한 소득임에도 주식 양도에 대한 저율의 양도소득세를 부담하는 조세 회피를 막고자 하는 취지이다.

법인의 자산 중 타법인에 대한 투자주식이 있을 수 있는데그 타법인이 위 규정의 부동산과다법인일 경우에는 투자주식 가액에 그 타법인의 총자산가액에서 부동산 등이 차지하는 비율을 곱한 금액을 법인의 부동산 등에 포함하여 50% 이상 여부를 판단한다(소득세법 시행령 제158조 제6항, 2015 년 2월 3일 이후 양도분부터).

즉, 법인이 부동산과다법인에 대한 투자주식을 보유할 경우 지분율만큼 부동산을 직접 보유한 것으로 보아 50% 여부를 판단한다는 의미이다. 주식양도 비율을 분할하여 과세 회피를할 유인이 있으므로 분할 양도 시 과세대상 판정은 소급하여 3년 내 양도한 주식을 합산하여 50% 양도비율을 판단한다.

예를 들어, 부동산과다법인(중소기업 가정)에 60%를 투자 하고 있는데 x1년도에 10%, x2년도에 40%를 과점주주가 아닌 주주에게 주식을 양도하였을 경우 x1년도에는 대주주이므로 20%의 세율로 과세가 되고 x2년도에는 기본세율로 3년 내 양도한 주식 50% 전체에 대해 과세를 하고 x1년도의 납부세액을 공제하게 되는 것이다.

양도, 재산 46014-188, 2001.2.22.
특정주식에 해당하게 되는 연도의 누진세율을 적용하는 것이며, 이 경우 주식을 수회 양도함으로써 이미 납부한 금액은 기납부세액으로 공제되는 것임.

자산총액은 양도일 현재를 기준으로 법인의 (세무상) 장부금액으로 계산하며 토지 및 건물은 기준시가가 장부금액보다 클 경우에는 기준시가를 적용한다(소득세법 시행령 제158조 제3항).

한편, 부동산 등의 비율이 80% 이상이고 골프장, 스키장, 휴양콘도미엄, 전문휴양시설을 건설 또는 취득하여 직접 경영하거나 분양 또는 임대하는 사업을 영위하는 법인일 경우에는 1주라도 보유한 주주가 그 주식을 양도하더라도 누진세율을 적용한다(소득세법 시행령 제158조 제1항 제5호, 소득세법 시행규칙 제76조 제2항).

아래 사건은 양도자인 원고가 법인의 경영권을 포함하여 주식을 양도하면서 법인의 자산 중 특정 부동산의 매각을 원고가 보증하는 합의를 하였을 경우 해당 특정부동산을 제외 하고 부동산비율을 산정할지 여부에 대한 사례이다.

법원 “양도손익이 실현되지 않은 부동산은 제외하고 특정주식인지 여부 판단해야”
법원은 아래와 같은 판단으로 피고의 처분이 위법하다고 판단하였다.

① 특정주식에 대해 종합소득세 누진세율을 적용하는 취지는 법인이 부동산을 과다취득한 후 그 주식의 양도에 의하여 실질적으로 부동산의 양도와 동일한 효과가 발생하는 것을 막고자 함이며,

② 원고와 양수자의 합의서 내용 및 실제 이행 결과를 살펴보면 이 사건 부동산은 그 취득금액과 동일하게 평가하여 주식 매매대금 산정에 포함된 점,

③ 주식 매매일 이후 6개월 내에 원고가 이 사건 부동산을 매각하지 못하자 합의서에 따라 취득금액과 동일한 금액으로 원고가 설립한 OO법인이 이 사건 부동 산을 매수한 점,

④ 결국 이 사건 부동산은 주식 양도 시 부동산의 양도손 익이 실현되었다고 보기 어려우므로, 이 사건 부동산은 특정주식 판정에 있어 자산가액에 포함하지 않는 것이 타당하다.
참고 : 서울행정법원-2016구합4973(2017.5.26)

법률의 제 · 개정 취지가 법률 규정의 예외가 될 수 있는지
위 사건은 현재 피고가 상고하였는데 위 판결의 취지와 관련하여 기존 대법원 등의 先 판례가 없었던 것으로 보인다.

위 사건과 관련된 법률에는 위 사건과 같이 주식 양도 시 실질적으로 부동산의 양도손익이 실현되지 않았을 경우 해당 부동산은 자산가액에서 제외한다는 예외 규정은 없다. 그럼에도 불구하고 해당 법률의 제정 취지를 통해 법률의 예외가 되는 판결이 내려졌기 때문에 상급심의 결과가 어떠할지 기대된다.

부동산과다법인의 주식 양도 시 누진세율의 적용은 해당 거래가 실무적으로 많지 않기 때문에 양도자가 관련 규정을 놓치는 경우가 종종 발생하는데 부동산 가액 및 양도주식의 50% 이상 여부, 과점주주 여부 등의 판단에 주의를 요한다.

[프로필] 정 종 희
• 대주회계법인 공인회계사