(조세금융신문=권대중 서강대학교 일반대학원 부동산학과 교수) 부동산 시장동향
지난해 9월 금리인하 기대감과 원자재 가격상승 등으로 서울‧수도권의 아파트 가격이 상승하면서 정부는 가계대출 증가를 염려하여 2단계 스트레스 DSR을 시행과 동시에 시중은행의 주택담보대출과 전세대출까지 일부 중단하기 시작했다.
그 결과 9월부터 연말까지 주택거래량은 반토막이 났다. 업친데 덮친 꼴로 지난해 12월 3일 윤석열 대통령의 비상계엄이 선포되면서 시작된 탄핵정국은 국가신인도 하락과 함께 환율급등으로 이어지고 결국 내수경제까지 얼어붙게 하여 소비는 위축되고 부동산 거래도 줄어들고 매물은 늘어나면서 일부 지역에서는 가격이 하락하기 시작했다.
서울 아파트 정보광장을 보면 서울의 경우 지난해 9월 아파트 평균 가격은 12억 5839만원이었던 것이 금년 1월 10억 1595만원으로 하락하였다. 이렇게 가격이 하락하는데도 거래는 더 위축되고 있다. 지난해 서울에서 가장 많이 거래되었던 7월 달 거래량이 9219건인데 주택담보대출을 규제하면서 거래량은 줄어들어 9월에는 3168건이 거래되더니 금년 1월 거래량이 2638건으로 대폭 감소하였다. 분명히 주택담보대출을 규제하면 돈줄을 막으면 거래량은 줄어들고 매물은 늘어난다.
전세 거래 건수도 지난해 7월 1만 2133건이 거래되었는데 9월 9079건으로 감소하더니 금년 1월 8898건으로 역시 대폭 줄어들었다. 거래가 줄어들면 당연히 주택담보대출 증가세도 둔화되고 가계부채도 줄어든다.
고금리 여파와 건설사의 위기
정부가 가계부채 증가세에 민감한 이유는 그동안 정체되었던 한국은행이 기준금리를 0.25% 인하하면서 향후 몇 차례 더 기준금리를 인하할 가능성이 높아 가계부채 증가를 방관할 수 없었기 때문으로 해석할 수 있다. 여기에 금리가 인하되면 부동산투자가 늘어나 가격이 상승할 것이라는 예상도 부담으로 작용했을 것이다.
이미 IMF(국제통화기금) 자료에 의하면 2023년 3월 기준 우리나라의 가계부채는 2269조원으로 GDP 대비 100.1%나 된다. 기업부채도 3월 기준 2772조로 GDP 대비 126.1%로 매우 높으나 정부부채는 1127조원으로 GDP 대비 54%로 낮은 편이다. 뿐만 아니라 2021년 5월 기준금리가 역대 최저인 0.50%였으나 2021년 8월부터 인상되기 시작하여 3.50%까지 인상되었다.
이렇게 고금리 여파로 2024년 1월부터 9월까지 부도로 문을 닫거나 폐업한 건설사는 23곳으로 2023년 전체 건설사 21곳을 추월했다. 또한 2024년 상반기 기준 건설기업 폐업 신고는 1809건으로 2020년 상반기 1289건 대비 140%나 증가했다. 종합건설사 폐업 신고 역시 지난해 1월부터 8월까지 자료를 보면 330건으로 2023년 266건 대비 2024년 24.1% 늘었고, 전문건설사 역시 같은 기간 1303건에서 1410건으로 8.2% 늘었다.
결국, 2024년 1월부터 11월까지 국토교통부 건설산업지식정보시스템에 의하면 부도 건설사는 무려 27곳, 종합건설사 11곳, 전문건설사 16곳이 늪에 빠졌다. 일반건설사도 1월부터 10월까지 2104곳이 문을 닫은 것이다. 한국건설산업연구원은 2024년 2월 ‘부동산 PF 위기, 진단과 전망 그리고 제언’에서 PF 규모가 금융위기 당시 추정치 2배인 202조 6000억원에 달할 것으로 추산했다. 물론 유동화 증권발행까지 포함된 액수다. 고금리에 이렇게 부채가 많은 건설사는 오래 견디기 힘든 상황이다.
