(조세금융신문=권대중 서강대학교 일반대학원 부동산학과 교수) 지난해 12월 3일 윤석열 대통령의 비상계엄 선포는 세상 사람들을 큰 충격에 빠뜨렸다. 이로 인해 국내적으로는 정치적 불확실성이 고조되고 있으며 대외적으로는 국가신인도는 물론 기업 신용도까지 하락하면서 내수경제에도 부정적인 영향을 미치고 있다. 그 영향은 향후 부동산시장까지 큰 충격으로 다가올 것이다.

 

그렇지 않아도 가계부채가 증가하여 정부는 9월부터 스트레스 DSR 2단계를 시행하고 제1금융권을 비롯하여 대부분 금융권에서 주택담보대출과 전세금 대출을 중단한 상태로 부동산시장은 거래가 줄어들면서 위축되고 있는데 이번 사태는 엎친데 덮친 꼴이 된 것이다.

 

특히, 정치적 불안의 충격은 국민들을 불안하게 하여 당분간 거래는 줄어들고 관망세는 늘어나는 현상이 나타나 어쩌면 거래절벽 현상이 나타날까 염려가 된다. 왜냐하면 비상계엄 이후 혼란을 거듭하고 있는 여야의 정치적 불안은 국민 불안으로 이어질 것이며 내수경제 침체로 이어질 수 있다. 내수경제 침체는 소비위축은 물론 심리적 불안감을 유발하여 부동산시장도 영향을 받아 원자재 가격상승 등 악재가 늘어나면서 당분간 침체는 불가피해 보인다.

 

정치‧경제적 불확실성과 환율 문제

 

이번 비상계엄 선포는 국민들은 물론 외국인까지 놀라게 해 투자자들의 신뢰를 크게 약화시키면서 환율 불안을 초래했다. 한때 비상계엄 소식이 전해진 직후, 원-달러 환율이 1440원을 넘어 엄청난 속도로 상승했다. 환율은 국가 경제의 안정성과 시장 신뢰성을 반영한다.

 

비상계엄은 우리나라 시장이 불안해질 것이라는 예상과 함께 신뢰성 하락으로 이어져 환율이 상승한 것이다. 이렇게 정치적 불안과 경제적 불안은 외국 투자자는 물론 국내 투자자 모두에게 불안감을 조성하여 자본유출이 발생할 수 있으며 국내에는 더 이상 투자를 하지 않는 투자위축 현상이 나타날 수 있다. 이미 상당 금액이 해외로 유출되었다는 소문도 있다.

 

뿐만 아니라 기업과 개인도 안전자산으로 간주되는 외화를 보유하려는 경향이 강해지면서 부동산 등 기타 자산투자는 기피하는 현상이 나타날 수 있다. 결국, 환율에 문제가 생기면 환율변동 폭이 커지고 환율변동은 수출시장과 수입시장에 직접적으로 영향을 미친다. 즉, 환율상승(통화가치 하락)은 수출기업에게는 유리하게 작용할 수 있겠지만 수입시장에서는 원자재와 소비재 가격이 상승하는 역작용이 나타난다. 이는 국내 물가 상승압력으로 이어질 수 있어 국민들에게는 더 어려운 시장을 만들 수 있다.

 

또한 환율변동은 주식시장과 채권시장에도 영향을 미친다. 특히, 외화로 표시되는 부채를 가진 기업들은 상환 부담이 증가해서 기업의 재무 상태가 악화될 수 있기 때문이다. 이처럼 정치적 불안이 거기서 끝나는 것이 아니라 경제적 불안정으로 확대되어 기업마저 위험해지고 더 나아가 국민경제에 악영향을 크게 미치기 때문에 걱정이다.

 

정치‧경제적 불확실성과 주택공급시장

 

또한 이번 비상계엄 사태로 부동산 관련 정부의 주택공급 정책 등 정책의 동력을 잃을 가능성이 커지고 있다. 윤석열 정부는 그동안 주택공급 270만 가구를 공급 목표로 추진했지만, 2021년 8월 기준금리 인상으로 인하여 인허가 물량은 목표의 절반도 달성하지 못한 상태를 유지해 왔다.

 

특히, 주택공급이 가장 많은 3기 신도시는 문재인 정부에서 시작되었지만 아직까지 당시 사전청약 말고는 새롭게 분양을 하거나 입주를 한 곳은 하나도 없다. 그런데 앞으로도 정치적 불안이 계속되면 정비사업 등 다른 주택공급 정책까지도 동력이 약화되어 공급 목표 달성을 어렵게 만들 수 있다. 뿐만 아니라 철도 지하화 사업이나 최근 정부가 8.8대책 후속책으로 발표한 서리풀지역 등 개발제한구역을 해제하고 주택을 공급하겠다고 한 지역도 이제 시작일 뿐 추진된 것은 아무것도 없다.

