[예규·판례] 조합원입주권 양도 시 1주택 보유하더라도 비과세 될 수 있어

조합원입주권을 1개 보유한 1세대가 다음 중 어느 하나의 요건을 충족하여 해당 조합원입주권을 양도해 발생하는 소득은 양도소득세를 과세하지 아니한다(소득세법제 89조 제1항 제4호).

가. 양도일 현재 다른 주택을 보유하지 않거나

나. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우로서 해당 1주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도하는 경우

위 조합원입주권은 재개발 · 재건축 관련 관리처분계획의 인가일 현재 1세대 1주택 비과세 적용대상의 기존주택이어야 한다. 조합원입주권은 주택 등 부동산을 취득할 수 있는 권리인데 현행 소득세법에서는 조합원입주권을 주택으로 간주하여 법정 요건을 만족하는 경우 여러 비과세특례를 두고 있다.

조합원입주권을 주택으로 보지 않고 부동산을 취득할 수 있는 권리로 볼 경우 1세대 1주택 비과세특례 규정이 부동산 투기 목적으로 악용되거나 또는 실수요자가 피해를 보기도 한다. 예를 들어, 1세대가 2주택을 보유하다가 그 중 1주택이 재개발 · 재건축이 시행 및 인가되어 조합원입주권으로 변환된후 나머지 1주택을 양도하면 비과세가 되고, 재개발 · 재건축 사업이 완료되어 주택으로 변환되면 그 주택 또한 양도 시 비과세가 되므로 1세대 1주택 비과세특례의 취지가 무색해진다.

한편, 1세대 1주택 보유자가 해당 주택이 재개발 · 재건축 시행 및 인가되어 다른 지역으로 이사를 가기로 하여 다른 주택을 취득하기 위해 조합원입주권을 양도하는 경우 주택이 아니므로 1세대 1주택 비과세특례를 적용 받지 못하게 될 것

이와 같이 조합원입주권은 신축 주택의 분양권과는 달리 기존 주택의 연장선에 있는 권리이기 때문에 주택으로 간주 (또는 주택 수에 포함)하여 법정 요건을 만족하는 경우 여러 비과세특례를 두고 있는 것이다. 아래 사건은 조합원입주권 양도 당시 다른 주택이 있는 경우 조합원입주권의 양도소득세 비과세에 대한 사례이다.

법원 “아파트를 새로이 취득하고 2년 이내에 조합원입주권 양도하면 비과세 해당함”

사건 경위
1. CC아파트 취득(1986.1) 및 거주 중 자녀 혼인으로 자녀 전출 후 자녀에게 증여(2010.3)

2. 증여 1년 후 부모 동거봉양 위해 자녀 합가(2011.1)

3. EE아파트 취득(2003.11) 후 재건축 관리처분계획 인가(2007.12), 이후 입주권 양도(2011.5)

법원은 아래와 같은 판단으로 피고의 처분이 위법하다고 판단하였다.

① 조합원입주권 비과세특례 규정 상 관리처분계획 인가일 현재 해당 주택의 보유기간이 3년 이상(필자 주 : 현행 법 규정-2년)이 되는 등 소정의 비과세요건을 갖추면 되는 것이지, 인가일 현재 1세대가 1주택만을 보유할 것을 요구하는 것은 아닌 점,
② 자녀가 혼인으로 별도의 세대를 구성하다가 원고 세대로 전입한 때에 원고 세대는 이 사건 아파트를 취득하 였다고 봄이 상당하므로 ③ 조합원입주권 양도 시 다른 주택이 있는 경우 해당 주택 취득 후 2년(필자 주 : 현행 법 규정-3년) 이내 조합원 입주권을 양도하였으므로
④ 결국 이 사건 조합원입주권의 양도는 비과세 대상이 된다고 할 것이다.
참고 : 부산지방법원-2012구합4266(2013.5.3)

쟁점 사항
위 사건의 쟁점사항은 크게 두 가지인데 첫째, 관리처분계획 인가일 현재 1세대 1주택 비과세 규정을 충족하는 기존주 택의 법령해석 상 쟁점과 둘째, 조합원입주권 양도 시 다른 주택을 보유할 경우 그 다른 주택의 보유기간의 산정이다.

관련 법 조문을 문리적으로 해석하면 인가일 현재 1주택만을 소유하는 1세대에 대해서만 적용되는 것으로 판단할 수있는데, 대법원 판례에서는 조합원입주권 양도일 현재의 주택 보유 상황에 의해 판단할 것이지 인가일 현재 주택 수로 판단할 것은 아니라고 하였다(대법원 2007두10501, 2008.6.12).

이에 대해 필자가 추가 보충하면 1세대 1주택 비과세 특례상 1주택의 판단기준은 양도일 현재로 규정하고 있고 양도일 기준 보유기간이 2년 이상이기 때문에 판례에서 위와 같이 판단하였을 것이다. 즉, 주택의 비과세 규정 상 1주택 보유 여부의 판단 시점은 ‘양도일’이라는 의미이다.

자녀의 혼인으로 별도 세대가 되었다가 다시 합가하는 경우 이를 조세회피 목적 등으로 보아 비과세의 예외규정으로 두고 있지 않으므로, 위 사건에서 증여한 아파트는 자녀가 부모와 합가한 때 부모세대가 신규로 취득한 주택이어서 주택 취득 후 2년(현행 3년) 이내 조합원입주권을 양도해야 하는 규정을 만족하였다 .

[프로필] 정 종 희
• 대주회계법인 공인회계사