PF대출과 선분양제도
왜 이렇게 PF대출이 늘어났을까? 그 이유는 여러 가지 요인이 있겠지만 가장 큰 원인은 주택공급을 하기 위한 PF대출이 원인이며 이는 선분양제도에서 오는 문제점이라고 볼 수 있다.
더 나아가 건설시장 구조적 문제점도 지적할 수 있다. 주택공급을 위한 자금 조달 방법 중 PF(Project Finacing)대출은 기업의 신용과 담보를 기초로 자금을 조달하는 기존 기업금융과는 달리 부동산 개발 프로젝트로부터 발생하게 될 미래 현금흐름을 담보로 자금을 조달하는 금융기법이다.
따라서 기업 신용도와는 무관하게 미래개발 가치로만 대출을 해주는 것으로 부동산 시장이 상승 장세인 경우에는 드러나지 않지만 하락 장세에서는 다발적으로 자금력이 약한 중소 건설사 등에서는 문제점이 노출된다.
특히, 요즘같이 고금리에 원자재 가격상승 등 부동산 시장환경이 어려워지면 미분양이 발생하고 미분양이 발생하면 자금 회전이 되지 않아 1차적으로 PF대출이자도 납부하기 어려워지고 원자재 가격 지불이나 인건비 지불까지도 밀려 회사는 경영악화로 내몰리게 된다.
결국 자산은 있는데 돈이 돌지 않는 ‘돈맥’ 경화현상이 나타나는 것이다. 바로 완공된 주택을 공급하는 것이 아니고 앞으로 지을 가짜 집을 분양해서 토지비와 건축비를 조달하는 선분양제도의 문제점인 것이다.
선분양제도는 지난 1977년 주택난을 해소하기 위한 방식으로 본격적으로 아파트가 건설되기 시작하면서 국내에 도입되었으며 건설사가 아파트를 짓기 전에 모델하우스를 지어 수요자에게 구입을 권유하고, 수요자는 공사기간 동안 계약금과 중도금 등을 지불하면 건설사는 이 자금으로 공사비를 충당하는 제도이다. 한마디로 법률적 근거는 없으나 주택공급을 확대하기 위하여 건설사의 적극적 주택건설 촉진책으로 도입된 이후 관행적으로 인정 받아왔다.
선분양제의 분양 시기는 대체로 아파트 부지를 마련하고 공사가 시작될 시점이며 주택 가격이 지속적으로 올랐던 1970대부터 2000년대까지 주택을 많이 공급하는데 매우 유용한 제도였다. 그러면서도 PF대출의 문제점은 건설사 입장에서 자기 자금으로 토지를 구입하면 문제가 없겠지만 초기 계약금 정도만 준비하고 나머지 잔금과 건설자금 모두를 금융권으로부터 차입하는 형태 즉, PF대출로 자금을 조달한다는 것이 가장 큰 문제점이다.
그러다 보니 부동산 경기가 좋아서 분양이 잘되면 문제가 없지만 금리가 상승하고 원자재 가격이 상승하는 등 경기가 어려워지면 미분양이 발생하고 미분양이 발생하면 결국 건설사는 부도가 나거나 폐업을 하게 된다. 지금이 꼭 그런 상황인 듯하다.
선분양제도와 장‧단점
대체로 선분양제도는 주택이 완공되기 전 주택가격의 70~80% 정도를 완공 이전에 납부하도록 하여 건설비용에 충당하는 제도다. 이러한 선분양제도는 건설사의 금융비용을 절감시켜 주는 것으로 주택건설 자금을 용이하게 확보하고 주택공급을 원활하게 할 수 있어 주택 대량 공급 정책의 일환으로 도입되었다.
선분양제도 도입의 장점은 이 밖에도 대량 공급을 통한 양적성장에 도움이 되며 사전 분양이므로 완공되기 전까지 미분양을 처리할 수 있어 건설사들에게는 매우 도움이 큰 제도다. 그리고 완공 후의 가격보다 상대적으로 싼 가격으로 아파트를 구입하는 효과가 있고 수요자는 입주 후의 시세 차익을 기대할 수도 있다.
