(조세금융신문=권대중 명지대학교 부동산대학원 교수) 역전세‧깡통전세‧전세사기
미국이 5월 3일 기준금리를 또 한번 올리면서 우리나라도 금리 인상 목소리가 고개를 들고 있다. 만일 금리를 또 올리게 되면 실수요자들이 대출받아 집을 사기는 쉽지 않을 전망이다. 뿐만 아니라 대출을 받고 주택을 구입한 사람들은 이자 부담이 더 커지면서 가계 부담까지 겹칠 것이다.
금리상승에 따른 주택가격 하락은 전세가격 하락으로 이어져 역전세나 깡통전세 등의 전세사고는 더 늘어날 가능성이 크다. 주택가격이 하락하면서 나타나는 역전세와 깡통전세 그리고 전세사기라는 말이 집 없는 서민들의 마음을 불안하게 하거나 우울하게 한다.
먼저 이러한 용어부터 살펴보자. 역전세란? 주택가격보다 전세가격이나 보증금과 선순위 채권의 합이 주택가격을 넘는 경우를 말한다. 또한 깡통전세란? 남는 것이 없거나 손해를 본다는 뜻의 ‘깡통 차다’와 ‘전세’를 결합한 신조어로, 집주인의 주택담보대출 금액과 전세보증금 합계가 주택가격에 육박해 세입자가 전세보증금을 떼일 우려가 있는 주택을 의미한다.
통상적으로 주택담보대출 금액과 전세보증금의 합이 주택가격의 70~80%가 넘으면 일단 깡통전세로 볼 수 있다. 해당 주택에 대출금이 없더라도 주택가격이 전세보증금보다 낮아진다면 이 역시 깡통전세로 본다. 깡통전세의 경우 제때 전세보증금을 돌려받기 힘든 경우가 많다. 그리고 이러한 현상이 의도적이고 세입자를 기망한 것으로 판단되면 전세사기에 해당된다. 전세사기는 처음부터 전세금을 돌려줄 의사가 없거나 능력이 부재한 경우도 해당된다.
전세사고는 월세화를 가속화
지난해 서울의 주택임대차계약이 50만 9199건이었다고 한다. 이 가운데 월세 거래가 25만 670건이었다. 월세 비중이 50%선이나 된다. 이는 금리 인상과 전세사고가 세입자에게 부담으로 작용하여 전세기피 현상이 늘어나면서 전세가 점차 사라지고 있는 것이다.
문제는 집값이 하락하는 와중에 전세사고가 늘어나 신규 임대차 계약에서 월세 선호 현상이 두드러지면서 기존 전세 세입자들이 전세금을 돌려받지 못 할까봐 불안해하고 있다는 점이다. 대부분의 임대인들은 주택가격이 상승하던 시기 주택가격과 전세가격이 좁아진 상태에서 자기자본을 적게 투자하거나 무자본 갭투자로 주택을 매입하였다.
그런데 지금은 주택가격 하락은 물론 전세가격도 하락하고 있어 전세보증금으로 돌려막기를 한 상태이므로 주택가격이 더 하락하면 깡통전세와 전세사기로 번질 우려가 상당하다. 고금리가 지속되면서 부동산가격이 지속적으로 하락하면 최근 사회적 충격을 주고 있는 인천 미추홀구 사건이나 화곡동, 수원, 화성 등과 같은 전세사기 사건이 더 늘어날 가능성이 크다.
물론 금리 인상만으로 역전세나 깡통전세, 전세사기 사건은 늘어나는 것은 아니다. 정부의 부동산 정책 잘못으로 이를 이용하는 범죄자들과 시장 왜곡 현상으로 사고가 늘어난 것도 있다. 최근 벌어지고 있는 전세사기 사건의 배후에는 정부의 잘못도 있다는 말이다.
전세사기의 원인은 정부의 책임
전세사기 사건이 일어날 수밖에 없었던 데는 정부의 책임도 크다. 왜 정부의 책임인지 살펴보자.
