(조세금융신문=이정욱 기자) 고금리와 자재비 상승 등으로 부동산 시장이 위축된 가운데 최근 정국 혼란까지 더해져 건설업계는 물론 정비사업 조합원들이 사업에 지장이 생기지 않을까 노심초사하고 있다.

13일 한국리모델링협회에 따르면 리모델링을 추진하는 전국 사업장은 올해 10월 기준 153개 단지, 12만 1520가구로 나타났다. 이 중 145개 단지인 약 95%가 수도권 사업장이다. 2019년 37곳에 불과했지만 4배 이상 증가한 셈이다. 이 가운데 시공자 선정까지 마친 단지는 109곳에 달한다.

리모델링은 기존 아파트 골조를 남겨두고 수직·수평 증축을 통해 주거 환경을 개선하거나 가구수를 늘리는 방식으로 진행된다. 재건축은 준공 30년 후 추진할 수 있지만, 리모델링은 준공 15년부터 추진 가능하다. 재건축에 비해 인허가 절차가 간소하고, 공사기간이 짧아 높은 용적률로 사업성을 확보하기 어려운 노후 아파트 단지에서 리모델링 사업을 추진하고 있다.

이러한 장점을 배경으로 리모델링을 추진하는 단지가 서울 수도권에서 전국으로 확대되고 있지만 정치적 불확실성 증가로 사업이 지연되거나 무산될 수 있다는 위기감이 고조된 상황이다.

이미 지난 몇 년간 러시아·우크라이나 전쟁 등의 영향으로 원자재값 상승으로 어려움을 겪고 있었던 차에 국내 정국 혼란이 발생했기 때문이다.

물론 장점만 존재하는 건 아니다. 기존 아파트 철거 후 공사를 진행하는 재건축과 달리, 리모델링은 착공 후 내부마감재를 철거하면서 사업장 구조체에 따라 전수안전진단 및 구조보강범위를 확정해야 한다. 이때 현장 여건이 철거 전에 계획했던 설계 도면과 상이할 경우 이에 따른 설계변경까지 수반돼 공사비가 증가할 수 있는 리스크가 발생할 수 있다.

한국리모델링협회 이동훈 위원장은 “건축물은 크게 구조제와 마감제, 설비제로 나뉘는데 구조제는 기본 수명이 100년으로 보지만 설비제나 마감제는 길어야 30년이다”면서 “재건축 처럼 건물을 새로 짓는다고 봤을 때 수명이 100년인 구조제는 4분의 1도 사용 못하고 폐기되고 있다”고 설명했다.

이어 이 위원장은 “결국 건축물도 천연 자원으로 만든 자원이다 보니 무분별한 재건축 사업은 자원 낭비다 보니 정부도 나름대로 고민을 갖고 리모델링 사업을 제도화 시켰다”고 덧붙였다.

서울 주요 상권에서 리모델링을 추진중인 단지들이 늘어나면서 리모델링 공사비 최고액을 돌파하고 있다. 강남구 '청담 건영'은 최근 평당 공사비 1137만원에 도급액 증액 변경 계약을 마쳤고, 강남구 '삼성 서광'은 평당 공사비 998만원, '이촌 우성'은 평당 공사비 932만원 수준으로 각각 시공사를 선정했다.

일반적으로 재건축, 재개발, 리모델링 사업은 착공 전 확정된 공사비로 시공사를 선정하지만, 리모델링은 사업 특성상 실제 구조체 확인 후 설계변경을 반영할 경우 공사비가 증가될 수 있음을 염두에 두고 있어야 한다.

이 위원장은 “최근 리모델링 사업 이후 들어가는 비용하고 재건축 처럼 전부 새로 짓는 비용하고 그 외에 가치로 따져봤을 때 뭐가 재건축이 유리할 수도 있고 불리할 수도 있어 여러 가지 상황과 경우를 따져봐야 한다”면서 “현재까지는 재건축이 유리하게 보여지지만 일부 기존에 밀도가 높게 개발이 된 아파트는 리모델링이 유리하다”고 말했다.

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