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(조세금융신문=권대중 명지대학교 부동산대학원 교수) 규제 또 규제

 

문재인 대통령은 지난 2017년 5월 9일 대통령 취임 이후 지금까지 18번의 부동산대책을 내 놓았다. 2년 8개월 동안 약1.7개월마다 한 번씩 내 놓은 셈이다.

 

그 중에서 발표할 때마다 역대급 강력한 대책 3개만 꼽으라면 2017년 8·2대책을 비롯하여 2018년 9·13대책, 그리고 2019년 12·16대책이라고 할 수 있다. 이러한 대책을 내놓을 때마다 정부는 부동산가격 상승을 막을 수 있다고 생각했으나 시장은 오히려 공급이 부족할 것이라는 심리적 압박감으로 가격이 더 오르는 등 정부 의도와는 정반대 현상이 나타났다.

 

그 결과 서울 강남의 아파트가격은 2년 반 사이 2배 가까이 상승했고 다른 지역도 급상승했다. 이는 정부가 부동산시장을 잘못 진단하고 있었던 것인지 아니면 부동산시장을 너무 쉽게 생각했던 것 같다. 가격이 오른다는 것은 공급이 부족하거나 수요가 많다는 것을 수요공급법칙을 배운 사람이라면 누구나 다 알고 있는 내용이다.

 

그런데 공급보다는 가격을 규제하고 수요를 억제하는 정책으로 일관해 온 것이 오히려 지금의 주택가격 상승 원인으로 작용했다. 한마디로 정부는 부동산 특성은 물론 시장경제를 잘 모르고 규제에 또 규제만 하는 듯하다.

 

문재인 정부는 집사지 마라

 

박근혜 정부는 주택시장 정상화라는 미명아래 주택구입 대출금리를 낮춰주면서 주택구매를 촉진시켜 일각에서는 박근혜 정부가 빚내서 집을 사라고 했다는 말을 한다. 이번에는 정반대다.

 

문재인 정부는 서울의 주택가격 안정과 투기세력을 잡기위해 재개발·재건축사업을 억제하고 주택구매를 억제하기 위해 대출까지 규제했다. 혹시라도 주택을 구입하게 되면 보유세를 강화하겠다며 국민들에게 집사지 말라고 한다. 그래야 가격이 하락한다는 논리다.

 

즉, 주택수요가 많아지면 가격이 올라가고 공급도 증가해야 하는데 이를 규제하면 수요가 분산될 것이라는 역 수요공급 법칙을 쓰는 듯하다.

 

또 고가주택의 기준을 이전까지는 공시가격 9억원 이상을 시가 9억원 이상으로 바꾸면서 종합부동산세 대상을 예전의 시가 13~14억원에서 시가 9억원으로 낮춰 그 대상자를 대폭확대했다. 또한 시가 15억원 이상이면 초고가주택이라는 신조어를 만들어 냈다.

 

이는 종합부동산세가 시행되었던 지난 2005년 노무현 정부 당시 고가주택의 기준을 6억원으로 정했었으며 2009년 이명박 정부는 고가주택의 기준을 1가구 1주택자는 9억원, 다주택자는 6억원 이상으로 바꾸었었다.

 

물론 당시 가격은 공시가격을 말한다. 10년이 지난 지금 서울의 중위권 주택평균가격이 KB국민은행이 발표한 2019년 9월 이미 8억 7272만원으로 집계됐다. 중위가격은 주택가격을 순서대로 나열했을 때 중앙에 위치하는 가격을 의미한다. 그런데 고가주택의 기준이 상향된 것이 아니고 오히려 하향되어 주택을 구입하게 되면 보유세 등 세금을 더 부과할 테니 집사지 말라는 신호 같다.

 

시가 9억원의 의미와 대출규제

 

문제는 고가주택의 기준을 공시가격이 아닌 실거래가 9억원으로 정하여 사실상 시가 9억원 이상 주택소유자는 모두 종합부동산세 과세 대상자가 되었다. 고가주택 9억원의 의미는 대단하다. 우선 이 가격을 기준으로 1가구 1주택 양도소득세 부과 여부가 결정되고 집을 팔 경우 9억원을 초과하는 양도차익만큼 양도세를 부담하는 것은 물론, 취득세도 높다.

