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[전문가칼럼]정부의 19번째 부동산대책 분석

 

(조세금융신문=권대중 명지대학교 부동산대학원 교수) 정부가 지난 2월 20일 19번째 부동산대책을 내 놓았다. 이번 대책은 최근 수도권 지역의 주택시장이 국지적으로 과열되고 있으며 그 원인을 투기수요 때문으로 단정하고 이를 차단함으로써 주택시장을 안정적으로 관리하겠다는 명분이다.

 

특히, 지난해 12·16대책 이후 서울은 집값이 빠르게 안정세를 보이고 있으나 경기도는 개발호재가 있는 지역을 중심으로 가격 상승폭이 확대되고 있다고 판단한 것이다. 따라서 수원시 팔달구를 비롯하여 용인시 기흥구, 수지구와 성남시는 기존 그대로 조정대상지역으로 유지시키고 추가로 수원시 영통구와 권선구, 장안구, 안양시 만안구와 의왕시를 추가로 편입시켰다. 이는 대책 발표 전 대부분의 전문가들이 예상했던 강도와 지역이 많이 축소된 것이다.

 

규제지역이 예상보다 축소되었다

 

그동안 정부가 부동산시장 만큼은 강력히 규제하겠다는 의지가 있었기에 대부분의 전문가들은 기존 조정대상지역은 투기과열지구로 격상될 것이며 경기 남서부지역으로 화성 동탄지역과 오산, 평택, 시흥시까지도 규제될 가능성이 있다고 예상했다.

 

특히, 경기 북동부지역으로는 개발호재가 있는 지역을 중심으로 구리시와 남양주시, 고양시까지도 상승세가 이어지고 있어 확대 가능성을 점쳤다. 이들 지역의 현황을 살펴보면 그동안 미분양 무덤이라고까지 했던 화성 동탄역 주변지역은 이미 85㎡아파트 매매가격이 10억원을 넘었으며 시흥시 역시 5~6억원을 호가하고 있다. 평택고덕지구도 5~6억원을 호가하고 있으며 고양 삼송지구는 7~8억원, 구리시 역시 7~8억원 심지어는 10억을 호가하는 아파트도 나타났다.

 

남양주도 예외는 아니다. 6~7억원 호가하는 아파트가 있으며 파주 운정 지역까지 4억대 아파트가 나타나 경기도 전역이 상승세에 있다.

 

그러나 이번 19번째 부동산대책은 생각보다 약하고 작은 범위로 지정되었다. 이러한 의미를 어떻게 판단해야 할까? 그것은 아마도 최종 결정단계에서 정부와 여당이 4·15총선을 앞두고 협의 과정에 축소된 것 아닌가? 아니면 코로나19 바이러스 확산 문제로 위축되는 경기를 더 위축시키지 않으려고 내린 조치가 아닌가? 조심스럽게 예측해 본다.

 

그러나 선뜻 이해가 되지 않는다. 서울의 경우라면 지금까지 그래왔듯이 이보다 더 넓은 지역을 훨씬 강력한 규제대책을 내 놓았을 것이다.

 

대출규제

 

이번 규제된 지역(수원 팔달구, 권선구, 장안구, 영통구, 용인 기흥구, 수지구, 성남시, 안양 만안구, 의왕시)은 주택담보대출이 9억원 기준으로 주택가격 구간별 LTV(loan to value ratio : 담보비율에 대한 대출비율) 규제비율이 차등 적용된다.

 

즉, 9억원 이하 분은 LTV가 50% 적용되며 9억원 초과분은 LTV가 30% 적용된다. 그러나 무주택세대주로서 주택가격 5억원 이하 주택을 구입하는 경우 부부합산 연소득 6000만원 이하이거나 생애최초주택구입자 7000만원 이하인 경우에는 요건을 충족하는 서민·실수요자에게는 현행과 같이 LTV를 10% 더 가산해 준다. 또한 서민 실수요자를 위한 내집 마련 지원 상품인 디딤돌대출과 보금자리론의 경우에는 LTV 규제 비율을 최대 70%까지 유지한다.

