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[전문가칼럼]코로나19 감염증과 부동산시장

 

(조세금융신문=권대중 명지대학교 부동산대학원 교수) 코로나19 감염증과 위기의 한국경제

 

최근 코로나19 감염증 확산으로 OECD(경제협력개발기구)는 세계 성장률 전망치를 2.9%에서 2.4%로, 중국은 5.7%에서 4.9%로, 한국은 2.3%에서 2.0%로 일제히 낮췄으며, ADB(아시아개발은행)는 최악의 경우 한국의 경제성장률이 1% 이상 하락할 수 있다는 전망을 발표했다.

 

이처럼 국내외 주요 기관들이 글로벌 및 한국경제 성장률 전망치를 하향 조정하고 있는 가운데, 코로나19 감염증이 예상보다 전 세계적으로 광범위하게 확산되면서, 과거 감염병(2002.11. SARS, 2009.03.신종플루, 2015.04. MERS)의 사례보다 우리 경제에 미치는 영향은 더 크게 나타날 것으로 예상되고 있다.

 

이는 코로나19감염증의 전염력이 강하고, 과거에 비해 중국이 세계 경제에서 차지하는 비중이 커진 원인이기도 하다. 우리 경제는 2000년대 이후 발생한 세 번의 세계적 감염병 시기에도 성장률 하락을 경험한 바 있으며, 특히, 감염병과 국내외 경제 충격이 중첩되었던 2003년 카드 사태와 2009년 글로벌 금융위기에 성장률 하락폭이 상대적으로 컸었다. 해외 감염자가 많았던 SARS는 당시 수출은 둔화되었고, 국내 감염자가 많았던 신종플루와 MERS 때는 내수를 중심으로 경기가 둔화되었다.

 

이번 코로나19 감염증 사태도 우리 경제에 큰 타격이 될 것은 분명하다. 당장 자영업자들에 대한 도산과 함께 중소기업, 대기업의 수출시장까지 타격이 크게 나타나면서 내수·수출·관광 등 복합적이고 광범위하게 악영향을 미칠 전망이다.

 

수출 둔화와 중간재 조달 애로

 

금년 들어 미·중 무역 갈등 완화에 힘입어 글로벌 교역과 수요가 소폭 증가하면서 반등을 기대하였으나, 코로나19 감염증 확산이 본격화되면서 세계 경기 회복 모멘텀이 약화되고 있는 가운데, 중국경제가 세계경제에서 차지하는 비중이 상승함에 따라 세계경제에 큰 타격이 불가피할 전망이다.

 

특히, 한국은 GDP 중 대 중국수출 비중이 높고, 수출 의존도가 높아 상대적으로 부정적 영향이 클 전망이다. 이미 자동차, 철강, 석유화학 등 주력 제조업의 경우, 국내 전체 수입 중 대중수입비중이 높아진 가운데, 중국 내 조업감소로 인해 중국으로부터 중간재 수입이 원활하지 않아 수급에 차질이 발생하면서 어려움을 겪고 있다.

 

따라서 중국의 생산중단이 장기화될 경우 이들 업종을 중심으로 부품·중간재 수입 애로로 인한 국내 생산차질이 우려되는 상황이다.

 

관광객 유입중단과 소비·투자 심리 위축

 

뿐만 아니라 외국인 관광객도 3월부터는 전면 입국이 중단된 상태다. 이러한 현상은 전 세계 모든 나라가 입국을 금지하고 있어 상당기간 관광수입은 전무하다고 봐야 한다. 이처럼 코로나19 감염증의 확산은 관광수요 급감으로 국내 여행·숙박·항공업계는 물론 해외여행 관련업종 대부분이 도산위기에 있다.

 

특히, 항공업계는 이미 에어부산이나 이스타항공 등 대부분 항공사가 운항을 중단하고 있으며 이에 따른 영업 손실이 눈덩이처럼 늘어나고 있다. 여기에 대량해고까지 진행되고 있어 이러한 여파는 경제전반에 영향을 미칠 것이다.

 

이미 소비자심리지수(CSI)는 지난 1월 104.2로 19개월 만에 최고치를 기록했으나, 2월 중 다시 96.9로 큰 폭으로 하락하였고, 2월 기업경기실사지수(BSI)도 2003년 통계작성 이후 75에서 65로 최대폭으로 하락하였다. 특히, 생활서비스업에서 낙폭이 크게 나타났으며, 이중 숙박·도소매업의 경우 67에서 25로 약 1/3 수준으로 축소되었다.

 

이처럼 경제심리는 금년 초 다소 개선되는 모습에서 코로나19 감염증 확산 이후 급격히 위축되고 있다. 이러한 현상은 감염증이 종식되기 전까지는 점점 더 심화될 가능성이 높다.

