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[전문가칼럼] 2022년 부동산시장 현황과 전망

 

(조세금융신문=권대중 명지대학교 부동산대학원 교수) 지난해 부동산시장은 크고 작은 문제들로 다사다난한 한 해였다. 하지만 여전히 신종 코로나바이러스 감염증(이하 코로나19) 확산세는 이어지고 있는 가운데 정부의 부동산시장 규제 정책은 계속됐고, 공급 부족으로 인한 집값 폭등도 계속됐다.

 

한국부동산원에서 발표한 자료를 인용하면 서울의 아파트 중위권 평균가격을 2017년 5월부터 지난 11월 말 기준으로 상승률을 분석해 보면 서울의 25개 구 중 20개 구가 100% 이상 상승했으며 나머지 5개 구도 95% 이상 상승한 것을 알 수 있다. 서민들 입장에서는 말문이 열리지 않는다. 새해를 맞이하며 지난해 부동산시장을 되돌아보고 주요 이슈를 정리해 보자.

 

2021 가격폭등

 

2017년 7월 문재인 대통령은 취임 후 가진 기업인들과의 간담회 자리에서 부동산 가격을 안정시킨다는 공약을 약속한 바 있다. 이후에도 집값 잡기에 자신감을 보이면서 부동산 투기꾼들에 대한 규제 강화 역시 천명했다. 2019년 11월에는 국민과의 대화에서 대통령이 직접 부동산 가격을 잡기 위해 동원할 수 있는 모든 수단을 통해 해결하겠다고 밝힌 바 있다.

 

그러나 대통령의 장담에도 불구하고 서울과 수도권을 중심으로 꾸준히 가격이 상승했다. 문 대통령이 취임했던 2017년 5월부터 지난 11월 말 기준 한국부동산원에서 발표한 서울의 중위권 아파트 평균 가격을 분석해 보면 서울의 25개 구 중 20개 구 가격이 100% 이상 상승했으며 나머지 5개 구도 95% 이상 상승한 것으로 나타났다.

 

특히, 2021년에는 역대급 최고의 상승세를 보였다. KB부동산 자료 기준으로 2021년 1월부터 11월까지 전국 주택매매가격은 약 13.1%, 아파트매매가격은 17.6% 상승했다. 물가상승률을 고려한 실질주택 매매가격 상승률도 10.3%를 기록하면서 1990년 13.3%, 2002년 10.6%에 이어 KB부동산 통계 작성 이후 역대 3번째로 높았다. 이렇게 상승한 가격은 그대로 공시가격에 반영되어 지난해 재산세가 폭탄이라고 아우성인데 올해에는 이보다 더 큰 폭탄으로 돌아올 것은 뻔하다.

 

대출 규제와 금리 인상

 

또한 지난해 부동산시장에서 눈에 띄는 점은 그간 사실상 제로금리 시대를 맞이했던 시장은 하반기를 기점으로 금리 인상이 단행되면서 부동산시장에 적지 않은 변수로 작용하고 있다. 지난해 8월 26일 한국은행 금융통화위원회는 기준금리를 연 0.5%에서 0.75%로 인상한 데 이어 11월 다시 0.25% 끌어올리며 지난해 2월 기준금리 1.25% 이후 기준금리는 1%로 최대 수치를 기록하고 있다.

 

이렇게 기준금리가 오르자 주택담보대출 변동금리 역시 덩달아 가파르게 상승하는 모습을 보이고 있어 그동안 ‘빚투’에 ‘영끌’로 부동산을 매입한 갭투자자들에게는 부담이 점점 더 클 수밖에 없다. 여기에 올해에는 추가적인 기준금리 인상도 배제할 수 없어 금리 인상에 따른 부동산 이자 부담 영향은 결국 주택 매수 심리위축으로 이어지고 있다.

 

또한 가계 부채 증가에 따른 돈줄 조이기 즉, 대출규제는 주택시장 양극화를 만들면서 거래절벽을 만들고 있다. 실제로 부동산 정보회사인 직방에 따르면 지난해 10월 기준 전국 아파트 매매거래량은 59만 7000건으로 전년 같은 기간 대비 73만 8000건으로 19.1% 감소했다. 특히, 서울을 비롯한 수도권의 경우 25만 4000건을 기록하면서 전년동기 대비 약 11만 건 이상 거래가 줄었다.