 

비상계엄 사태가 벌어지기 전 정부는 시장의 공급 부족 인식을 잠재우기 위해 지난해 1월과 8월 두 차례에 걸쳐 공급 확대 정책을 발표했었다. 그런데 비상계엄 사태의 여파로 주택공급 점검회의가 취소되는 등 주택공급 주무 부처인 국토교통부의 공식 일정도 영향을 받고 있다. 비상계엄 사태가 벌어진 다음날 열릴 예정이었던 공공주택 공급 실적 및 공급계획 점검 회의가 취소되어 추진 동력을 잃고 있으며 올해 계획을 재정비하는 것도 미뤄진 상태다.

 

이처럼 계엄 사태 자체가 단기적으로 가격변화에 영향을 미치지는 않겠지만 중장기적으로 주택공급에 악영향을 미칠 수밖에 없다. 실제로 국무위원 전원이 사퇴를 표명한 가운데, 의회가 탄핵 정국에 돌입하면서 정부가 추진 중인 부동산 공급 정책 관련 입법 사안은 물론, 시행령 개정마저 동력을 상실할 가능성이 커지고 있다.

 

공급 방안에서 대부분이 법령 통과가 전제되어야 하는 상황에서 현재 국회에 계류 중인 법안도 상당수 있다. 얼마 전 정부가 발표한 서울과 수도권 그린벨트 해제를 통하여 지난해 5만 가구, 올해 3만 가구를 공급하겠다고 밝힌 주택공급계획도 이번 계엄 사태를 계기로 추진이 어려워질 수 있으며 이미 발의된 법안들도 앞으로 여야 대치 상태가 길어지면 국회 법안심사 소위에서 야당의 반대를 넘지 못할 가능성이 높다.

 

부동산은 정책적인 힘을 받아야 속도를 낼 수 있는데 이번 계엄 사태로 그 동력 상실이 충분히 있을 수 있어 정부가 계획한 물량을 소화하기 어려울 뿐만 아니라 현재 계속 심사 상태로 계류 중인 법안들도 상당 부분 해결되기 어려울 가능성이 있다. 더욱이 올해도 공급 물량이 줄어드는 상황에서 지금 당장은 정치‧경제적 불확실성에 따라 부동산시장이 관망세를 보이겠지만 중‧장기적으로 주택공급이 줄어들면서 가격이 폭등할 수도 있다.

 

정치‧경제적 불확실성과 정비사업 시장

 

특히, 이번 사태로 그동안 도심 주택공급을 주도해 왔던 재건축사업과 관련한 초과이익 환수제 폐지와 각종 규제 완화 법안이 국회에서 진전을 보이지 못하고 있어 개발 사업의 사업성 확보가 어려워질 수 있다. 특히, 야당이 재건축 걸림돌로 꼽히는 재건축 초과이익 환수제 폐지에 강경하게 반대하고 있는 데다 최근 정부가 재건축‧재개발 사업 절차를 대폭 줄여주는 법안을 발의했지만 국회에서 제대로 된 논의가 이뤄지지 않고 있기 때문이다.

 

정부는 주택공급 속도를 높이기 위해 지난 8‧8 부동산 대책에서 「재건축초과이익 환수법」 폐지 방침을 밝혔는데 야당이 반대하면서 법안을 계속 심사하는 것으로 계류된 상태다. 야당은 완화된 「재건축초과이익 환수법」이 시행된 지 9개월밖에 되지 않았는데 법을 폐지할 수 없다는 입장을 고수하고 있다. 하지만 정부는 지속된 공사비 상승으로 완화된 재건축 초과이익 환수제에도 불구하고 조합원 부담이 큰 경우가 많아 폐지하자는 것이다.

 

이 밖에 조합 설립 후 사업시행 계획과 관리처분계획을 동시 처리하는 등 정비사업을 3년 단축할 수 있는 「재건축‧재개발사업 촉진에 관한 특례법」, 재건축시 공공기여를 줄여주는 내용이 담긴 「도시 및 주거환경정비법」 개정안 등이 발의되었지만 국회 논의가 멈춘 상태다. 취득세율 인하 등을 담은 「지방세제법」, 공시가율 현실화 로드맵 폐지와 관련된 「부동산가격공시법」, 계약갱신청구권, 전월세 상한제 폐지 등 「주택임대차보호법」, 개정안도 발의된 상태이지만 역시 멈춘 상태다.

 

공급대책이 제대로 이행되기 위해서는 법안 처리가 필수적인 상황이다. 만약에 향후 정국을 야당이 주도한다면 이러한 법률 개정은 매우 어려워질 가능성이 크기 때문에 정비사업은 어려운 시련을 겪을 가능성이 높다.

