(조세금융신문=권대중 명지대학교 부동산대학원 교수) 좌충우돌 대선후보들의 부동산정책
제20대 대통령 선거를 앞두고 여야 후보들은 표심잡기에 나서면서 좌충우돌 부동산정책을 발표하고 있다. 한쪽에서 발표한 부동산정책이 유권자들에게 반응이 좋으면 또 다른 한쪽에서는 그보다 더 센 정책을 발표함으로써 공약난발이다. 이렇게 발표되는 정책들이 과연 실현 가능성이 있는지 의문이 든다. 대선 후보들의 공약은 정말 공약(公約)일까? 아니면 공약(空約)일까?
특히, 문재인 정부의 부동산정책이 실패함에 따라 국민들의 원성이 커지면서 부동산정책에 대한 공약이 많아진 것도 한 가지 이유가 될 것이다. 어느 누가 대통령에 당선되더라고 지금과 같이 쏟아내는 부동산정책을 과연 모두 실행할 수 있을까? 정말로 기본주택과 원가주택이 많이 공급된다면 국민들은 이제 집 걱정을 하지 않아도 될 것이다. 한쪽에서는 311만호 또 한쪽에서는 250만호 공약은 좋으나 실천이 더 중요하다.
그런데 이 좋은 공약들이 선거만 끝나면 모두 기억속에서 사라지듯 잊혀지는 것은 무엇 때문일까? 이는 매번 선거공약은 공약(空約)이었기 때문이다. 그래서 좋은 공약들도 국민들 앞에서는 불신으로 이어지고 있다. 과거에도 반값 아파트, 반값 등록금 등 반값 논쟁이 있었지만 모두가 공약(空約)이 되었다.
아마도 국민들은 순진하게도 단순히 반값에 아파트를 공급받을 수 있을 것으로 생각하고 귀중한 한 표를 행사했을 것이다. 현실적으로 반값 아파트 실현은 불가능하다. 왜냐하면 이미 토지가격이 많이 올랐고 건축비도 많이 올라 반값 공급은 불가능하기 때문이다.
차라리 원가에 가깝게 공급하겠다는 공약이 더 솔직하고 좋은 정책일 수 있다. 그래서인지 한쪽에서는 원가주택을 공급하겠다고 한다. 세상에 손해보는 장사가 없듯 원가로 주택을 공급하기는 어렵다. 아무리 공공기관이 공급한다고 해도 원가의 개념이 정립되지 않으면 혼란속에 빠질 수밖에 없다.
그 원가 속에는 토지비와 토지비 가산비 그리고 건축비와 건축비 가산비를 포함하고 최소한의 운영비, 인건비 등은 포함되어야 한다. 그러니 토지비와 건축비만 따지는 원가 공급은 힘들다는 말이다. 이렇게 원가로 공급한 주택은 환매조건부로 공급한다는 야당의 윤석열 후보 공약도 눈여겨 볼만은 하다.
이번 대선 후보들의 주택공급정책은 국민들을 충분히 현혹시킬 만하다. 물론 구체적으로 언제, 어디에, 얼마만큼, 어떤 재원으로, 어떻게 공급하겠다는 것은 다소 추상적이지만 그래도 모든 국민들은 투표로 판단할 것이다.
정부 주도형 공공임대주택 공급 중심의 이재명 후보
먼저 이재명 여당 대선후보부터 살펴보자. 이재명 후보가 발표한 주택정책은 문재인 정부의 부동산정책은 실패했다고 단정하고 이를 이어가지 않는 새로운 부동산정책을 내놓고 있다. 처음에는 규제 일변도 정책이었다가 최근에는 규제 완화와 공급증가 정책으로 선회하여 야당 후보와 별반 차이가 없어 보인다. 즉, 공급 늘리는 정책과 세금을 줄이는 정책이 혼재되어 있다. 이재명 후보는 정부 주도형 공공임대주택 공급 중심의 주택정책으로 임기 내 311만호의 주택을 공급하겠다고 발표하였다.
물론 처음에는 250만호 주택공급을 발표했다가 다시 획기적으로 공급을 더 늘려 311만호가 된 것이다. 311만호 중 100만호는 기본주택(공공장기임대주택)이라는 이름으로 중산층을 포함해 무주택자라면 누구나 건설원가 수준의 저렴한 임대료(전용 85㎡ 기준 월 60만원)로 고품질 주택에서 30년 이상 평생 살 수 있도록 하는 공공주택으로 공급된다. 위치도 역세권 등 좋은 위치에 공급하며 향후 장기임대공공주택 비율을 전체 주택의 10%선까지 늘리겠다고 하였다.