 

중개수수료 인하

 

부동산 중개수수료 인하 역시 지난해 눈길을 끈 이슈 중 하나로 2014년 이후 7년 만에 체계 개편을 맞았다. 지난해 8월 국토교통부가 발표한 ‘부동산 중개보수 및 중개서비스 개선방안’에 따라 작년 4/4분기부터 부동산 중개수수료는 절반 수준으로 인하됐다.

 

매매 계약의 경우 0.5%를 적용하던 ‘6억원 이상~9억원 미만’ 구간은 0.4%로 낮아졌으며, 기존 0.9%를 적용했던 ‘9억원 이상~12억원 미만’ 구간은 0.5% 등으로 변경되면서 집값 폭등으로 인한 과도한 중개수수료를 손보면서 소비자 입장에서는 중개보수가 합리적 수준으로 개선되고 서비스 역시 향상됐다는 평가를 받았다. 그러나 11만명에 가까운 개업공인중개사들의 반발도 만만치 않아 아직도 그 불씨는 남아 있다.

 

임대차 3법

 

2020년부터 「주택임대차보호법」 개정안, 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 개정안 시행으로 등장한 전월세상한제, 전월세신고제, 계약갱신청구권제 등 이른바 ‘임대차 3법’으로 인해 지난해는 서울을 중심으로 월세 전환 현상이 뚜렷해졌다.

 

이는 보유세 등 부동산 관련 세금이 대폭 오르면서 전세가격도 상승하여 상승분만큼 월세를 받는 사례가 늘어나 반전세와 월세가 가속화 되고 있다. 서울시부동산정보 광장에 따르면 지난해 1월부터 11월까지 서울시 내 월세를 낀 아파트 임대차 거래량은 6만 682건으로, 종전 최다 거래량이었던 2020년 5만 5031건 수준을 훌쩍 넘어선 것으로 조사됐다. 이는 임대차 3법 이후 전셋값이 폭등해 세입자들의 월세시장 유입이 대거 이뤄졌기 때문이다.

 

재산세와 양도세 폭탄

 

공시가격 현실화와 공정시장가액비율의 상향 등 지난해는 재산세 폭탄에 종부세 폭탄 그리고 다주택자 양도세 폭탄까지 부동산 관련 세금폭탄이 세간의 화두가 된 한해였다. 재산세 중 특히, 다주택자에 대한 종부세 중과와 양도세 중과는 다주택자를 투기꾼으로 규정한 문 정부의 징벌적 과세라는 점에서 논란이 되고 있다.

 

이후 1가구 1주택자에 대한 종부세 폐지와 다주택자 양도세 중과 유예 등이 부동산시장의 최대 변수로 떠오르기도 했다. 대선정국에서 윤석열 국민의힘 대선 후보가 먼저 1가구 1주택자에 대한 종부세 폐지와 양도세 중과 폐지를 내놓자 집권 여당 더불어민주당의 이재명 대선 후보가 다주택자 양도세 중과 유예 카드로 맞불을 놓으면서 주목을 받은 상황이다.

 

미래 권력인 대선 후보들의 정책인 만큼 한동안 뜨거운 이슈로 자리 잡을 것으로 보였으나 아직까지는 뚜렷한 결론은 내지는 않았지만 이 후보 측에서는 재산세의 급격한 상승을 막기 위해 올해 재산세는 지난해 상승 평가된 금액으로 한시적 적용을 제안했으며 종부세는 아무 얘기가 없다. 또한 양도세는 1년간 유예하는 등 여러 안을 제시했지만 당·정·청의 이견이 나오고 있어 혼란스럽더니 대선 이후로 미뤄지면서 수면 아래로 내려갔다.

 

사전 분양

 

지난해 부동산시장은 기본적으로 공급이 부족하고 초저금리와 풍부한 유동성 등으로 대부분의 주택가격이 폭등한 한 해를 보냈다. 이러한 상황에서 정부는 주택공급을 늘리기 위해 3기 신도시의 공급 예정 물량을 사전 분양이라는 이름으로 3만 200가구나 공급하였다.