 

또한 코로나19 감염증 확산은 소비심리 위축은 물론 대면을 꺼리게 되고 그동안 지칠 줄 모르고 상승했던 서울을 비롯한 수도권 아파트 시장에도 아직은 미미하지만 분명 영향을 미치고 있다. 여기에 정부도 경기를 부양하기 위한 대책으로 금리를 대폭 인하하여 기준금리 0%대에 진입하게 하였다.

 

기준금리 0%시대와 아파트시장

 

금융통화위원회가 지난 3월 16일 기준금리를 기존 1.25%에서 0.5%를 인하한 0.75%로 결정하면서, 기준금리 0%시대에 진입하였다. 그러나 금리인하가 부동산시장과 경제에 미치는 영향은 미미할 것이다. 코로나19 감염증의 여파로 자영업자를 비롯한 지역경제 침체와 한국경제 기반이 흔들리고 있고, 더나아가 글로벌경제까지 위축될 가능성이 커지면서 시장불안감이 확산되고 있기 때문이다.

 

이번 금리인하는 과거의 금리인하와 달리 단기적인 이자부담 경감과 레버리지의 효과보다는 코로나19 감염증 등으로 경기위축에 따른 구매력 감소와 급격한 시장 위축을 방어하는 정도에 그칠 것이다.

 

따라서 지금의 상황에서 금리인하는 분명 부동산가격 상승요인으로 작용하지만, 경기위축과 규제강화로 인한 심리적 위축이 구매수요를 대기수요로 남게 하는 데는 충분하다. 다만, 전반적인 주택 거래량감소와 가격급등 피로감이 크거나 대기수요가 취약한 지역과 공급과잉지역 위주로 가격조정과 함께 거래시장의 하방압력 부담이 있을 수 있다.

 

이러한 가운데 현재 서울 강남권 아파트 일부에서는 4~5억원씩 거래 가격을 낮춰서 거래되는 사례가 나타나고 있다.

 

강남 아파트가격 하락 조짐인가?

 

실례로 서초구 반포동 B아파트 전용면적 84㎡의 경우, 지난 2월 21일 21억 7000만원에 거래됐는데 이는 지난해 12월 7일 26억 8000만원에 거래됐던 것과 비교하면 5억원 넘게 떨어진

것이다.

 

또한, 송파구 잠실동 L아파트 전용면적 84㎡의 경우도 지난 1월 21억 5000만원에 2건(10층과 21층)의 거래가 이뤄졌으나, 약 두 달이 지난 지금 5억 5000만원 하락한 16억원에 거래됐다.

 

이렇게 가격이 하락하는 이유는 코로나19 감염증의 영향보다는 정부의 12·16대책 이후 초고가 아파트(15억원이상)에 대한 대출 금지와 보유세 인상 등 강력한 규제의 영향으로 인해 강남권의 초고가 아파트를 중심으로 하락세를 보이고 있는 듯하다.

 

물론, 강남권 아파트 거래량이 많지 않아 본격적인 하락 조짐으로 단정하기는 이르지만, 비슷한 가격대의 거래가 몇 건 더 이어진다면 금리인하와 관계없이 중장기적으로 일제히 가격이 하향 조정될 가능성도 있다.

 

코로나19감염증이 글로벌 경제위기와 국내경제 위기로 몰고 가면서 부동산시장에 미치는 영향은 클 것으로 예상된다.

 

여기에 자영업자나 중소기업들이 경영이 어려워 소유하고 있던 부동산을 처분하기 위해 매물로 내놓을 가능성도 있어 매물증가가 부동산가격을 하락시킬 가능성도 있다.

 

고가주택은 사실상 주택거래허가제

 

엎친 데 덮친 격으로 정부는 지난 3월 13일부터 투기과열지구와 조정대상지역에서 3억원 이상, 비규제지역에서는 6억원이상 주택을 구입하는 경우, 주택취득자금 조달 및 입주계획서(자금조달계획서)의 제출이 의무화되었다.

 

또한, 서울 등 투기과열지구에서 고가주택(9억원 초과)을 구입하는 경우에는 자금조달계획서에 따른 예금잔액증명서, 소득금액증명서 등 구체적인 증빙자료를 함께 제출해야 한다. 그런데 지난 2월 26일 KB국민은행 자료에 의하면, 2월 10일 기준 서울아파트 중위 가격은 이미 9억 4798만원으로, 한강이남 11구는 11억 9165만원, 한강 이북 14구는 6억 7074만원으로 나타났다.

 

이처럼 평균가격이 오른 것은 12·16대책의 풍선효과로, 대출규제에서 상대적으로 자유로운 9억원 이하 강북지역에 매수세가 몰린 탓으로 분석되며, 이는 서울아파트 중 절반 이상이 고가주택으로 자금조달계획서와 함께 증빙자료를 제출해야 된다는 문제가 발생한다.

