(조세금융신문=권대중 명지대학교 부동산대학원 교수) 분양가상한제
분양가상한제란? 신규 주택의 분양가격을 산정할 때 일정한 택지비와 표준건축비에 가산비를 더해 분양가를 산정한 후, 그 가격 이하로 분양하도록 하는 것을 말한다. 이는 신규 주택 분양시 고가로 분양될 경우, 분양가격이 인근 지역의 주택가격에 영향을 미쳐 주택가격을 상승시키는 결과를 초래하게 되므로 이를 방지하고자 하는 취지에서 집값을 안정화하기 위해 실시하는 제도다.
이처럼 분양가상한제 실시를 통해 공급자의 과도한 개발이익 방지 등을 위해 분양가격에 일정한 상한선을 두어 이를 넘지 않도록 함으로써 통상 시세의 60~80% 수준으로 신규 주택의 공급이 가능해졌다.
이에 따라 그동안 고가로 인해 주택시장에 접근하기 어려웠던 무주택자의 내 집 마련 기회가 제공되면서 주거안정에 기여해 온 것도 사실이지만 이보다는 지나친 가격통제로 반값 아파트, 로또 아파트라는 오명을 쓰고 있는 것도 사실이다. 또한, 정비사업을 진행함에 있어 필수적으로 투입되는 비용을 분양가에 반영하지 못하고 있어 이에 대한 제도개선이 지속적으로 요구되고 있다.
분양가상한제 운영 합리화 방안
윤석열 정부는 최근 대내외 경제여건 및 물가상승 우려와 더불어 주택건설 필수자재 가격 급등 등으로 업계 부담이 가중되는 가운데, 분양가 관련 제도 개선이 되지 않을 경우 정비사업을 통한 신규 주택 공급에 차질을 빚을 수 있으므로 시대적 여건 변화에 맞게 분양가를 합리적으로 조정함으로써 정비사업을 보다 원활하게 추진하고자 「분양가 제도 운영 합리화 방안」을 지난 6월 21일 발표하였다.
따라서 사업주체가 정비사업 추진 시 필수적으로 지출하는 비용을 분양가에 반영하고, 최근 공급망 차질 등에 따른 자재 값 상승분을 보다 신속하게 건축비에 반영할 수 있도록 하는 등 분양가 심사기준 및 절차를 합리화하였다. 이번 조치로 인해 분양을 앞둔 정비사업 조합에는 상당 부분 도움이 될 것으로 판단된다. 다만, 발표 내용 중 일부분 아쉬운 점이 있지만 시장 환경을 고려하면 정상적 지출 비용마저 인정하지 않았던 지난 정부와 비교하면 다행이 아닐 수 없다.
이번에 정부가 분양가 합리화 방안을 발표한 내용을 살펴보면 첫째, 필수적 지출 비용의 분양가 반영이다. 그동안 분양가 산정 시 가격을 낮춘다는 차원에서 사업에 필요한 필수 비용이 반영되지 못한다는 불합리한 측면이 있었으나, 앞으로는 정비사업의 분양가 산정 시 소송·집행에 실제 소요된 명도 소송비 및 기존 거주자 이주를 위한 금융이자, 총회 개최 등에 필수적으로 소요되는 경비가 분양가에 반영되고, 특히, 재개발사업의 경우에는 주거세입자와 현금청산 소유자의 주거 이전에 따른 주거 이전비, 상가 세입자와 현금청산 소유자의 사업장 이전에 따른 영업손실 보상비가 분양가에 추가 반영된다.
그러나 이처럼 기존 거주자의 이주·명도 등 토지 점유권 확보를 위한 필수 비용과 토지등소유자의 의사결정에 필요한 필수 비용은 분양가에 반영되었다. 하지만, 정비사업 조합은 법적성질이 주택사업을 추진하는 건설회사다. 따라서 조합장은 건설사의 대표이사고, 직원이 상근임원, 토지등소유자가 자본을 현물로 출자한 주주가 된다.
그럼에도 불구하고, 비용은 크지 않겠지만 조합의 일반관리비용이 전혀 반영되지 않았다. 정비사업 조합은 「도시 및 주거환경정비법」에 의해 특정 인원 이상으로 구성된 인원으로 토지등소유자가 만든 정관에 따라 운영해야 하며, 조합을 운영하는 과정에서 필요한 인건비, 제사무비, 제세공과금 등 기타 부대비용의 자금인 일반관리비가 필요하며 감사의 대상이 되고 있다. 그럼에도 이번 분양가상한제 합리화 방안에 포함되지 못한 점은 아쉬움으로 남는다.
둘째, 자재 값 인상 등 기본형 건축비의 탄력적 적용이다. 자재 값 상승으로 인한 공급상 애로를 해소하기 위해 기존의 3월과 9월에 정기적으로 고시하던 기본형 건축비의 조사 항목과 조정 요건을 탄력적으로 조정한다는 것이다.
현재 2008년 7월 제도가 도입된 이후 레미콘·철근·PHC 파일·동관 등 4개의 주요 자재 값을 조사하여 반영하던 기본형 건축비의 비중 항목 중 사용 빈도가 낮은 PHC 파일, 동관을, 사용빈도 높고 기본형 건축비 중 비중이 큰 항목인 창호유리, 강화합판 마루, 알루미늄 거푸집 등으로 교체·추가하여 현장에 맞게 변경할 계획이다.