 

9억원 이상 주택은 취득세가 주택가격의 3.3%에 달한다. 6억~9억원 사이 집 2.2%보다 1.1%가 높다. 고가주택을 갖고 있는 사람들은 규제지역에서 대출도 축소되었다. 시가 15억원 초과주택은 투기지역과 투기과열지구 내에서 주택담보대출이 전면 금지되어 있으며 9억원에서 15억원 사이 주택에 대해서는 LTV(담보비율에 대한 대출비율)20%로 제한했다.

 

즉, 정부는 시가 9억원 이상의 고가주택은 사지도 말라는 애기다. 이미 많이 올라버린 서울의 시가 9억원 주택이 과연 서울에서 고가주택인지 다시 한번 생각해 봐야 한다.

 

세부담 증가 등 규제에 규제

 

만약 9억원 이상 주택을 구입하면 부자세인 종합부동산세를 비롯하여 보유세를 대폭 올리겠다는 것이 지난 해 12월 17일 발표한 내용이다. 종합부동산세는 고가주택으로 부자세에 해당된다. 그런데 공시가격 기준이 아닌 시가 기준으로 낮추고 공시지가나 공시가격을 현실화시켜 보유세를 올리겠다는 정부의 의도는 정부의 잘못으로 주택가격을 올려놓고 올라간 가격만큼 세금을 더 내라는 것 같다.

 

누가 집값을 올려달라고 했나 반문하고 싶다. 또한 주택담보대출 실수요자요건도 강화하여 1주택자가 대출로 인한 일시적 2주택자가 된 경우 1년 내 종전주택을 처분해야 하며 9억원 초과주택구입 무주택자는 1년 내 전입신고를 해야 한다.

 

뿐만 아니라 전세대출을 이용한 갭투자를 방지하기 위해 9억원 초과 주택구입·보유 차주에게는 전세금 대출보증을 제한하고 전세금대출을 받은 차주가 9억원 초과주택을 구입한 경우에는 전세금을 회수한다.

 

여기서 그치지 않고 정부는 주택보유부담 강화와 양도소득세 부담증가를 위해 조정대상지역 2주택자 세부담 상한선을 200%에서 300%로 상향조정하고 공시가격 현실화율을 위해 향후 시세변동률을 모두 반영한다.

 

양도소득세제도 1주택자에 대한 장기보유특별공제를 보유에서 2년 거주조건에 보유와 거주로 구분하여 각각 50%씩 적용한다. 또한 민간택지분양상한제 적용지역은 서울·경기지역에서 무려 332개동을 지정했다.

 

뿐만 아니라 거래질서 확립을 위해 규제지역에서 부동산을 거래하는 경우 자금조달계획서를 제출해야 하는데 9억원 이상 주택은 구체화된 자료를 제출해야 한다. 청약규제 역시 불법전매사실이 밝혀지면 10년간 청약이 규제되며 당첨되더라도 10년간 재당첨 금지가 된다. 정부는 주택시장을 규제에 또 규제 그리고 또 규제로 일관하고 있다.

 

2020 부동산시장 키워드

 

2020년 한 해 동안 부동산시장을 좌우할 키워드는 첫째가 대출규제다. 앞서 밝혔지만 정부는 9억원 이상주택에 대하여 대출을 규제하고 있으며 15억원 이상은 전면 대출을 금지하였다.

 

물론 9억원 이하 주택은 규제지역에서 LTV(주택담보비율에 대한 대출비율) 40%까지 허용된다. 이렇게 규제가 계속되는 한 시장은 어려워질 수밖에 없다. 주택은 많은 돈을 주고 사야하는데 대출을 규제하게 되면 수요자들은 주택을 쉽게 구입하지 못하기 때문이다.

 

또한 심리적으로도 주택구입을 기피하여 대기수요로 남게 된다. 따라서 당분간 대출규제는 주택시장을 어렵게 만들기에 충분하다.

