(조세금융신문=권대중 서강대학교 일반대학원 부동산학과 교수) 정부의 건설시장 정상화 지원책
그동안 정부는 불안한 건설시장을 안정시키기 위한 크고 작은 대책들을 많이 내 놓았다. 그러나 그 실효성 면에서는 크게 효과를 보지 못하고 있다. 정부가 HUG(주택도시보증공사)와 HF(주택금융공사)를 통하여 정상적인 PF 사업장에 대해서는 PF 사업자 보증 공급을 기존 25조원에서 30조원으로 확대했다.
또한 심사 기준 중 시공사 연대보증 요건도 일부 완화했다. 그리고 비주택 사업장에 대해서도 건설공제조합의 4조원 PF 보증을 연내 도입하고 유동성 부족을 겪는 사업장에 대해서는 PF 정상화 펀드에서 추가 자금을 대출해 지원하고 있다. 이외에도 PF 채권 할인매입 없이 추가 신규자금 대출도 가능하게 했다.
뿐만 아니라 높은 공사원가와 고금리로 어려움을 겪는 PF 사업장과 건설사들을 위해 시장안정 프로그램(85조+α) 중 8조원을 부동산 PF 관련 건설사 지원 자금으로 집행하고 있다. 이 밖에도 정부가 지원하고 계획하는 건설‧부동산 지원 정책은 많다.
첫째, 자금조달 및 유동성 지원이다. 이는 앞서 밝힌 바와 같이 공적 보증기관의 PF대출 보증 30조원을 차질 없이 공급하고 보증 없이 고금리로 PF대출을 받은 사업장이 저금리 PF대출로 대환할 수 있도록 HUG PF보증을 발급함은 물론 신청 기한도 완화하는 것이다.
둘째, 건설공제조합을 통한 금융지원 확대로 건설업계 자금 애로 완화를 지원하는 것이다. 즉, 책임준공보증을 3조원에서 6조원으로 증액하고 비주택 PF 보증 역시 3조원에서 4조원으로 늘리며 건설사 특별융자를 0.3조원에서 4조원으로 늘리는 것이다.
셋째, 도시형생활주택‧오피스텔 PF대출 보증한도 역시 확대 현재 70%에서 80%로 하고 자기자본 선투입 요건을 완화하는 등 공적보증지원을 강화한다.
넷째, 준공 전 미분양 PF보증 요건 중 분양가 5% 할인을 폐지하여 미분양 리스크에 따른 사업비 조달 어려움을 해소한다.
다섯째, 미분양 주택에 대한 지원책도 있다. 지방 준공 후 미분양 주택에 대한 세 부담 경감과 함께 리스크 해소 지원을 위해 CR-REITs(기업구조조정 리츠)에 세제 혜택을 부여하며 지방 취득가 3억원 이하 준공 후 미분양 주택을 구입하여 임대주택으로 활용시 주택건설사업자 원시 취득세 최대 50% 감면법률 개정 전제하여 지원한다.
또한 구입자(최초 구입, 85㎡‧6억원 이하)는 세제 산정 시 주택 수에서 제외하고 기존 1주택자의 경우 1세대 1주택 특례도 적용한다. CR-REITs에 대해서는 취득세 중과배제 및 종합부동산세 합산배제도 지원한다.
여섯째, 인구감소(83개) 지역은 기존 1주택자가 공시가격 4억원 이하 주택 1채를 신규 취득하는 경우 1주택자로 간주하여 1세대 1주택 특례를 적용한다. (양도세‧종합부동산세 미적용) 또한 향후 2년간 준공된 60㎡ 이하 주택이면서 공시가격 수도권 6억‧지방 3억 이하 다가구 주택, 공동주택(아파트 제외), 도시형생활주택, 주거용 오피스텔을 ’24.1월~’25.12월 준공된 최초 구입시 취득세‧양도세‧종합부동산세 산정시 주택수에서 제외하여 기존 보유주택수에 해당하는 세율을 적용한다. (단, 취득세는 3년(’24.1~’26.12) 동안 제외함)
일곱째, 공공지원민간임대 사업에 참여한 민간 지분의 양도 가능 주식 수를 현행 50%에서 100% 늘리고 양도 가능 시기도 입주 4년 후에서 즉시 입주로 변경한다.
여덟째, 재개발‧재건축 조합 등 사업시행자가 공공에 제공하는 임대주택 인수 가격을 현재 표준건축비에서 공사비 인상 등의 요인을 감안하여 기본형건축비의 80% 수준으로 변경한다.
아홉째, 건설투자 활성화, 경기 활력 제고를 위해 금년도 신규사업을 대상으로 수도권 50%, 비수도권 100% 개발부담금을 한시 감면한다. 또한 공공이 참여하는 민관 합동 PF 조정위원회를 구성하여 순수 민간위원회인 건설분쟁조정위원회의 역할을 강화하여 공사비 분쟁 등 애로 요인을 적극 해소한다.
특히, 민관 합동 PF 조정위원회는 조정 수요 증가를 고려하여 상설로 운영하고 법정 위원회 격상을 통해 조정 기능을 강화하여 실효성을 제고한다.
열번째, 유동성에 어려움을 겪는 사업장은 LH가 건설사 등의 보유 토지를 역경매 방식으로 매입하여 지원한다. 또한 브릿지론 상환이 어려운 사업장은 공공지원 민간 임대 리츠가 인수하여 안정적인 사업추진을 지원하며 기존 투자자는 리츠 주주로 전환하고 기금은 신규 출자하여 공공지원민간임대로 건설‧운영한다. 마지막으로 사업 여건 악화로 사업성이 저하된 경우, PF 정상화 펀드 2.2조원을 통해 재구조화로 조속한 정상화를 지원한다.