첫째, 문재인 정부는 주택공급도 수요도 억제하는 정책으로 주택가격과 전세가격을 동반 상승시켰다. 다주택자들이 소유한 주택을 시장에 매물로 나오게 하면 주택공급은 충분하다고 생각한 것이다.
그래서 다주택자에게는 종합부동산세와 양도세 중과세 등으로 규제하면서 신규주택 공급은 물론 수요까지도 억제하는 정책을 내놓았다. 그러나 매물은 나오지 않고 결국 주택가격과 전세가격만 오른 것이다.
둘째, 문재인 정부의 임대주택등록 활성화 방안이 전세사기 사건을 만들었다. 2017년 12월 임대주택등록 활성화 방안을 내놓으면서 다주택자들에게 임대주택사업자로 등록하도록 유도했다. 그러나 이들은 월세를 받기 위해 주택에 투자한 것이 아닌 매각차익을 노리고 주택에 투자한 사람들임에도 종합부동산세 등 여러 가지 세제 혜택을 주었다.
결국, 자기자본 없이 갭투자로 수십, 수백 가구의 주택을 구입하게 하였으며 최근 금리상승 등으로 가격이 하락하면서 전세금을 돌려주지 못하는 사태가 발생한 것이다. 한마디로 지난 정부가 전세사고를 만들어 준 것이다.
셋째, 문재인 정부의 임대차3법 시행이 전세가격 상승으로 이어졌다. 2019년부터 시행한 임대차3법 중 임대료 상한제와 계약갱신청구권제를 시행하면서 초기 임대료는 규제하지 않아 임대인들이 초기 임대료를 올리면서 전세가격을 상승시켰다. 결국 매매가 대비 전세가율을 좁혀 갭투자를 쉽게 만들었으며 가격이 하락하면서 전세금을 돌려주지 못하는 사태가 벌어진 것이다.
넷째, 문재인 정부 주택가격과 전세가격 상승은 서민 주거 불안으로 이어져 서민 주거 안정을 위한 전세금 대출 확대가 결국 전세사고를 지원하는 꼴이 되었다. 예전에는 전세금 대출을 손쉽게 받을 수 없었다.
그러나 문재인 정부는 주택가격과 전세가격이 상승하면서 서민 주거불안 해소와 주거 안정을 위해 전세금 대출을 손쉽게 받을 수 있게 하거나 대폭 늘렸다. 결국, 매매가 대비 전세가율이 좁아지면서 갭투자를 손쉽게 할 수 있도록 한 것이다. 그러나 가격 하락기에는 주택가격 및 전세가격 하락으로 깡통전세나 전세사고가 날 수밖에 없는 구조가 되었다.
다섯째, 코로나19로 문재인 정부는 시중 유동성 자금을 너무 많이 풀어 인플레이션 현상을 만들었다. 특히, 소득주도성장이라는 경제정책 방향을 설정하고 추진하면서 임금인상까지 단행하여 시중 유동성 자금이 늘어나는데 한 몫 했다.
또한 정부는 2020년 이후 펜데믹으로 어려워진 경제를 살리려는 차원에서 시중 유동성 자금을 많이 풀었다. 즉, 인플레이션 현상을 정부 스스로가 만든 것이다. 부동산은 어떤 규제가 있어도 유동성 자금이 많으면 가격이 오른다. 이것이 전세가격까지 부추긴 것이다.
여섯째, HUG주택도시보증공사의 보증여력을 높인 것이 전세가격 상승은 물론 전세사기를 만들었다. HUG주택도시보증공사를 비롯 SGI서울보증보험 그리고 주택금융공사 등이 전세보증금반환보증제도를 도입 실행하면서 보증한도를 최초 60% 이하로 제한했던 것을 보증비율을 높여 누구라도 보증을 받을 수 있도록 한 것이 전세금을 상승시키는 역할을 했다.