 

또한 이제 시작하는 1기 신도시(분당‧일산‧평촌‧중동‧산본) 선도지역 사업 역시 불안해 보인다. 1기 신도시 사람들은 정국 불안으로 사업이 늦어지거나 무산되는 것 아니냐는 우려의 목소리도 나온다. 그러나 1기 신도시는 여야 합의로 통과한 「노후계획도시 특별법」에 따라 진행되기 때문에 정국 상황과 상관없이 진행될 가능성이 높다. 다만 추가적인 정비사업 규제 완화는 야당의 반대가 커 정부 정책이 속도를 내기 어려울 수 있다.

 

그러나 과거 대통령 탄핵과 지금은 다르다

 

이번 계엄 사태는 지난 2016년 박근혜 전 대통령 탄핵 당시에 비추어 보면 부동산가격 변동은 미미할 것으로 보인다. 단지 수습 국면이 길어지면 경제가 어려워지는 것이 문제다. 그러면 부동산시장까지 영향은 미칠 것이다. 지난 2008년 금융위기 이후 부동산114의 아파트 가격 분석을 살펴보면 2010년 전국 아파트 가격은 -1.01%, 2012년 -3.27%, 2013년 -0.29% 등 하락 추세를 이어가다 2014년 2.72%로 반등한 뒤 2021년까지 상승세가 이어졌다고 한다.

 

박근혜 전 대통령의 탄핵 가결은 2016년 12월, 헌법재판소의 탄핵 결정은 다음 해인 2017년 3월에 이뤄졌다. 당시 정세가 극심한 혼란 속에서 2016년 12월과 2017년 1월 일시적으로 부동산가격이 하락세를 보였으나 연간 기준으로 보면 2016년 전국 아파트 가격은 4.22%, 2017년에는 5.33% 각각 상승했다. 서울 아파트 가격 상승률은 2016년 7.57%, 2017년 11.44%로 전국 상승률의 약 2배 수준이었다.

 

따라서 이번 윤석열 대통령의 직무가 정지돼도 부동산시장에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 보인다. 다만 정치적 이슈가 시스템 불안 문제로 전이될 경우 충격파가 이어질 가능성도 배제할 수는 없다. 그것은 주택공급과 관련된 법안 처리가 늦어지거나 무산되는 경우이며 예산삭감으로 사업 추진이 어려워지는 경우다.

 

 

그러나 야당도 주택공급이 필요하다는 것에는 공감하고 있으며 3기 신도시 등은 문재인 정부 시절부터 추진되었던 건으로 큰 문제는 없을 것으로 본다. 다만 문재인 정부처럼 공급도 하겠지만 오히려 다주택자 등 고가 부동산 소유자들에게 부동산세제 강화 등으로 규제할 가능성이 높다. 따라서 탄핵이라는 이슈는 결과와 상관없이 국가적인 불확실성이 크기 때문에 경제에 미치는 영향은 클 것이나 부동산시장에 미치는 영향은 단기적 관망세에 따른 일시적 현상은 나타날 가능성이 크다.

 

결국 중장기적으로는 주택공급 부족 현상이 부동산시장에 더 영향을 미치면서 가격상승 가능성이 높다. 그래도 불안한 정국이 길지 않기를 바라며 여야는 국민을 위한 주택공급 정책을 꾸준히 이어가 주기를 바란다.

 

정치‧경제적 불확실성과 부동산시장 전망

 

정치적 불안과 경제적 불확실성이 지속되면서 부동산시장의 관망세는 더욱 심화될 것으로 보인다. 거래량 감소와 가격 하락이 주요 도시를 중심으로 확산될 가능성도 높다. 뿐만 아니라 공공주택 공급 차질도 우려된다. 국토교통부가 지난해 공공주택 14만 가구 인허가 목표를 제시했으나 정치적 혼란 속에서 목표 달성이 어려워질 수 있다.

 

특히, 공공 공급 동력이 약화되면 주택시장 안정화는 더욱 멀어질 것이다. 글로벌 경제와의 연계성도 무시할 수 없다. 환율 불안과 국제 금리 상승은 외국인 투자자들에게 한국 부동산시장의 매력을 감소시킬 요인으로 작용할 것이다. 이는 고급 주택시장뿐 아니라 상업용 부동산에도 영향을 미칠 가능성이 높다. 따라서 지금 가장 시급한 것은 정부의 정치적 안정과 경제적 안정이다.