뿐만 아니라 처음에는 기본주택만 주장하다가 이제는 저렴하면서도 평생 거주할 수 있는 ‘임대형 기본주택’과 토지는 공공소유로 하는 토지임대부 주택 즉, ‘건물 분양형 기본주택’ 그리고 주택소유지분을 순차 적립해 가는 ‘지분 적립형 기본주택’, 일정 기간 임대 후 분양하는 ‘누구나집’, 가격 상승분을 공공과 공유하는 ‘이익공유형 주택’ 등 여러 가지 형태로 나타나고 있다.
결국 모든 국민이 완전소유권 주택을 소유하지 못하기 때문에 무주택 서민층 일부는 임대주택 공급도 환영할 것이다. 그러나 대부분의 국민들은 규모가 작더라도 저렴한 완전 소유권주택을 원할 수 있다. 임대주택이든 완전소유권 분양주택이든 문제는 언제, 어디에 공급할 것인지, 공급형태는 국민들이 잘 알 수 있도록 해야 하는데 이는 어떻게 할 것인지, 그리고 공급할 재원도 문제다.
과연 100만호의 공급은 어느 정도 규모일까? 지난 1989년 노태우 정부 당시부터 공급되었던 1기 신도시(분당, 일산, 평촌, 중동, 산본 5개 신도시)의 공급량을 모두 합하면 29.2만호다. 1기 신도시의 3배가 넘는 물량으로 어디에 공급할 것인지 토지확보도 문제지만 재원조달이 가장 큰 문제다. 천문학적인 예산이 필요하다. 그래서 토지도, 재원도 모두 마련하기란 쉽지 않은 정책으로 대통령에 당선된다면 과연 공약을 이행할 수 있을지 의문이 든다. 여기에 250만호가 다시 311만호가 되면서 서울에 기존 59만호 공급에서 48만호를 더 공급하여 총 107만호를 공급하겠다고 한다.
또한 인천·경기지역에도 기존 123만호 공급에서 28만호를 더 공급하여 총 151만호를 공급하고 지방은 기존 24만호에서 29만호를 더 공급하여 총 53만호를 공급하겠다고 수정 발표하면서 수도권과 지방의 공급량이 확연히 차이가 나는 것을 알 수 있다. 또한 표심을 생각하여 기존 정부의 계획안보다 늘린 주택공급 수량 중 30%에 해당하는 주택은 청년들에게 우선적으로 배당하겠다고 밝혔다.
경제적으로 취약한 청년층의 내 집 마련의 꿈을 실현시켜주겠다는 내용이다. 특히, 용산공원 인근 주택 전량은 청년 기본주택으로 공급할 방침이라고 밝혔고 청년층과 실수요자를 위해 생애최초주택 구입자에게는 LTV(담보비율에 대한 대출비율) 최대 90%까지 인정하는 등 금융규제도 완화하겠다고 발표했다. 청년층에게는 환영할 만하다. 이뿐만 아니라 재개발·재건축지역에서는 용적율을 500%까지 올려주는 4종 주거지역을 만들겠다고 한다.
물론 이재명 후보는 용적률 상향, 층수 제한, 공공기여 비율 등도 유연하게 조정하고 기반시설 설치에 필요한 비용도 지원하겠다고 설명했다. 그러면서 과도한 개발이익이 발생하는 사업계획은 적절히 공공 환수해 지역사회에 환원되게 하겠다며 가장 좋은 방법은 청년 주택 같은 공공주택 공급이라고 밝혔다. 법적 문제가 없더라도 교통문제, 환경문제, 도시기반시설문제 등 실현 가능성은 짚어봐야 한다.
규제완화를 통한 민간주택공급 확대를 추구하는 윤석열 후보
야당의 대표 대선후보인 국민의힘 윤석열 후보는 총 250만호의 주택을 공급하겠다고 발표하면서 수도권에 130만 호 이상 신규주택 공급을 약속했다. 특히, 공공공급보다는 민간공급을 통하여 청년 원가주택 30만호와 역세권 첫집주택 20만호를 공급하고, 원가주택에 투기 차단을 위한 환매조건부 방식으로 공급하겠다고 했다.
환매조건부 방식은 원가로 주택을 공급하기 때문에 5년 이상 의무 거주조건이 부여되며 5년 이후 주택을 매도하는 경우에는 공급자에게 다시 되팔아야 하고 주택가격상승분(시세차익)의 70%는 보장하고 30%는 다시 환수하는 조건부다.
즉, 지분공유형 주택인 것이다. 이를 매년 6만호, 5년간 30만호를 3기 신도시 택지와 GTX 등을 연결하는 신규택지에 건설원가 수준의 분양아파트를 공급하겠다고 한다. 또한 역세권 첫집주택은 매년 4만호, 5년간 20만호를 정비사업 규제완화와 공공 부지를 활용하여 공급하고 역세권지역 개발과 재건축 아파트단지 용적률을 최대 500%까지 상향(현 300%)조정하여 상승하는 용적률 중 100%는 조합일반분양수익(민간분양)으로, 나머지 100%는 기부채납(공공분양)을 받아 역세권 첫집주택으로 활용하겠다는 구상이다.