예를 들면 HUG주택도기보증공사의 경우 공시가격의 150%, 매매가격의 100%까지 보증을 해주었다. 이러한 정책은 돈 한푼 들이지 않고 무자본으로 주택을 구입할 수 있다는 말이 된다.
일곱째, 감정평가사와 개업공인중개사들의 허위 및 무리한 계약이 전세사고를 만들었다. 가격 판단이 어려운 비아파트부분의 매매대금이나 전세금 대출을 받기 위한 일부 감정평가사의 공정하지 못한 평가활동과 선순위 채권과 인근지역 시장을 잘 아는 지역전문가인 일부 개업공인중개사들의 도덕적 해이가 전세사기를 부추기면서 다양한 형태의 전세사기 유형을 만들었다.
어떻게 해결해야 하나?
첫째, 우선 주택수부터 늘려야 한다. 지난 2020년 기준 서울의 주택공급은 주택수 대비 가구수를 계산해 보면 가구수는 3,982,290가구인데 주택은 3,778,407호로 주택공급률 94.9%로 크게 부족하지 않은 것으로 나타났다. 문제는 주택수 산정에 있다.
가구수 산정은 일반가구(보통 가구+1인 가구+5인 이하 비혈연 가구)로 산정하지만 주택수는 다가구주택의 경우 층별, 위치별 구분 거처를 모두 주택수로 반영하여 산정하므로 주택수가 늘어난 것이다. 지난 정부가 이렇게 산정한 주택수는 가구수 대비 주택수가 부족하지 않았다고 계산한 것이다.
따라서 전세사기나 역전세 등은 무주택자가 많기 때문이다. 따라서 인구가 감소하고 있지만 근본적으로 도심지의 주택수는 늘리는 정책이 필요하다.
둘째, 임대주택사업자 등록은 전세가 아닌 월세만 등록하도록 하고 월세 등록사업자에게만 혜택을 주어야 한다. 임대주택사업자로 등록하는 목적이 월세를 받기 위한 목적이어야 한다. 하지만 대부분 매각차익을 노리고 주택에 투자한 사람이어서 향후 임대사업자 등록은 보증부 월세나 월세 임대인들만 등록하도록 하고 이에 따른 세제 혜택을 줘야 한다. 그래야만 향후 가격변동이 발생해도 세입자에게 문제가 없을 것이다.
셋째, 임대차 계약 전 전세보증금 반환보증 가입 여부를 확인할 수 있어야 한다. 또한 전세보증금은 반환보증에 의무가입 시키거나 보증금을 예치하는 에스크로제도 도입이 필요하다. 2019년부터 시행한 임대차3법 시행은 결국 전세가격 상승으로 이어져 매매가 대비 전세가율을 좁히는 역할을 했으며 이는 갭투자를 쉽게 할 수 있도록 했다. 문제는 이후 가격이 하락하면서 전세금을 돌려주지 못하는 사태가 벌어진 것이다. 그래서 전세보증금반환보증에 가입하려면 현재 전세 계약 이후 확인이 가능하다.
따라서 임차인이 임대차 계약 체결 이전에 가입 가능 여부를 확인할 수 있는 제도가 필요하다. 이는 임차인 보호 뿐만 아니라 전세시장 안정화에도 기여할 수 있다. 또한 전세보증금 반환보증 의무가입(수수료는 보증금을 돌려줘야 할 의무가 있는 임대인 부담)의 전세보증금예치제도(정부 투자기관이나 금융권에 예치하되 예치에 따른 이자는 임대인에게 지급) 도입도 고려해 봐야 한다. 그래야만 임차인들이 가격변동에 불안해하지 않을 수 있고 전세사기를 사전 예방할 수 있다.
넷째, 무주택를 위한 전세금 대출은 전세보증금 반환보증가입이나 전세금 예치제도에 해당하는 경우에만 지급한다. 무주택자의 주거안정을 위해서는 전세금 대출은 꼭 필요하다.
