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[2021 주택세법] 치솟는 주택가격, 널뛰는 세금부담…개인 유의사항은?

다주택자 취득세율 최대 8배 껑충…장특공제 실거주 기준

 

(조세금융신문=고승주 기자) 최근 주택 가격이 폭등하면서 지난해보다 주택 관련 세금에 대한 부담이 크게 늘어날 전망이다.

 

전문가 도움을 받아 개인이 올해 주택 취득·보유·처분 시 유의사항을 꼽아봤다.

 

개인이 토지만을 매매 할 때(수용포함)는 지난해와 마찬가지로 양도소득세나 부동산매매업 사업소득세 중 그 중 하나를 신고·납부하면 된다.

 

양도소득세 계산 시 금융차입금에 대한 이자는 비용처리 되지 않지만, 물가상승율 공제인 장기보유특별공제(최대 30%, 이하 장특공제)는 가능하다.

 

반면 부동산 매매업에서는 장특공제는 못 받지만, 이자비용과 사업관련 지출이 비용처리를 인정받을 수 있다.

 

다주택자가 2020년 8월 12일 이후 주택을 추가 구매시 취득세율이 기존 1%~3%에서 8% ~ 12% 높아진다.

 

조정대상지역내 2주택, 조정대상지역 외 3주택 취득시 8%, 조정대상지역 내 3주택, 조정대상지역 외 4주택 이상시 12%다.

 

조정대상지역내 2주택이라도 이사 등의 사유로 일시적 2주택이 되는 경우에는 1주택으로 과세한다. 1주택의 처분시기는 통상 3년 이내지만, 신규 주택과 종전주택이 모두 조정대상지역인 경우 1년 이내 처분해야 과세되지 않는다.

 

올해 1월 1일 이후 새로 취득하는 분양권부터 주택수에 포함된다. 다주택자가 기존 주택 처분시에 비과세를 못 받거나 중과세를 받을 수 있다.

 

올해 1월 1일 이후 양도분부터 공시가격 9억월을 초과하는 고가주택에 대한 장특공제가 변경된다.

 

기존에는 1가구 1주택자인 경우 보유기간 연 8%씩 누적 최대 80%까지 공제를 받았다. 때문에 양도차익을 얻고자 자신은 전세에 살고, 실보유한 주택에는 세를 주는 방식으로 운영했었다.

 

하지만, 올해 1월 1일 이후 양도분부터는 연 8%씩 부여되는 공제율을 보유기간 4%, 실거주 4%로 분리한다. 거주하지 않았다면, 최대 받을 수 있는 공제율은 40%로 반토막난다.

 

다주택자 양도세 중과세 폭이 대폭 올랐다.

 

2주택자는 10%에서 20%, 3주택 이상 다주택자는 20%에서 30%로 증가했다.

 

1년 미만 단기 보유 주택 양도세율은 40%에서 70%로, 1년 이상 2년 미만은 기본 60% 이상을 적용받는다. 적용시기는 올해 6월 이후 양도분부터다.

 

올해 12월 부과되는 종합부동산 세액이 조정지역 2주택 이상 보유자의 경우 크게 늘어날 전망이다.

 

오피스텔은 건축법상 근린생활시설으로 업무용만이 아니라 주거용으로도 사용할 수 있다.

 

지난해 8월 12일 이후 취득한 오피스텔은 취득세 중과 주택 수에 반영되고, 국세에서도 주택으로 간주하기에 오피스텔로 인해 세부담이 급증할 수 있는 것이다.

 

현행 분양권은 전매제한이나 강화된 고율의 양도세 및 취득세 때문에 일반적인 매매가 많지 않지만, 가족간 증여 시 12% 고율의 취득세가 사용검사 시점으로 부과하기에 특히 주의할 필요가 있다.

 

 

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