 

자금조달계획서 제출 대상지역확대 등의 금번 조치는 사실상 주택거래 허가제가 도입된 것과 유사한 형태의 규제라고 볼 수 있다. 이와 같은 정부의 규제정책은 코로나19 감염증 확산으로 쉽지 않은 얘기지만 오히려 시장 왜곡현상이 나타날 수 있으며, 저금리에 풍부한 유동성자금이 금번 조치에서 제외되는 지방의 6억원 이하 주택에 투자하면서 가격이 상승할 가능성도 있다.

 

경제위기 상황에 공시가격 대폭인상

 

그 외에도 지난 2019년 12월 17일 정부는 국민부담 형평성과 복지제도 공정성 제고를 위해 「2020년 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고방안」을 발표한 바 있다. 이에 따라 금년도 공동주택 공시가격은 2019년 말 기준으로 한국감정원에서 조사한 자료를 근거로 구간별 현실화율 기준을 적용하여 공시가격(안)을 산정하였다.

 

금년도 공시가격의 경우 현실화율을 9억원 미만은 지난해 68% 수준에서 동결되었지만, 9억원 이상 고가주택의 경우 금액별로 차등화해 9억∼15억원 사이는 70%, 15억∼30억원 사이는 75%, 30억원 이상은 80%로 시세가 높을수록 현실화율 역시 더 높아지는 구조로 산정되었다.

 

그 결과, 전국평균 공시가격은 지난해의 5.23%보다 0.76% 높은 5.99% 상승하였으며 고가주택이 많은 서울은 평균 14.75%로 상승한 가운데 강남구의 경우 무려 25.57%나 상승하였다.

 

여기에 문재인 정부 출범 이후 보유세 계산시 적용되는 공정시장가액비율을 매년 5%씩 상향조정하여 2022년도에는 100%까지 올리도록 하고 있어 코로나19 감염증 여파로 힘든 경제상황에 주택소유자들에게는 재산세를 비롯한 종합부동산세·건강보험료 등 여러 항목에서 매우 큰 부담감으로 작용할 것이다.

 

특히, 국내외 경제가 점점 악화되고 있는 상황에서 한쪽에서는 경기부양책을 발표하는 가운데 정부는 공시가격인상이라는 카드를 내 놓고 있다. 지역경제 침체로 자영업자나 중소기업을 포함하여 모두가 힘든 시기를 보내고 있는 지금, 무리한 공시가격 인상은 우리 경제에 악영향을 미칠 뿐만 아니라 부동산시장에도 큰 영향을 미칠 것이다.

 

부동산시장 침체에 따른 대응책

 

통상적으로 수요와 공급이 정상일 때, 전·월세가격 등락은 매매가격의 선행지수다. 전·월세 가격이 높아지면 수익률이 높아지고, 전월세 가격이 하락하면 수익률도 낮아져 가격에 영향을 주기 때문이다.

 

또한 부동산시장은 내수경제에도 영향을 받는다. 내수경제가 호황이면 뒤이어 부동산 가격이 상승하지만, 내수경제가 불황하면 뒤이어 부동산 가격도 하락하게 된다. 따라서 내수경제의 불황과 호황도 역시 부동산가격 등락폭에 영향을 미치는 선행지수다.

 

저금리에 유동성자금이 풍부한 상태에서 지금 확산되고 있는 코로나19 감염증 사태가 장기화 되지 않고 적당한 시기에 종식된다면 급격한 부동산가격 하락은 없겠지만, 장기화 된다면 글로벌 경제침체는 물론 내수경제에도 더 어려워져 부동산시장 역시 장기침체 가능성도 있다.

 

특히, 사람들 사이에 서로가 대면을 기피하고 있어 지역경제가 더욱 침체되는 것은 물론 부동산 거래 위축과 공급축소로 이어질 가능성도 있다.

 

따라서 정부는 국가경제와 국민경제를 생각해서 지속적인 시장 규제보다는 부동산시장 장기침체 가능성을 대비해야 할 것이며 급락보다는 연착륙시킬 수 있는 대책도 마련해야 한다.

 

 

[프로필] 권대중 명지대학교 창의융합인재학부 학부장

• 명지대학교 부동산대학원 주임교수

• (사)대한부동산학회 제17~18대 회장역임/• (사)대한부동산학회 이사장

• 국토교통부 중앙지적위원회 위원/• 국토교통부 국가공간정보위원회 위원 역임

• 국토교통부 도시재생전문가위원회 위원/• 국토공간정보공사 선임비상임이사 역임

• 인천광역시 서구 분양가심의위원회 위원장

 

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