그러나 이를 악용하는 사례가 많아 정부도 전세금대출은 전세보증금 반환보증이나 전세금 예치제도를 이용하는 경우에만 대출을 해줘야 한다. 이때 이자는 세입자가 부담하되 장기저리융자제도를 도입하여 세입자가 안심하고 오래 살 수 있도록 해야 한다.
다섯째, HUG주택도시보증공사 등 전세보증금반환보증 한도를 대폭 낮춰야 한다. 전세보증금반환보증제도를 취급하는 기관의 보증 한도를 최초 60% 이하로 제한했던 것처럼 보증 비율을 낮춰야 한다. 특히, HUG주택도시보증공사의 경우 공시가격의 150%까지 보증을 해주었으나 최근 140%까지 낮추기는 했다.
하지만 더 낮출 필요가 있다. 매매인 경우에도 90%에서 70% 이하로 낮춰야 한다. 즉, 전세보증금반환보증의 한도를 일반금융기관의 LTV(담보가치에 대한 대출비율)적용처럼 대폭 낮춰야 한다. 그래야만 임대료 상승은 물론 전세사기를 막을 수 있다.
여섯째, 저소득층을 위한 주택바우처제도를 확대하여야 한다. 경제가 발전하고 소득이 증가하면서 주택가격이 상승하면 양극화는 점점 더 심화된다.
따라서 집 없는 무주택자들은 내 집 마련도 어려워지지만 최근 상황처럼 물가는 오르면서 금리까지 인상되면 경제가 침체되면서 서민들의 가계소득 중 가처분소득은 줄어들어 생활은 더 어려워진다. 따라서 이들을 위한 주거안정차원의 주택바우처제도를 더 확대해야 한다.
일곱째, 전세사기에 가담하는 자는 강력한 처벌과 구상권 청구가 필요하며 개업공인중개사의 임대차 물건 선순위 확인 권한 부여와 함께 손해배상책임의 강화해야 한다. 악의적인 전세사기에 대해서는 단속‧처벌을 대폭 강화하는 등 엄정 대처해야 한다.
특히, 전세사기 가담자는 지위 고하를 막론하고 강력히 처벌하되 사업자가 가담했을 경우 등록 취소는 물론 사기에 공모한 공인중개사‧감정평가사 등 관계자들의 자격 취소까지도 고려해야 한다. 임차인이 아닌 공인중개사에게 선순위 확인 권한이 주어진다면 임대차 계약 전 선순위채권을 확인할 수 있어 사고를 사전 예방할 수 있을 것이다.
또한 공인중개사가 임대인과 짜고 전세사기를 치는 경우 공인중개사의 손해배상책임을 물을 수 있도록 보증보험가입도 지금보다 대폭 강화할 필요가 있다. 구체적으로 현재 「공인중개사법 시행령」 제24조(손해배상책임의 보장)에는 개인 개업공인중개사들의 보증보험가입 금액을 1억원, 법인개업공인중개사의 보증보험가입금액을 2억원으로 하고 있어 현실성이 떨어진다. 가입 유효기간도 모두 1년으로 되어 있으며 사고가 날 경우 가입금액 범위 내에서 합산 손해배상을 하도록 되어 있다.
이를 대폭 올리거나 감정평가 수수료 중 손해배상기금을 적립하도록 한 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제28조(손해배상책임) 및 동법 시행령 제31조(공제사업 등)처럼 물건마다 손해배상 책임을 다 할 수 있도록 손해배상책임 적립제도를 강화할 필요가 있다. 현재 공인중개사협회 공제사업은 임차인이 공인중개사나 협회를 상대로 손해배상 받기란 매우 어려운 형국이다.