 

조정대상지역 내 1주택세대의 주택담보대출 시 실수요 요건도 강화되었다. 지금까지 조정대상지역 내 1주택세대는 기존 주택을 2년 내 처분하는 조건으로 주택담보대출 가능했으나 2년 내 기존 주택 처분 및 신규주택 전입 의무를 조건으로 주택담보대출 가능해졌다.

 

투기수요 강력단속

 

이뿐만 아니라 투기수요에 대한 관계기관 합동 조사가 집중실시된다. 국세청은 최근 주택 거래 과열 현상이 발생한 지역에 대해 다주택자 등의 고가 주택거래를 전수 분석하여 탈세혐의가 있는 경우에는 예외 없이 세무조사를 실시한다.

 

또한, 국토교통부와 국세청·금융감독위원회·금융감독원 등으로 구성된 부동산시장 불법행위 대응반과 한국감정원의 실거래 상설 조사팀은 주요 과열지역에 대해 이상 거래와 불법 행위를 집중 점검한다.

 

당연히 규제지역에서 부동산거래를 하는 경우 3억원 이상 주택 거래 시 자금조달계획서 제출이 의무화되어 있으며 자금조달계획서가 제출되면 국토교통부는 직접 이상거래에 대한 조사에 착수한다.

 

아울러, 지방자치단체 합동 현장점검과 국토교통부 및 지방자치단체 특수사복경찰의 수사 활동 등을 통해 해당지역에 대한 집값담합, 불법전매 등 부동산 불법행위가 발견되는 즉시 조사를 한다.

 

또한, 한국감정원의 부동산거래질서교란행위 신고센터를 통해 시장 불안을 야기하는 불법행위에 대한 신고를 접수하고 접수가 되면 조사한다. 다만, 12·16 대책에 따라 다주택자가 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 금년 6월말까지 양도하는 경우에는 양도세 중과 배제와 장기보유특별공제를 적용해 준다.

 

특히, 이번 지정된 조정대상지역은 1지역으로 지정하여 소유권이전등기일까지 전매제한을 강화하고 기 지정 지역 중 1지역이 아닌 곳도 1지역으로 일괄 상향했다.

 

상시모니터링 강화

 

이번에 조정대상지역으로 신규 지정된 지역과 기 지정된 지역에 대해서는 지속적으로 시장 상황을 집중 모니터링하고 과열이 지속될 경우 즉시 투기과열지구 지정을 검토할 계획이라고 했다. 또한, 비규제지역도 면밀한 모니터링을 통해 과열 우려 시 규제지역으로 지정하고 규제지역 지정 이전이라도 관계기관 합동 조사 등을 통해 투기수요를 철저히 차단하여 실수요자 중심으로 주택시장을 안정적으로 관리해나갈 계획이라고 했다.

 

19번째 대책 이후가 문제

 

문제는 19번째 대책발표 이후가 문제다. 규제지역을 축소시키고 최소화 한 것이 또 다른 풍선효과를 만들 가능성이 있기 때문이다. 규제가 당장 시장 안정화에는 도움이 되겠지만 중장기 대책은 되지 못하기 때문이다.

 

또 한 가지 염려스러운 것은 정부의 규제강도가 점점 강해지면 강해질수록 시장은 내성이 생겨 결국 말을 듣지 않을 수 있기 때문이다. 예를 들면 지난 12·16 대책으로 서울시 고가 주택은 상승세가 꺾기고 있으나 규제가 다소 약한 9억원 이하 중·서민층 주택은 오히려 9억원을 향해 달려가듯 가격이 상승하고 있다.

 

뿐만 아니라 사람들은 지금 규제가 오히려 공급을 축소시키고 시간이 경과하면 가격은 다시 또 상승할 것이라는 기대감 때문에 올라간 가격은 쉽게 떨어지지 않는다. 이렇게 정부의 지속

적 주택시장 규제는 단기간 시장 안정화에는 도움을 주겠지만 규제는 주택거래를 감소시키거나 가격을 양극화 시키고 더 나아가 풍선효과를 만들 뿐이다.

 

20번째 추가대책은?