뿐만 아니라 수분양자는 일시불 자금이 필요하지 않고 계약금과 중도금(대부분 금융권 융자) 등으로 나눠 납부하기 때문에 목돈마련 부담이 적다는 장점이 있다. 그러나 주택사업자가 도산하는 경우 수분양자가 위험에 노출될 가능성이 높고 사전 분양이므로 하자발생과 품질 저하 가능성도 크다. 또한 직접 주택을 보고 선택할 수 있는 권리가 제한되는 반면 최초 분양 가격보다 가격이 상승할 수도 있다.
후분양제의 장‧단점
후분양제는 건설사의 부담으로 토지 구입부터 건축비 충당 등 공사비 모두를 직접 충당해서 사업이 진행된다. 그래서 주택 인허가부터 착공과 공사를 모두 마치고 준공검사를 받으면 정상적으로 사용 가능한 주택이 된다.
이렇게 완공된 이후 주택을 분양하는 것이 후분양제지만 분양하는 주택이 건설되는 대지의 소유권을 확보하고 당해 주택의 사용검사에 대하여 시공권이 있는 등록업자로 전년도 또는 당해연도의 주택건설 실적이 100호 또는 100세대 이상인자 중에서 자본금 및 주택건설 실적 등을 고려하여 시장, 군수 또는 구청장이 인정하는 자 2인 이상의 연대보증을 받아 이를 공증 받은 경우에는 아파트 전체 동의 지상층 기준 2/3에 해당하는 층수의 골조 공사가 완성된 때 분양하도록 한 제도도 포함된다.
후분양제도를 도입하게 되면 수분양자가 실제 주택을 보고 계약을 할 수 있어 소비자 보호차원에서는 매우 바람직하다. 또한 분양권 전매가 성행하는 경우 이를 차단할 수 있어 투기를 막을 수 있으며 분양가격이 투명하게 공개되어 투명성이 높아질 수 있다.
물론, 단점도 있다. 완공된 주택을 분양받으려면 일단 일시적으로 많은 돈이 준비해야만 분양계약을 할 수 있다. 따라서 자금력이 부족한 서민들은 주택 구입이 어려워질 수 있다. 또한 영세한 건설사들도 토지를 구입하는 처음 단계부터 자금이 넉넉하지 못하면 사업추진이 어려워진다. 따라서 전체적으로 주택공급량이 감소할 수 있다.
주택공급은 선‧후분양제를 모두 도입해야
선분양제는 현재까지 보편적인 분양제도지만, 소비자보다 건설사에 유리한 제도로 비판을 받아왔다. 건설사는 아파트 분양 계약자들의 계약금과 중도금을 받아 건설비 등으로 충당을 한다. 하지만 선납을 받았음에도 건설사들의 하자 시공으로 입주자와 건설사 간에 분쟁은 끊이지 않는다. 또한 건설사들이 완공 뒤 가격 상승분을 반영하여 분양가를 책정하면서 고분양가 논란도 있어 왔다. 이에 따라 후분양제의 필요성은 지속적으로 제기되어 왔다.
후분양제는 공공분야에서 먼저 실시해 왔는데 그곳은 바로 SH서울주택도시공사다. SH공사는 2007년부터 아파트 분양을 후분양해 왔다. 시민단체들은 후분양제가 시장경제원리에 부합하고 소비자의 선택권을 보호할 수 있으며 부실시공을 예방할 수 있는 제도로 즉시 도입되어야 한다고 주장한다. 2017년 들어 부동산 경기가 과열 양상을 띠고 인구 감소 예측에도 불구하고 재건축과 신규 건설이 대량으로 추진되자, 정치권과 정부에서 후분양제를 검토하기 시작했다.
2017년 10월에는 국토교통부에서도 공공부문부터 시작하는 후분양제 로드맵을 추진하겠다고 밝힌 적도 있다. 그런데 이 역시 추진되지 못하고 있다. 문제는 주택공급이 부족하다 보니 분양부터 먼저 서둘러 하게 되고 분양받은 수분양자는 주택시장에서 한발 물러나 부동산 시장 안정화 효과가 있기 때문으로 해석된다.
