(조세금융신문=권대중 명지대학교 부동산대학원 교수) 어느 지인의 말에 의하면 지난해 초 집을 살 때만 해도 집값이 너무 가파르게 상승세를 유지하고 있고 금리도 안정적이라 집값이 더 오를까봐 다소 무리하게 대출을 받고 집을 구입했다고 한다.
그런데 하반기로 접어들면서 정부가 주택구입용 대출을 금지시키고 이전에 대출을 받고 주택을 구입한 사람들은 금리인상에 거래절벽까지 겹치면서 상승세를 타고 있던 집값은 꺾이고 금리는 더 오를 것이라는 보도에 매일 밤잠을 설치고 있다고 하소연한다.
문재인 정부 집권 이후 부동산가격 변동
지난 1년 반 문재인 정부는 크고 작은 부동산 대책을 12번이나 내 놓았다. 그 중에서 9번은 규제대책이며 3번 정도가 공급정책을 병행하고 있다. 집권초기에 내놓았던 8·2 부동산대책은 서울 전역과 과천, 세종시를 투기과열지구로 지정했으며, 서울 10곳과 세종시를 투기지역으로 지정했다.
뿐만 아니라 성남을 비롯한 수도권 7곳과 부산을 비롯한 지방 역시 7곳을 조정대상지역으로 지정했다. 이로써 부동산 가격이 급등하는 지역을 안정시키겠다는 정부의 강력한 의지를 보여줬다.
이러한 규제는 효과적이었을까? 아니다. 1년 반이 지난 지금 강남4구는 물론 서울 전역의 주택가격을 더 많이 올려놓은 꼴이 되었다. 가격이 오른다는 것은 공급은 부족하고 수요가 많다는 것인데 정부는 오히려 공급은 충분한데 투기세력이 가세하여 주택가격이 오른다고 판단한 것이다. 그러니 공급보다 수요가 많은 서울 집값은 지속적으로 상승할 수밖에 없었다.
2018년 접어들면서 강남권의 재건축시장은 조용해졌다. 이는 2018년 1월부터 부활된 재건축초과이익환수제와 2월 21일 정부가 발표한 재건축 안전진단강화가 시장에 영향을 미치기 시작한 것이다. 그러나 봄이 지나고 6·13 지방선거가 끝난 이후 서울시장에 당선된 박원순 시장의 말 한마디가 또다시 용산·여의도는 물론 인근지역 동작구, 은평구, 서대문구와 마포구 등 서울 전역으로 일파만파 퍼지게 되면서 주택가격을 끌어 올렸다.
문제는 집값은 하방경직성이 있기 때문에 올라갈 때는 앞만 보고 쭉쭉 올라가지만 내려올 때는 뒤를 돌아보면서 하락하기 때문에 찔끔찔끔 오랜 시간 내려온다. 그래서 서민 입장에서는 속이 타들어갈 수밖에 없다.
더운 여름이 지나고 찬바람이 불 때쯤 정부는 아주 강력한 부동산 대책을 발표한다. 그것은 바로 9·13 대책으로 종합부동산세 인상과 대출규제다. 2019년부터 고가주택에 대한 종합부동산세를 대폭 인상하고 규제지역에서 주택이 한 채라도 있으면 주택 신규구입을 위한 주택담보대출을 한 푼도 받을 수 없게 했다.
또한 작년 10월 말부터 총부채원리금상환비율(DSR : Debt Service Ratio)이 본격 시행되면서 대출 이용이 더욱 어려워졌다. DSR은 가계대출의 원리금 상환액을 모두 더해 연소득으로 나눈 값이다. 누구나 대출을 받을 경우 대출 부담이 소득의 70%를 넘어설 경우 추가 대출도 불가능하다.
이러한 여파로 서울의 아파트 거래절벽 현상은 대출규제를 완화하지 않는 한 당분간 지속될 것이며 당장 주택시장 분위기를 바꿀만한 이슈가 없어 한동안 관망세 내지는 하락할 것이 분명하다.
특히, 한국은행이 1년 만에 금리인상을 단행하면서 주택시장 불안감은 더욱 커지고 있다. 물론, 시중은행들은 한국은행의 금리인상을 예상하고 사전에 금리인상을 단행한 곳도 적지 않다.
그러나 금리인상과 더불어 정부가 9·13 부동산대책을 통해 세금과 대출규제를 대폭 강화한 상태에서 금리마저 올라 시장 참여자들의 심리적 압박은 커질 수밖에 없는 상황이다.