 

물론 올해에도 사전물량은 늘려서 공급할 예정이다. 문제는 아직도 3기 신도시는 토지 보상도 사업승인도 받지못한 상태에서 아파트를 사전에 공급한 것이다. 정부가 봉이 김선달이 된 것이다. 어쨌든 사전 분양 물량 증가로 시장의 안정화는 조금이라도 기여했다는 평이다.

 

이슈별 대책

 

이슈별로 어떻게 해야 국가와 국민을 위하고 시장을 안정화 시킬 수 있을까? 필자의 생각을 정리해 보면 다음과 같다. 첫째, 고가 주택의 기준과 개념을 재정리해야 한다. 문 정부 5년 동안 부동산 가격폭등에 대한 부담감은 결국 재산세 등 세금으로 이어진다. 따라서 가격상승에 걸맞는 고가주택의 기준을 다시 정해야 할 것이며 코로나19로 어려운 경제 현실을 감안하여 재산세 적용율을 인하하고 납부도 전면 유예가 가능한 유예제도를 도입해야 한다.

 

둘째, 생애최초주택구입자와 일정기간 무주택자에게는 내 집 마련을 위한 대출 규제를 완화해야 한다. 문 정부 들어와서 가계 부채가 급격히 증가하였다. 지난 11월 말 기준으로 가계 부채는 1850조가 넘어 위험한 상태다. 하지만 부채를 관리하기 위해 대출을 금지시키면 결국 어려운 서민들에게 피해가 돌아간다. 따라서 투기적 수요가 아닌 실수요자 서민들의 내 집 마련을 위해서는 이들에게 최소한의 대출이 가능해야 꿈을 이룰 수 있다.

 

셋째, 임대차3법은 폐지되어야 한다. 임차인을 위한 법, 임대차 3법은 오히려 임대인과 임차인의 갈등을 만들고 임차인을 어렵게 하고 있다. 뿐만 아니라 임대차 3법 시행과 더불어 보유세 폭탄은 서울을 중심으로 전세보다는 반전세와 월세 전환 현상이 뚜렷하게 나타나고 있다. 즉, 조세전가가 나타나고 있는 것이다. 또한 임대차 3법 시행 이후 전세가격이 폭등해 세입자들의 월세시장 유입이 대거 이뤄졌기 때문이기도 하다. 임대인도 국민이다. 이들의 재산권도 보호되어야 하기 때문에 전월세 시장은 시장경제에 맡기고 예전 법으로 돌아가 임대차3법은 폐지되어야 한다.

 

넷째, 공시가격 현실화는 중장기적으로, 재산세는 공시가격 상승폭만큼 내려주는 탄력적 적용을 그리고 양도세 중과세는 폐지해야 한다. 이미 모든 세금은 누진과세 되어 있다. 특히, 1가구 1주택자는 실수요자로 소득 이득이 아닌 자본이득에 대한 과세는 미실현 이득이므로 과세가 무거워서는 안 된다. 따라서 공시가격 현실화도 중장기적으로 추진되어야 하며 인상 폭을 감안해 세율적용도 탄력적으로 적용되어야 합리적이다.

 

또한 규제지역에서 다주택자 양도세 중과세는 분명 징벌적 과세다. 다주택자가 바라는 것은 매각차익일 수도 있지만 월세를 받기 위해 다주택자가 된 경우도 있다. 그런데 주택의 크기, 가격, 위치에 관계없이 다주택이라는 것만으로 종부세를 비롯하여 재산세, 양도세가 폭탄으로 돌아온다. 이들도 국민이며 이들은 민간임대주택 공급자이기도 하다. 따라서 공시가격 현실화는 중장기적으로 현실화하고, 재산세는 공시가격 상승폭 만큼 내려주는 탄력적 적용을, 또한 종합부동산세는 폐지를 그리고 양도세 중과세 역시 폐지해야 한다.

 

다섯째, 매매시장의 안정화와 전월세시장의 안정화를 위한 단기·중장기 대책이 필요하다. 최근 사전분양하듯 예측 가능한 주택의 선분양제도 확대와 함께 서울의 단기주택공급을 늘리기 위한 정책으로 저밀도 지역의 용적률 등 인센티브 도입으로 단기 공급확대가 필요하며 중장기 주택공급확대를 위해 높이 완화, 재개발·재건축사업 추진시 용적률 상향, 재건축 안전진단 규제 완화 그리고 분양가상한제 선별 도입이나 폐지가 있어야 공급이 늘어난다.

