(조세금융신문=김은유 변호사) 월간 '조세금융' 11월에 실린 칼럼을 인터넷에 게재합니다. (편집자 주)

무허가건축물 부지 평가
「건축법」 등 관계법령에 의하여 허가를 받거나 신고를 하고 건축 또는 용도변경을 하여야 하는 건축물을 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축 또는 용도변경한 건축물(이하 “무허가건축물 등”이라 한다)의 부지에 대하여는 무허가 건축물등이 건축될 당시의 이용상황을 상정하여 평가한다(규칙 제24조).

그러나 이와 같은 무허가건축물 등의 부지에 대한 평가는 그 근거규정의 제정(1989. 1. 24) 이후의 건축분부터 적용이 되는 것이고, 그 전에 건축된 무허가건축물 등의 부지에는 적용되지 아니하기 때문에 현실이용상태인 대지로 평가한다.

즉, 시행규칙 부칙 제5조는 “1989년 1월 24일 당시의 무허가건축물 등에 대하여는 제24조·제54조제1항 단서·제54조제2항 단서·제58조제1항 단서 및 제58조제2항 단서의 규정에 불구하고 이 규칙에서 정한 보상을 함에 있어 이를 적법한 건축물로 본다”고 규정하여, 1989. 1. 24. 당시에 이미 건축되어 있던 무허가건축물 등에 대하여는 건축물의 부지에 대한 평가, 주거이전비(종전의 주거비·주거대책비) 보상, 주거용 건축물의 최저보상, 주거용 건축물의 재편입 가산금 보상에 있어 이를 적법한 건축물로 보아 보상을 하도록 하여 종전의 특례법령의 경과조치를 인정하였다.

무허가건축물의 부지면적 산정
무허가 건축물 등의 부지면적에 대하여, 대법원은 ‘무허가건물 등의 부지’라 함은 당해 무허가건물 등의 용도·규모 등 제반 여건과 현실적인 이용상황을 감안하여 무허가건물 등의 사용·수익에 필요한 범위 내의 토지와 무허가건물 등의 용도에 따라 불가분적으로 사용되는 범위의 토지를 의미 하는 것이라고 해석되고, 무허가건물에 이르는 통로, 야적장, 마당, 비닐하우스·천막 부지, 컨테이너·자재적치장소, 주차장 등은 무허가건물의 부지가 아니라 불법으로 형질변경된 토지라고 판시한바 있다(2002. 9. 4. 선고 2000두8325).

그러나 위 대법원 판결의 전반부에서 설시하고 있는 바와 같이, ‘무허가건물 등의 부지’라 함은 당해 무허가건물 등의 용도·규모 등 제반 여건과 현실적인 이용상황을 감안하여 무허가건물 등의 사용·수익에 필요한 범위 내의 토지와 무허가건물 등의 용도에 따라 불가분적으로 사용되는 범위의 토지(바닥면적 외에 어느 정도의 범위의 토지까지를 의미함)를 의미하는 것이므로, 당해 무허가건물의 바닥면적만을 대지로 본 뒷부분 결론은 찬성하기 어렵다.

국토교통부는 유권해석을 통해서 무허가건축물부지의 용도·규모 등 현지여건을 종합적으로 고려하여 판단하도록 하고 있다(1999. 3. 24 토정 58342-497).

구체적인 사건에서 어느 범위까지를 무허가건축물의 부지로 볼 것인가에 관하여 다툼이 있는 경우에는 현장검증을 하거나 현장사진, 항공사진 등을 통하여 판단한 후 측량감정을 통하여 부지면적을 확인할 수밖에 없을 것이다.

실무상 항공사진으로 1989. 1. 24. 이전 건물의 존재가 확인되더라도 그 이후의 항공사진에서 현황이 변경된 경우, 종전 건물이 없어지고 신축된 것으로 판단되는 경우가 더러 있음에 유의할 필요가 있다.

실무상 사업시행자는 ‘건물의 바닥면적’만을 대지로 하여 보상금을 결정하여 통지한다. 일부 판결문에서는 건축물의 바닥면적에 한정된다고 할 수는 없다고 하나, 대법원 2002. 9. 4. 선고 2000두8325 판결에서 보듯이 “무허가건물에 이르는 통로, 야적장, 마당, 비닐하우스, 천막 부지, 컨테이너, 자재적치장소, 주차장 등은 무허가건물의 부지가 아니라 불법으로 형질변경된 토지”라고 판시하여, 실제로는 무허가건축물 바닥면적 외에는 ‘대지’로 인정받기 어렵다.

한편 토지보상법 시행규칙 부칙 제5조는 2013. 4. 25. “건설교통부령 제344호 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 부칙 제5조제2항의 개정규정은 이 규칙 시행 후 법 제15조제1항(법 제26조제1항에 따라 준용되는 경우를 포함한다)에 따라 보상계획을 공고하고 토지소유자 및 관계인에게 보상계획을 통지하는 공익사업부터 적용한다”는 규정을 신설하면서, 동시에 같은 날자에 건설교통부령 제344호 부칙 제5조제2항에 “제1항에 따라 적법한 건축물로 보는 무허가건축물등에 대한 보상을 하는 경우 해당 무허가건축물등의 부지 면적은 「국토의 계획 및 이용에관한 법률」 제77조에 따른 건폐율을 적용하여 산정한 면적을 초과할 수 없다”는 규정을 신설하였다.

따라서 2013. 4. 25.부터 보상계획을 공고하거나 통지한 사업구역내의 무허가건축물 부지의 면적은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제77조에 따른 건폐율을 적용하여 산정한 면적을 초과할 수 없는 것이다.

<법무법인 강산 임승택, 김태원, 김은유 변호사>

[김은유 프로필]

• 법무법인 강산 대표변호사
• 부천시 도시계획위원회 위원
• 성균관대학교 건축토목공학부 겸임교수
• 서울중앙지방법원 조정위원

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