 

둘째는 보유세 인상이다. 보유세에는 재산세와 종합부동산세가 있다. 재산세는 모든 주택에 7월과 9월에 부과되지만 종합부동산세는 주택의 경우 12월에 9억원 이상 주택에 대해서만 부과되는 일종의 부자세에 해당된다.

 

그런데 지난해까지는 공시가격 9억원 이상(시가 13~14억원 정도)에 부과되었지만 금년부터는 시가 9억원으로 정하여 그 대상주택이 대폭 늘어나게 된다. 물론 세금이 늘어나는 것보다 주택이 상승할 때는 훨씬 더 많은 금액이 상승하기 때문에 세금을 올려도 부동산시장을 안정화 시키는 데는 역부족이다.

 

그러나 주택시장이 보합세를 유지하거나 하락하는 시장에서는 오히려 세금이 주택구입을 꺼리게 하여 시장발목을 잡을 수 있다.

 

문재인 정부는 공시지가와 공시가격 그리고 공정가액비율까지 모두 가파르게 현실화하여 주택시장을 잡겠다는 속셈이다. 이렇게 되면 주택시장은 대출규제와 더불어 단기적이지만 매수세가 꺾기면서 보합세를 유지할 것이다.

 

셋째는 민간택지분양가상한제 시행이다. 지난 2015년 박근혜 정부에서 여야 합의로 통과되어 시행된 부동산3법은 바로 민간택지분양가상한제 폐지와 재건축초과이익환수제 연기(2015~2017년까지) 그리고 1가구 3주택 분양허용 등이었다.

 

이로 인하여 강남을 비롯한 서울의 일부지역에서 재건축시장이 활기를 띠면서 고분양가 논란이 일기 시작하였다. 이제는 이 3가지 모두 규제하고 있다. 지난 2018년 1월부터는 재건축초과이익환수를 더 이상 연기하지 않고 시행하고 있으며 2019년 11월 6일과 12월 16일에는 투기과열지구에서 모두 332곳의 동에 분양가상한제를 시행한다고 발표하였다. 하지만 금년 4월말까지 관리처분을 마치고 일반분양분 분양신청을 한 단지는 상한제에서 일시적으로 제외해 주고 있다.

 

문제는 그 다음이다. 그 다음은 재건축 안전진단도 강화되었고, 초과이익환수제도 시행되고 있으며 민간택지분양가상한제까지 시행되어 사업을 추진하려던 단지들은 향후 재건축사업은 별 재미를 못 볼 것이라는 실망감으로 사업을 연기하거나 포기하는 단지가 늘어날 것이다.

 

이렇게 되면 재건축 가능단지들의 주택가격은 하락할 가능성이 크나 오히려 서울시의 주택공급이 줄어들 것이라는 불안감으로 전체 주택가격은 상승할 가능성이 크다.

 

넷째는 학군수요와 공급부족이다. 2018년 8월 27일 통계청이 발표한 2017 인구주택총조사 자료에 따르면 우리나라의 전체 약 2016만 8000가구 가운데 48.7%에 해당하는 약 982만 7000가구가 서울과 경기, 인천광역시 등 수도권에 살고 있는 것으로 나타났다.

 

또한, 전국의 주택 수는 약 1712만 3000호로써 이 가운데 45.5%인 약 778만 6000호가 역시 수도권에 분포해 있었다. 특히, 가구 수와 주택 수의 상대적 격차는 서울이 매우 심한 것으로 나타났다. 서울에는 약 394만 9000가구가 살고 있으며 이는 우리나라 전체 가구의 19.6%에 해당된다.

 

또한 주택 수는 약 286만 7000호로 전체 주택 수의 16.7%만 공급되어 있다. 한마디로 서울은 가구 수 대비 주택 수가 너무 적다는 뜻이다. 여기에 2019년 서울의 입주물량은 부동산 114자료를 인용하면 4만 2892가구였으며 2020년에는 4만 1512가구, 2021년에는 2만 644가구로 전년대비 반토막이 난다.