정부의 전세사기 피해자 대책
정부는 지난 4월 27일 관계부처 합동으로 ‘전세사기 피해자 지원 및 주거 안정 방안’을 발표하고 전세사기 피해자 인정 요건을 담아 발표하였다. 전세사기 피해자로 인정받으려면
첫째, 대항력을 갖추고 확정일자를 받은 임차인
둘째, 임차주택에 대한 경‧공매 진행
셋째, 면적‧보증금 등을 고려한 서민 임차주택
넷째, 수사 개시 등 전세사기 의도가 있다고 판단
다섯째, 다수의 피해자가 발생할 우려
여섯째, 보증금의 상당액이 미반환될 우려
이 6가지 요건을 모두 충족해야 한다. 한마디로 너무 까다롭고 증명하기 어려운 조건들이다.
예를 들면 피해자 인정 요건 중 ‘전세사기 의도’와 관련해 인천 미추홀구, 서울 화곡동, 경기 화성 동탄, 구리 등 처음부터 사기 의도가 없었다면 법 적용이 어렵다. 하지만 만약 전세사기가 인정된다면 나머지 항목도 인정되어야 구제를 받을 수 있다.
법무부는 임차보증금 반환 불가라는 객관적 사건 발생과 임차 계약 당시 보증금을 반환할 능력이나 의사가 없던 경우를 전세사기 성립의 기본 요건으로 본다. 또한 임대인이 자기자본이나 특별한 수익 없이 전세보증금을 지렛대 삼아 다수 주택을 무리하게 매입하는 등 미필적 고의가 인정되는 경우도 포함돼야 한다.
이번에 정부가 발표한 전세사기 피해자의 구제방안에는 전세사기가 인정된다 해도 나머지 항목이 또 인정되어야 구제를 받을 수 있다. 문제는 6가지 항목 모두 충족시키는 것은 매우 힘들다.
합리적 전세사기 피해자 대책이 필요
그래서 여야는 우선 면적과 보증금 등을 고려한 서민임차주택 요건을 완화하고, 기존 기준은 보증금 3억원에 전용면적 85㎡ 이하 주택만 피해지원을 받을 수 있지만 이를 3억원 기준으로 하되 최대 150% 범위(4억 5000만원) 내에서 조정 가능하도록 했다. 또한 전입신고 요건도 수정되었다.
임대차 계약이 종료되어 퇴거한 임차인이라도 임차권 등기를 마친 경우까지 포함하는 것으로 변경하여 임차권 등기를 마치고 거주지를 옮겨간 피해자들도 지원 대상에 포함될 것으로 보인다. 현재 위 6가지 항목에서 4가지로 줄여 협의하고 있다.
첫째, 대항력이나 확정일자 요건을 충족하지 못했어도 임차권 등기를 마친 경우
둘째, 경‧공매가 개시되지 않았더라도 임차인이 파산‧회생절차를 개시한 경우
셋째, 임대인의 기망 등 전세사기의 유형을 폭넓게 인정한 경우
넷째, 대상주택 면적요건을 삭제하고 보증금도 최대 4억 5000만원까지 늘려 인정
다섯째, 보증금을 상당액 일부 또는 전부를 돌려받지 못한 경우
이는 앞서 발표한 대책보다는 매우 유연성 있는 대책이라고 할 수 있다. 특히, 금액은 적지만 주거안정 생활지원금 지급도 매우 바람직한 방향의 정책이다.
합리적‧객관적‧대승적 차원에서
지금까지 여야는 피해 임차인에게 피해주택 경‧공매시 이를 우선적으로 낙찰받을 수 있는 우선매수권을 주고, 피해자가 매입을 원하지 않으면 우선매수권을 한국토지주택공사(LH)에 넘겨 공공임대로 거주할 수 있도록 하는 내용에 대해서는 합의를 본 상태다.
여기에 더해 야당은 현재 피해자 구제 범위를 넓히기 위해 추가적인 조치가 필요하다고 주장하고 있으며 최우선변제금 제도를 조정‧개선해 피해자가 보증금 중 일부라도 추가 회수할 수 있는 방안을 제시했다.