 

부동산시장 예측

 

점점 강화되고 있는 대출 규제와 금리 인상 등은 부동산시장의 매수 심리위축과 수요위축으로 이어져 과열된 부동산 가격 상승세를 상당 부분 잠재울 것이다. 그러나 상반기에 있을 대선 등을 고려할 때 그 결과에 따라 언제든 시장 흐름은 바뀔 수 있다. 만약 대선에서 이재명 후보가 대권을 쥐게 되면 표를 의식한 정책들은 한시적이기 때문에 실질적 공약들을 실천하는 과정에 부동산시장은 지금보다 더 규제가 강화될 수 있어 얼어붙을 가능성이 크다.

 

이재명 후보는 “주택은 공공재”라고 천명했다. 또한 “땅은 국민 모두의 것이다”라고도 했다. 그러니 줄줄이 규제, 국토보유세 신설과 보유세 실효세률 인상, 2주택자 양도세 90%까지 부과, 일시적 2주택자가 종전 주택을 매도하려면 현재 1년 이내 매도에서 이를 3개월로 축소, 전세 끼고 투자하는 갭투자 금지, 명의신탁은 몰수, 분양가상한제, 분양원가공개, 후분양제 실시, 부동산감독원 설치 등 줄줄이 규제만 있다. 여기에 가계 부채를 줄이기 위한 대출 규제 역시 지속될 것이며 대출 규제의 경우 이를 피해가는 고가주택과 대출 규제 등을 당하는 서민주택과의 가격 격차 등 양극화는 심화될 것이다.

 

즉, 규제로 인한 가격안정화는 기대할 수 있겠지만 규제가 시장 안정화의 중장기적 대책이 될 수는 없다. 이 후보는 정책이 시장을 이길 수 없다는 것을 알아야 한다. 더 쉬운 말로 정부가 시장을 끌고 가면 안된다는 말이다.

 

한편 윤석열 후보가 대권을 쥐게 되면 시장은 이재명 후보와 정반대가 될 가능성이 있다. 1가구 1주택자에 대한 양도세, 재산세 경감, 종부세 재검토 및 폐지와 양도세 50% 한시적 감면, 재건축·재개발 규제 완화, 용적률 완화 통해 지하철역 인근 역세권 첫집 공급, LTV, DTI 등 대출 규제 완화, 공시가격 현실화율 속도 조정 등 대부분 규제 완화다. 따라서 윤 후보가 대선에서 당선되면 규제 완화에 대한 기대심리 확산으로 일시적 가격 상승이 예상된다.

 

그러므로 윤 후보는 규제 완화가 무조건 시장에 좋은 것만은 아니라는 것을 알아야 한다. 공공은 공공의 역할이 있고 민간은 민간의 역할이 있다는 것을 인식하고 공공의 역할도 강조되어야 하며 규제 완화에 따라 혜택을 받는 민간기업은 국가와 국민을 위한 역할도 담당해야 한다는 것을 강조해야 한다. 부동산 정책은 부동산과 인간과의 관계를 원만하게 만들어주는 역할을 해야하며 시장이 잘못되고 왜곡될 때 이를 바로잡아주는 역할을 할 때 시장은 안정된다.

 

 

[프로필] 권대중 명지대학교 창의융합인재학부 학부장

• 명지대학교 부동산학과 교수/(사)대한부동산학회 이사장

• (사)한국부동산융복합학회 회장

• (사)대한부동산학회 제17-18대회장 역임/(사)한국부동산산업학회
부회장역임

• 국토교통부 중앙지적위원회 위원/국토교통부 국가공간정보위원회 위원/국토교통부 부동산산업발전위원회 위원

• 한국토지주택공사 경영투자심사위원/주택도시보증공사 도시재생투자심사위원/한국국토정보공사 선임 비상임이사 역임

• 서울시 용산구, 서초구, 인천서구, 고양시, 경기도시공사 등 분양가심의위원회 위원장

• KBS객원 뉴스해설위원, Jtbc 자문위원

 

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