또한, 단일품목 15% 이상 상승시 정기고시 3개월 후 조정하도록 되어 있던 조정 요건을 비중이 높은 레미콘과 철근의 상승률 합이 15% 이상인 경우이거나 창호유리, 강화합판 마루, 알루미늄 거푸집의 상승률 합이 30% 이상인 경우에도 조정할 수 있도록 요건을 추가하였다.
따라서, 최근처럼 여러 자재 값이 동시에 상승하는 경우에 단일품목 15% 상승과 유사한 수준으로 자재비가 급등하는 경우, 정기고시 후 3개월 내라도 조정이 가능하도록 현실화한 것이다. 다만, 정부의 방안은 물가 상승을 그때그때 반영할 수 있도록 하겠다고 하고 있으나, 과연 어떠한 것을 기준으로 반영할 것인지에 대한 기준이 불분명하다. 물가상승률 또는 건설지수 등등 그 구체적 기준이 마련되어야 할 것이다.
셋째, 민간택지의 경우 택지비 검증위원회 신설이다. 민간택지의 택지비 산정 시 객관성과 공공성을 제고하기 위해 택지비 검증위원회를 신설하여 한국부동산원 외에도 해당 평가사와 전문가 등이 검증에 직접 참여하도록 하고, 감정평가 가이드라인과 부동산원의 검증기준을 보다 구체화한다는 것이다.
분양가격에서 가장 많은 부분 영향을 미치는 것이 택지비로 택지비가 제대로 평가되어야만 적정한 분양가격이 산정될 수 있다. 현재 택지비의 경우 2개의 감정평가법인이 평가한 금액을 산술평균한 가격으로 감정평가를 한 후 감정평가협회의 검증을 거쳐 최종적으로 한국부동산원의 검증 절차로 확정된다.
그러나, 그 과정에서 한국부동산원의 검증 기준이 다소 구체적이지 않고, 검증시 해당 감정평가사나 외부 의견 수렴 절차 없이 내부적으로 단독 진행됨에 따라 통상적으로 상당 부분 택지비의 규제가 되고 있는 것이 현실이다. 따라서, 한국부동산원 내에 택지비 검증위원회를 신설하여 택지비 검증시 정성적 평가 영역은 객관적인 검증을 위해 그 기준을 구체화하고, 검증단계에서부터 전문가가 함께 참여할 수 있도록 하고자 한다.
또한, 해당 감정평가사의 의견 진술 기회를 부여하는 등 택지비 평가 시 이 부분을 현실화시키고자 한다는 계획이다. 그러나, 택지비 검증위원회를 신설하는 것이 정부의 의도대로 객관적이고 공정하게 운영할 수 있는지는 불확실하다. 만일, 그렇지 않다면 한국부동산원의 재검증 절차가 아닌 추가적인 비용이 발생할 수 있으며 잘못하면 정부의 거수기 역할을 할 수도 있음을 염두에 두어야 한다.
분양가 규제 완화로 공급이 늘어나기를
분양가상한제는 정부가 원하는 것처럼 인근 지역의 주택가격 대비 60~70% 또는 70~80% 분양가를 낮출 수는 있겠지만, 낮은 분양가로 인해 인근 지역의 주택가격을 낮추는 것에는 한계가 있었다. 결국, 신규 주택을 분양받은 무주택자는 저가로 분양받게 됨으로써 도움이 될 수는 있지만, 분양가상한제 때문에 인근지역의 주택가격이 떨어지지는 않는다는 것을 모두가 알고 있어 오히려 저가로 신규 주택을 분양받은 사람만 혜택을 받는 로또 아파트 당첨의 폐단을 만들었다.
결국, 고분양가를 막고 인근 지역의 주택시장을 안정화시키고자 하는 분양가상한제의 원래의 취지와는 다른 결과를 초래하게 된 것이다. 이번 정부가 발표한 「분양가 제도 운영 합리화 방안」은 정비사업에 초점이 맞춰진 내용으로 국토교통부는 시뮬레이션 결과 분양가가 1.5∼4.0% 상승하는 효과가 나타날 것이라고 분석했다.
그러나 최근 고유가, 고물가 상황에서 분양가가 1.5∼4.0% 상승한다고 공급이 늘어날까? 다소 의심이 간다. 물론 분양가 합리화를 기다린 조합들은 그동안 미뤄두었던 분양물량을 내 놓을 것이다. 그 이유는 정부의 분양가 합리화 방안 때문이기도 하겠지만 당분간 더 이상의 규제 완화는 하지 않을 것이라는 불안감 때문에 분양으로 돌아선다고 봐야 한다.
따라서 금리가 오르고 경기가 지금보다 더 어려워지거나 부동산시장이 안정화 되면 그때는 분양가상한제를 폐지하거나 대폭 현실화해서 고분양가만 막는다는 취지로 운영되어야 할 것이다. 하여튼, 이번에 분양가상한제 규제 완화는 늦은 감은 있지만 조금은 다행스러운 일이다. 이를 계기로 분양물량이 늘어나 서민들의 내 집 마련 기회가 늘어나기를 기대한다.
[프로필] 권대중 명지대학교 창의융합인재학부 학부장
•(현)명지대학교 부동산학과 교수
•(현)한국부동산융복합학회 회장
•(현)한국토지주택공사 투자심사위원/
주택도시보증공사 도시재생투자심사위원
•(현)서울시 서초구 등 분양가심의위원회 위원장
•(현)KBS객원 뉴스해설위원, Jtbc 자문위원
•(전)대한부동산학회 제17-18대회장/이사장
•(전)국토교통부 중앙지적위원회 위원/국토교통부 국가공간정보위원회 위원/국토교통부 공인중개사정책심의위원/LX한국국토정보공사 선임 비상임이사
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