물론, 실평수 18~25평, 원룸, 2~3인 거주 공간 등으로 공급하여 청년과 신혼부부에게 공공분양주택을 공급한다는 공약이다. 공급방법도 청년 원가주택은 건설원가로 분양가 20%를 내고 80%는 장기저리의 원리금 상환을 통해 양질의 주택을 공급한다는 계획이며 역세권 첫집주택은 시세 50~70% 수준의 공급 가격으로 공급한다는 공약이다.
문제는 역시 환매조건부 주택을 30만호나 공급하면 1기 신도시 공급양인데 과연 수요자들이 원하는 주택공급 형태인지 다시 한번 생각해 볼 일이다. 대부분의 수요자들은 환매조건부 보다는 완전소유권주택을 원하기 때문이다. 뿐만 아니라 역세권지역 개발과정에 용적률을 500%로 상향하게 되면 교통문제를 비롯하여 환경문제 도시기반시설 부족문제 등 난개발 문제가 발생할 수도 있다.
점점 인구가 감소하고 도시 토지 부족현상을 해결하면서 수요자의 욕구를 충족시키려면 결국 도심을 고밀개발 할 수밖에 없을 것이다. 도심을 고밀개발하더라도 용적률을 높인 만큼 건폐율을 낮추고 낮춘 건폐율의 대지는 도로나 공원용지로 환수하여 쾌적한 도시환경을 조성하는 것이 필요하다. 그래야만 시민들에게 휴식공간을 만들어 돌려줄 수 있다. 결국 이번 대선의 주택정책 이슈 중 가장 키워드는 이재명 후보의 기본주택과 야당 유력 후보인 윤석열 후보의 원가주택이 될 것이다.
주택정책이 미약한 안철수 후보와 심상정 후보
국민의 당 안철수 후보는 토지임대부 청년 임대주택 50만호 공급을 약속했다. 물론 수도권에 150만호를 비롯하여 전국에 250만호 주택공급은 앞선 후보들과 동일하다. 이중 100만호가 토지임대부 안심주택이다. 안심주택은 가능한 국공유지를 활용하겠다는 계획이다. 국공유지 확보가 관건이다.
또한 국공유지, 유휴부지, 노후공공청사, 국철 및 지하철 지하화를 통한 공간 확보도 내놓았다. 그러면서 미국 뉴욕의 예를 들어 도심지의 용적률을 1800%까지 높이는 방안도 제시했다. 물론 돈이 있어야 청년들이 주택을 구입한다. 이를 위해 45년 초장기 모기지론을 도입하여 내 집 마련을 돕겠다는 것이다. 즉, LTV 80%, 기준금리 수준의 이자, 15년 거치 30년 상환의 대출방식들을 제시했다. 결국 기존 정부의 주택공급을 그대로 수용하는 듯하며 여기에 청년임대주택 50만호만 추가된 것이다.
정의당의 심상정 후보는 모두가 규제강화 정책이다. 그 대표적인 공약이 바로 토지공개념을 적용한 토지초과이득세 부활이다. 그리고 보유세 세율 강화와 개발이익환수제도 강화, 특히, 1가구 1주택 소유원칙 강화(2주택부터는 중과세, 3주택 이상 못 갖도록 소유제한 등), 임대차 3법 보완 및 강화(전월세 모두 5%까지만 인상 가능하도록 하고, 거주기간은 2+2가 아닌 영구적으로 횟수 제한 없이 계속 계약갱신을 할 수 하도록 개정), 공공주택도 비중 20%까지 확대(무주택자의 절반가량이 공공임대주택에 살 수 있도록)하는 등 규제강화가 대부분으로 지지율은 낮지만 공약은 강하다.
이번 제20대 대통령선거는 결국 여당의 이재명 후보와 야당의 윤석열 후보 그리고 안철수 등 3자 대결이 될 가능성이 크다. 따라서 공약도 이 세 후보의 공약 중심이 될 것이며 공약의 실현 가능성 역시 유권자들이 정말 공약이 공약(公約)일까? 아니면 공약(空約)일까? 표로 판단할 것이다.
[프로필] 권대중 명지대학교 창의융합인재학부 학부장
• 명지대학교 부동산학과 교수/(사)대한부동산학회 이사장
• (사)한국부동산융복합학회 회장
• (사)대한부동산학회 제17-18대회장 역임/(사)한국부동산산업학회
부회장역임
• 국토교통부 중앙지적위원회 위원/국토교통부 국가공간정보위원회 위원/국토교통부 부동산산업발전위원회 위원
• 한국토지주택공사 경영투자심사위원/주택도시보증공사 도시재생투자심사위원/한국국토정보공사 선임 비상임이사 역임
• 서울시 용산구, 서초구, 인천서구, 고양시, 경기도시공사 등 분양가심의위원회 위원장
• KBS객원 뉴스해설위원, Jtbc 자문위원
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