물론 여당은 받아들이기 어렵다는 입장이다. 최우선변제권은 금융권 등 선순위 담보권자보다 보증금 일부를 우선해 변제받을 수 있는 권리로 주택임대차보호법에 따르면 소액 임차인에게 보증금 보호 차원에서 특별한 경우에 한해 최우선변제권을 부여한다.
정부는 다른 피해 사건과의 형평성을 이유로 최우선변제금 조정안에 대해 역시 반대하고 있다. 정부 측에서 HUG(주택도시보증공사)가 피해 임차인의 경‧공매 절차 진행을 대행토록 하는 방안을 새롭게 제시하였고 이외에도 여야는 전세사기 피해자에 대한 대책을 숙의하고 있다. 그러나 전세사기를 당한 당사자 입장에서는 가장 중요한 것이 이사갈 돈이 없다는 것이다.
특히, 전세금 대출를 받고 피해를 본 사람들은 빚만 떠안은 꼴이 되었다. 앞길이 막막할 것이다. 그래서 적어도 전세대출로 이사를 가서 사기를 당한 사람들에게는 이자 탕감이나 원금 유예 또는 일부 조정도 필요하며 대출을 받지 않고 전세사기를 당한 사람들도 전재산을 잃어버린 상태로 이들에게도 이자후불제 또는 무이자 정도의 이사갈 대출을 지원하는 것도 논의되어야 한다.
임대차는 임차인 스스로 보호하고 정부는 제도적으로 사전 예방을
그동안 부동산 임대차 계약에서 임차인의 권리가 많이 강화되었다. 그러나 사기를 치거나 깡통전세를 막을 방법은 그렇게 많지 않다. 그래서 임차인 스스로 물건을 철저하게 조사하고 계약하는 것이 최선의 방법이다. 그 방법은 계약 전 대상부동산의 등기부등본과 건축물관리대장을 직접 발급받아 확인해야 한다. 그리고 실수요자와 직접 만나 계약을 해야 한다.
물론 개업공인중개사의 신분도 확인해야 한다. 계약 후 전입신고와 확정일자는 필수다. 전세보증금반환보증 가입도 권한다. 자금이 부족하다면 전세금대출이 가능한 건물인지 확인해야 하고 전세금 앞순위로 선순위 근정당권이 있는지 확인해야 한다.
그리고 발품을 팔더라도 인근지역의 매매가격이나 전세가격을 조사하여 가격이 높지 않은지 꼭 파악하고 계약은 선순위권리가 있는 경우 이를 포함하여 매매가격의 70% 이내에서 계약을 해야 한다. 물론 개인이 아무리 조사하고 조심한다고 해도 사고는 날 수 있다. 그래서 정부는 제도적으로 사전 예방법을 강구하고 지원하는 것이 꼭 필요하다.
금리가 지속적으로 상승하고 있다. 주택시장은 거래절벽에 가격하락이 당분간 지속될 것이다. 그 영향은 깡통전세가 점점 늘어날 수 있다는 것을 의미한다. 부동산은 지리적 위치의 고정성과 개별성 때문에 정보의 비대칭화를 해소할 수 없다.
즉, 임차인 스스로 모든 정보를 확인하는 것은 한계가 있다는 말이다. 그래서 정부의 대책이 필요하다. 소 잃고 외양간 고치듯 사후 예방은 큰 의미가 없다. 이번 정부의 전세사기 사건에 대한 대책은 최선의 대책이지만 당장의 대책도 중요하고 미래에 예방대책도 강구되어야 한다.
[프로필] 권대중 명지대학교 부동산학과 교수
•(현)한국부동산융복합학회 회장
•(현)국토교통부 주택공급혁신위원회 위원
•(현)국토교통부 주거정책심의위원회 위원
•(현)국토교통부 중앙토지수용위원회 위원
•(현)대통령직속 국가건축정책위원회 자문위원
•(현)LH한국토지주택공사 경영투자심사 위원
•(현)LH한국토지주택공사 기술심사위원, 보상자문위원
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