 

따라서 수요보다 공급이 적으면 당연히 수요공급법칙에 따라 가격은 상승한다. 여기에 저금리로 인한 시중 유동성 자금이 풍부한 가운데 학군수요가 많은 강남 등지에서는 수요가 증가하면서 집값이 오르고 있는 것이다.

 

그런데 정부는 서울의 주택공급은 충분하다며 주택공급 정책보다는 공급과 수요를 억제하는 정책으로 일관해 왔으니 당연히 가격은 더 오를 수밖에 없었다.

 

다섯째는 저금리와 풍부한 유동성자금이다. 기준금리가 1.25%로 역대 최저금리다. 여기에 유동성자금이 1000조원이 넘는다고 한다. 물론 2020년에도 역시 보상가격이 약 45조원 풀릴 예정이라고 한다. 이 많은 유동성자금이 은행에 예금을 해봐야 금리가 너무 낮고, 주식시장의 문을 두들겨 봐야 시장 불안감에 위험성이 높고, 그나마 안정적인 부동산시장에 머물고 있으니 가격이 계속 상승하는 것이다.

 

이러한 현상은 글로벌 경제가 좋지 않은 상황에서 우리나라 경기도 좋지 않으니 당분간 유동성자금은 부동산시장에 머물 수밖에 없다. 그렇게 되면 부동산가격은 상승한다.

 

올해 주택시장 서울은 상저하고, 지방광역시는 상, 중소도시는 하

 

서울과 수도권 내지 지방과의 양극화는 더 벌어질 것이다.

특히, 서울 내에서도 양극화는 심해질 가능성이 크다. 왜냐하면 모두가 서울 그리고 강남을 선호하기 때문이다. 그런데 공급은 한계가 있다.

 

뿐만 아니라 정부의 대출규제는 9억원 이상에 한정되어 있지만 정작 고가주택인 15억원 이상은 대출을 받지 않아도 구입할 수 있는 사람들이 많기 때문에 여전히 가격상승은 막을 수 없을 것이다. 정부의 규제가 강남권을 타깃으로 하고 있지만 강남권은 풍부한 자금력으로 큰 영향을 받지 않는다.

 

당분간 대출규제가 약보합세를 유지하겠지만 결국은 공급부족으로 하반기부터는 가격이 상승할 가능성이 크다. 강북의 경우 9억원 이하 주택은 대출규제가 약하여 가격상승을 예상할 수 있다. 따라서 서울 내에서도 가격차별화가 나타날 것이다. 수도권 역시 지역별로 강보합세를 나타낼 것이다.

 

이는 토지보상금 등 대부분 지방보다는 수도권에 편중되어 있어 유동성 자금이 풍부하기 때문이다. 특히, GTX노선 역세권이나 2~3기 신도시 내 교통이 편리한 지역은 가격상승을 리드할 가능성도 있다.

 

지방은 광역시를 중심으로 가격이 상승할 것이며 중소도시 이하는 하락이 예상된다. 광역시의 가격상승은 서울·수도권의 유동성자금이 지방으로 이동할 가능성과 지역별로 공급부족 그리고 가격 차별화 등으로 강보합세를 유지할 것이다.

 

하지만 중소도시는 지역경제침체와 인구감소, 공급증가 등으로 약세를 면치 못할 것이다.

특히, 규제에서 해제된 부산 일부지역과 공급이 부족한 광주그리고 그동안 저평가되었던 대전 등은 지방부동산시장을 역시 리드할 가능성이 있다.

 

 

<월간조세금융 2월호에 게재된 칼럼입니다.>

 

[프로필] 권대중 명지대학교 창의융합인재학부 학부장

• 명지대학교 부동산대학원 주임교수

• (사)대한부동산학회 제17~18대 회장역임/• (사)대한부동산학회 이사장

• 국토교통부 중앙지적위원회 위원/• 국토교통부 국가공간정보위원회 위원 역임

• 국토교통부 도시재생전문가위원회 위원/• 국토공간정보공사 선임비상임이사 역임

• 인천광역시 서구 분양가심의위원회 위원장

 

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