 

특히, 부동산시장은 정부 정책의 안정성이 강조되는 부분이다. 그래서 정부는 부동산 정책의 일관성을 유지하고 정치적 불안을 최소화하여 시장 신뢰를 회복해야 한다. 또한 민간과 공공의 협력을 통해 주택공급 확대를 지속적으로 추진할 필요가 있다. 국민들에게 믿음을 줘야 한다. 약 24만 가구 공급을 목표로 하는 3기 신도시는 당초 계획했던 2023~2024년 착공, 2026~2027년 입주라는 목표에서 이미 크게 벗어났다.

 

토지보상, 인허가 절차 지연, 문화재 조사 등으로 속도가 늦어지고 있는데 금리 인상, 공사비 급등 영향으로 건설사들이 사업 추진에 적극적으로 나서지 않고 있다. 정부는 2029년까지 24만 가구를 공급하겠다고 공헌했지만 지난해 착공 물량은 1만1000여 가구로 전체 물량의 10%도 되지 않는다. 현재 착공 물량으로 2027년 입주를 시작한다고 해도 수도권 집값을 안정시키기에는 역부족이다.

 

왜냐하면 2021년 8월부터 기준금리가 상승하면서 주택 인허가 물량이 대폭 감소했기 때문에 착공 물량은 물론 준공 물량도, 입주 물량도 감소해 주택 부족 현상이 나타날 것이기 때문이다. 인허가를 받고도 착공하지 않으면 주택공급을 할 수 없는데 인허가 이후 착공을 한 물량만 살펴보면 금리인상 이전 연평균 42만 9000가구를 공급해 왔는데 2022년에는 38만 3000가구, 2023년 24만 2000가구 그리고 작년에는 17만 3000가구밖에 착공하지 않아 3~4년 이후 입주시점에는 입주물량이 턱없이 부족할 수밖에 없기 때문이다.

 

그래서 올해부터 공급절벽 이야기가 나오는 상황에서 집값 불안이 더 커질 수 있다. 한마디로 2025년 부동산시장은 정치적 불안 속에 주택시장은 지역별 차별화와 양극화가 심해지면서 상저하고의 주택시장이 될 가능성이 크다.

 

정부가 해야 할 일

 

문제는 정국이 얼마나 빨리 수습되느냐가 관건이다. 주식, 채권 등은 시장 불안에 단기적으로 민감하지만 부동산시장은 단기적 시장보다는 중장기적 시장 불안에 반응한다. 왜냐하면 부동산 거래에는 계약금, 중도금 등 많은 돈과 시간이 소요되기 때문이다. 단지, 가격변동폭도 중장기적으로 반응하지만 시장이 불안해지면 관망세가 커진다.

 

따라서 정국 불안과 여야 대치가 오래가지 않아야 하는데 만약 오래 지속된다면 문제는 해외 신인도가 떨어지고 이러한 영향이 내수경기 침체로 이어질 경우 부동산시장은 중장기적으로 매우 어려운 시장이 될 것이 뻔하다. 한마디로 단기적으로는 자금 유동성이 낮은 부동산보다 현금 유동성 확보가 큰 주식과 채권시장이 민감할 것이나 장기적으로는 부동산시장 침체 가능성도 있다.

 

그래서 정부는 지금 가계부채를 줄이기 위해 옥죄고 있는 금융기관의 대출 규제를 시장 안정화를 위해서는 일부 지역과 일부 대상 물건에 국한하여 대출 규제를 완화하는 방안도 검토해야 한다. 이를 통해 매수 심리를 회복시키고 거래량도 회복시켜야 한다. 시장이 죽어가고 있다. 외국인 투자자와 국내 투자자들이 부동산에 안심하고 투자할 수 있는 환경을 조성하는 것도 매우 중요하다.

 

또한 투명한 시장 운영과 제도적 보완이 필수적이며 장기적 관점에서 투자할 수 있도록 유도해야 한다. 정부는 정국이 어떻게 변하더라도 시장 경제 계획을 세우고 공급을 늘리는 대책은 변함없이 추진되어야 한다.

 

특히, 부동산시장은 국민 생활과 직결된 만큼 어느 누가 정권을 잡거나 주도권을 잡든 관계없이 정치인들은 국가를 위한 정치, 국민을 위한 정치, 시장 안정화를 위한 정치를 해야 한다. 그래서 부동산 정책은 연속성과 지속성을 가지고 추진되어야 시장이 안정되고 국민들도 정부를 신뢰한다.

 

 

[프로필] 권대중 서강대학교 일반대학원 부동산학과 교수

•(현)(사)한국부동산융복합학회 회장, (사)대한부동산학회 명예회장

•(현)한국경제평론가협회 부회장

•(현)국토교통부 주거정책심의위원회 위원

•(현)국토교통부 주택공급혁신위원회 위원

•(현)국토교통부 성과관리평가위원회 위원

 

 

 

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