 

코로나19 바이러스가 부동산시장과 주택시장을 강타하고 있지만 그것은 잠시일 뿐 시간이 경과하면 진정 국면으로 접어들 것이다.

 

그렇게 되면 부동산시장은 또 다시 가격이 요동칠 가능성이 있다. 앞서 언급한 것처럼 경제가 어려우면 정부는 금리를 인하할 가능성도 있다. 그런데 서울을 규제하므로 발생하는 풍선효과가 1차적으로 수·용·성지역으로 번졌지만 이후 경기도 다른 지역과 지방의 광역시급 도시로 번질 가능성도 있다.

 

이는 유동성 자금이 많은 것도 있지만 서울을 비롯한 가격상승지역의 주택가격규제에 따른 부작용이라고 할 수 있다. 수요가 많으면 가격은 오르는 법인데 공급을 늘리지 않고 수요를 억제하기 때문이다. 정부는 서울이 아닌 수도권지역에 3기 신도시를 조성하여 공급하겠다는 것인데 과연 서울사람들이 수도권 3기 신도시로 이사를 갈까? 일부는 가겠지만 대부분 사람들은 서울을 고집한다.

 

따라서 서울의 주택공급방법 중 하나인 재개발·재건축사업의 정상화와 함께 수요분산 정책을 동시에 내 놓아야 한다.

 

또한 풍부한 유동성자금이 부동산시장에 머물지 않도록 정부는 그 대안을 내 놓아야 한다. 그래도 가격이 상승한다면 아마도 가격이 상승하는 지역을 중심으로 지속적 규제가 있을 것이다. 서울은 가격상승뿐만 아니라 전월세가격 상승까지도 염려하여 전월세상한제와 계약갱신청구권제를 도입할 가능성이 크다.

 

더 나아가 현재 시행하고 있는 고가주택 9억원 이상주택을 구입하는 경우 구체적인 자금조달계획서를 제출하도록 하고 있는데 이를 6억원까지 내려 시행할 가능성도 있다. 더욱이 서울의 경우 9억원 이하 주택에 대한 대출 규제가 LTV 40%인 점을 감안하면 이를 더 조일 가능성과 이와 별도로 토지공개념제 도입 가능성은 공론화 과정을 거치게 되면 어려워질 가능성도 있다.

 

문제는 가격이 오르면 지속적으로 정부는 부동산시장을 규제 일변도로 밀고 나간다는 것이 문제다. 규제가 능사는 아니기 때문이다. 아마도 4·15총선 이후 부동산 가격이 오르면 20번째 대책은 나올 것이다.

 

주택시장은 수요·공급법칙 따라야

 

결국, 가격을 규제하고 수요를 억제하는 정책은 중장기적으로는 또 다른 시장 왜곡현상을 만들기 때문에 문제다. 주택시장에서 가격이 오르는 주원인은 공급이 부족하면서 수요가 많아지면 가격은 상승하고 반대로 공급이 많고 수요가 적어지면 가격은 하락한다. 수요·공급법칙에 따라 가격이 결정되는 것이다.

 

그런데 정부는 가격을 규제하고 수요를 억제하는 정책으로 일관하고 있다. 한번 상승한 주택가격은 쉽게 하락하지 않는다. 지금 정부의 서울 주택시장 규제정책은 수도권지역으로 풍선효과가 나타나고 있으며 지방까지도 위험하다.

 

따라서 정부는 가격을 통제하면서 시장을 끌고 가는 규제정책보다는 서울의 재개발·재건축사업을 정상화하고 시장을 달래가면서 수요·공급법칙을 존중해야 시장이 안정화 된다. 정부가 시장을 끌고 가는 정책은 결국 성공하지 못한다.

 

[프로필] 권대중 명지대학교 창의융합인재학부 학부장

• 명지대학교 부동산대학원 주임교수

• (사)대한부동산학회 제17~18대 회장역임/• (사)대한부동산학회 이사장

• 국토교통부 중앙지적위원회 위원/• 국토교통부 국가공간정보위원회 위원 역임

• 국토교통부 도시재생전문가위원회 위원/• 국토공간정보공사 선임비상임이사 역임

• 인천광역시 서구 분양가심의위원회 위원장

 

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