주택가격이 상승하던 시기 무리하게 대출을 받아 주택을 구입한 사람들은 이제 금리가 뛰면서 불어나는 이자 부담이 한층 무거워질 것이며 대출규제가 강화되면서 신규대출이나 대환대출에 어려움을 겪을 수 있어 다시 주택을 매도하려해도 주택은 팔리지 않을 것이다.
정부의 강력한 주택시장 규제는 당분간 지속될 것으로 보이며 올해부터는 주택 보유세도 대폭 오를 것으로 예정되어 있어 무리하게 주택을 구입한 사람들은 이를 버티지 못하면 투매현상도 나타날 수 있어 시장 붕괴 위험성도 내포하고 있다. 여기에 전세가격마저 하락하고 있어 깡통전세가 나타날까 염려된다. 이미 수도권 일부지역에서는 이러한 현상이 현실로 나타나고 있다.
남양주·하남·인천·과천에 3기 신도시 확정
입주시점이 멀기는 하지만 지난 12월 19일 정부는 4곳의 3기 신도시를 개발하여 주택을 공급하겠다고 발표하였다. 이중에는 누구나 선호하는 지역도 있어 관심의 대상이다.
바로 과천지구다. 또 누구나 가고 싶은 지역이 될 하남 교산지구도 있으며, 공급면적은 작지만 서울의 서쪽에 자리하면서 자족도시의 모습을 갖출 인천 계양지구와 북동 측에 위치한 남양주 왕숙지구도 있다.
이렇게 정부가 주택을 공급하겠다는 것은 주택가격을 안정시키겠다는 의지로 보인다. 그래서 향후 주택가격은 하향안정화 될 것이다. 다만, 아직은 본격적인 조정(하락)국면을 언급하긴 이르지만 지난 12월부터 겨울철 비수기인데다 여전히 대출규제로 시장은 숨죽이고 있는 상태다.
특히, 2019년 집값 상승을 부추길만한 변수도 일부 잠재하고 있다.
예를 들면 정부의 주택공급 확대로 일부지역에서는 수요공급 시장도 무너질 수 있지만 시중 유동자금이 1200조원이 넘는 상황에서 유동자금이 언제, 어디로, 어떻게 투자될지 모르기 때문에 시장 예측이 어렵다.
엎친데 덮친 격으로 2019년 토지보상금이 약 25조원이 풀린다. 뿐만 아니라 GTX-A노선을 비롯하여 B, C노선까지 발표되면서 개발호재는 늘어나고 있다. 여기에 신혼부부 희망주택공급지나 3기 신도시 개발지역 등이 수도권 지역에서는 호재다.
그러나 부정적인 측면이 더 강력하다. 점점 어려워지고 있는 대외경제 변수와 내수경제침체가 부동산시장에 영향을 미칠 것이며 앞서 언급한 것처럼 정부의 대출규제와 조세정책이 시장을 가장 힘들게 할 것이다.
특히, 대출규제는 부동산을 구입하려는 사람들에게 자금융통의 길을 막고 있어 시장은 어려울 수밖에 없다.
또한 종합부동산세는 고가주택 소유자에게 부담으로 작용할 것이다. 뿐만 아니라 시중 유동자금도 국민 모두가 가지고 있는 것은 아니지만 일부 상류계층에는 대출규제에 관계없이 부동산시장에 머물 수 있어 변수로 작용할 수 있다.
한마디로 2019년 부동산시장은 상반기부터 매매시장이나 전·월세시장 모두 어렵게 출발할 것이며 연말에는 더 어려워질 가능성이 크다. 따라서 주택구입을 원하는 사람들 중 무주택자는 주택공급에 관한 규칙이 개정되어 신규분양시장에서 매우 유리해졌기 때문에 신규분양시장을 노려볼만 하다.
특히, 청약가점이 높은 사람은 서울 또는 수도권 지역에서 교통이나 입지조건이 좋은 곳을, 가점이 낮은 사람은 좀 더 기다려 볼 필요가 있다. 그리고 재고주택에서 주택 구입을 원하는 사람들은 주택가격의 하방경직성이 있지만 가격이 하락하고 있어 2019년은 잠시 쉬어가는 것이 좋을 듯하다.
[프로필] 권 대 중
• 명지대학교 창의융합인재학부 학부장 • 명지대학교 부동산대학원 주임교수 • (사)대한부동산학회 이사장 • 국가공간정보위원회 위원/중앙지적위원회 위원/공인중개사 정책 심의위원회 위원/주택도시보증공사 경영자문위원/한국산업단지 공단 자문위원/한국건축도시관련단체 총연합회 공동회장
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