그래서 이를 한번에 개선할 수 없다면 일본처럼 공공부분과 민간부분 공히, 선분양과 후분양을 병행하여 시행할 수 있도록 추진한다면 수분양자의 권리보호도 되면서 공급량에도 영향을 적게 미칠 수 있어 이제라도 제도적 뒷받침이 필요한 시기가 아닌가 한다. 당연히 후분양으로 주택을 공급한다면 건설사와 수분양자에 대한 배려 차원에서 세제 혜택 등 정부의 지원책도 강구되어야 한다.
주택공급 건설사의 구조변화가 필요하다
어쨌든 후분양제도가 도입되려면 먼저 건설시장 구조변화가 필요하다. 지난 1997년 외환 위기 이후 건설사는 시공사와 시행사라는 구조로 분리되었다. 그전에는 건설사가 토지 매입과 시공, 분양을 도맡아 했다. 그런데 건설사가 대출로 토지를 매입하다 보니 부채비율이 너무 높아져 정부는 외환위기 이후 건설사 부채비율을 200%로 낮추라고 했다.
그래서 토지 매입이 시행으로 분리되었다. 당시 건설사의 한 부서가 시행사가 되기도 했고 적은 자본금으로 시행사를 차려 사업에 뛰어드는 업체들이 늘어나게 되었다. 당연히 시행사 자본이 충분할 수 없어 건설사가 보증을 서는 구조로 PF대출을 하게 되고 여기에 최근에는 건설사가 책임준공 확약까지 해주면서 연쇄부도 가능성이 높아지고 있다.
특히, 지금까지 공공분양주택은 대부분 공공택지를 대형 건설사들이 분양받아 주택을 공급해 왔지만 일부는 시행사(주택건설사업 면허를 취득한 경우)가 택지를 분양받아 건설사에게 다시 하도급 공사를 주고 주택을 공급하기도 했다.
공공택지가 아닌 경우에는 대부분 시행사가 택지를 직접 개발하거나 일부 지주 작업을 하거나 아니면 지주공동개발로 택지를 확보한 후 택지비는 자기자본 일부와 브릿지(Bridge: 본 PF를 하기 전 중간 다리 역할을 하는 자금)라고 하는 단기자금으로 토지비를 납부한 상태에서 건설사나 신탁사와 접촉하여 책임준공이라는 명목으로 본 PF로 공사비 등을 조달받아 건설사가 공사를 시작하는 구조다.
그러다 보니 금리가 인상되거나 분양이 잘못되어 미분양이 발생하면 건축주인 시행사는 상환능력이 부재하여 결국 부도가 나게 된다. 그나마도 분양을 할 때 분양주택이 30호 이상인 경우에는 의무적으로 HUG 주택도시보증공사에서 분양보증을 받고 분양해야 한다. 따라서 분양보증을 받은 현장이라면 수분양자들은 얼마라도 보상을 받을 수 있지만 소규모 건설사들은 이마저 가입하지 않아 피해를 보는 경우가 많다.
바로 이런 점이 PF시장에서 건설사의 구조적 문제점이다. 이를 개선하지 않고는 분양가격을 낮추는데 한계가 있으며 부실 사업장을 정리하는데도 어려움이 있다.
따라서 장기적으로는 건실한 시행사를 건설사로 육성시키거나 현재의 주택을 공급하는 종합건설사가 예전처럼 시행사 역할까지 맡아 주택을 공급해야 한다. 또는 일본 등 다른 나라처럼 선분양과 후분양을 혼합하여 분양할 수 있도록 육성하되 후분양을 택하는 경우에는 건설사와 수분양자에게 여러 가지 세제혜택 등 정책적 배려 있어야 한다. 그래야만 수분양자도 보호할 수 있으며 PF대출도 관리할 수 있고 더 나아가 주택공급도 늘릴 수 있다.
[프로필] 권대중 서강대학교 일반대학원 부동산학과 교수
•(현)(사)한국부동산융복합학회 회장, (사)대한부동산학회 명예회장
•(현)한국경제평론가협회 부회장
•(현)국토교통부 주거정책심의위원회 위원
•(현)국토교통부 주택공급혁신위원회 위원
•(현)국토교통부 성과관리평가위원회 위원
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