정부의 PF 위기설에 대한 대책
또한 정부는 지난 5월 13일 PF 위기설에 대응해 부동산 PF의 ‘질서 있는 연착륙’을 위한 향후 정책 방향을 발표하였다. 그 내용을 보면 ’22년 10월부터 50조원+α 규모로 조성된 이후 주택‧건설경기 활성화 등을 위한 유동성 지원 프로그램을 추가하여 현재 약 94조원 규모로 확대 운영 중이다.
구체적으로 ’22.10월 50조원+α 대책은 채안펀드, 회사채‧CP매입, 시장안정 P-CBO, PF 사업자 보증 등이 약 55.4조원이며 ’23년 3월 PF 대책으로 PF 정상화 펀드, 산업‧기업은행의 건설사 지원 확대, 준공전 미분양 대출보증 등 10.7조원을 증액하였다.
또한 동년 9월 주택공급 활성화방안으로 PF 지원(보증‧펀드) 확대와 건설사 P-CBO, 비아파트 지원 등으로 18.4조원 증액하였으며 ’24년 3월 비상경제민생회의에서 PF 사업자 보증을 추가 확대하고 非주택사업자 보증 신설 등으로 9조원을 증액하였다. 이 정도로는 고금리가 지속되고 있고 고유가, 고물가로 원자재 가격상승을 진정시키기는 역부족이기 때문에 문제가 되고 있는 것이다. 즉, 근본적 대책을 단기는 물론 중장기 대책이 있어야 한다.
그래서 정부 차원에서 부동산 PF시장 위기 해소 방안을 또 발표하였다. 그 첫 번째 내용이 앞서 언급한 PF 사업성 평가 기준을 객관적‧합리적으로 개선함으로써 PF 사업장에 대한 금융회사 스스로 엄정한 판별을 유도하고, 사업성이 충분한 대다수의 정상 사업장은 공공‧민간의 원활한 자금공급을 통해 PF 사업이 정상적으로 진행될 수 있도록 확실하게 지원한다.
또한 사업성이 부족한 일부 사업장은 시행사‧시공사‧금융회사 등 PF 시장참여자가 스스로 재구조화‧정리를 해나갈 수 있는 여건을 조성하고, 자금과 인센티브로 지원하며 부동산 PF 연착륙 과정에서 금융시장‧건설사‧금융회사 등에 대한 안정성 확보 노력도 차질 없이 추진한다.
둘째, 이렇게 평가한 정상 사업장은 PF 사업장 보증을 25조원에서 30조원으로 확대 지원한다. 그리고 비주택 사업장에도 보증을 신설해 4조원을 지원한다. 또한 증액공사비 추가 PF도 신설해서 보증을 느리며 캠코를 통하여 펀드를 조성하고 이를 신규 자금으로 대여하며 과도한 수수료 부과의 관행도 점검 개선한다.
셋째, 사업성이 부족한 사업장은 재구조화정리를 지원한다. 그 내용은 대주단이 협약을 개정할 수 있도록 하며 PF 사업장의 경‧공 기준을 제시하고 이를 경락받고 사업자는 사업을 이어갈 수 있도록 금융업권에서 신디게이트 방식으로 론을 조성하고 지원한다. 또한 LH는 PF 사업장(토지)에서 더이상 사업 추진이 어려운 건설사의 토지를 매입하거나 지원하고 캠코의 민간부실채권 매입도 지원한다.
넷째, 부동산시장과 금융회가, 건설사의 안정화 대책이다. 이를 위해 시장 연착륙 관련 한시적인 규제 완화와 97조원+α 시장안정 조치 그리고 제2금융권 자본확대 유도, 금융회사 충당금 적립 등이 이번 대책의 핵심이다.
정부의 향후 방향성
정부의 정책 방향성은 좋다. 단지 현장에서 얼마나 수용되느냐가 관건이며 어려운 건설시장에 얼마나 효과가 나타날지가 관건이다. 향후 정부의 정책 방향은 그동안 PF 리스크에 대비하여 금융회사의 충당금 적립 노력, 건설사의 건설수요 및 유동성 지원 등을 지원해 왔다.
앞으로도 시장‧금융회사‧건설사의 대응 여력이 충분히 감내할 수 있는 범위 내에서 유연성을 가지고 단계적으로 추진해 나갈 예정이란다. 또한 PF 사업성 평가 기준은 충분한 의견수렴을 거쳐 상반기 시행할 예정이며, 적용 대상 사업장을 순차적으로 확대함으로써 시장의 우려를 완화하는 한편, 사업성 평가 진행 등 집행 단계에서부터 면밀히 모니터링하고 필요한 사항을 보완하는 등 PF 시장이 연착륙되도록 빈틈없이 관리해 나가겠다는 계획이다.
그리고 인센티브 등 제도개선 사항도 금년 상반기 완료할 계획이다. 특히, 시장과 긴밀한 소통을 통한 부동산 PF의 불안 차단과 추진 상황의 정기적 점검‧보완을 위해 금융위원회‧금융감독원 및 국토교통부 등 관계기관과 금융‧건설업계 합동 TF를 운영할 계획이다. TF를 통해 금융‧건설업계와 상시 소통하며 추가 필요 조치 사항도 지속 발굴해 나간다고 한다.
아울러, 건설사의 책임준공약정을 비롯하여 현재 부동산 PF의 저자본-고레버리지 자금조달 구조, 이해관계자의 PF 사업성 고려 부족 등 구조적인 문제에 대해서도 관계부처가 함께 논의하여 부동산 PF의 불확실성이 다시 나타나지 않도록 개선해 나갈 계획이라고 한다.
매우 바람직한 방향이다. 그리고 금융당국은 이번 PF 관리 방향과 관련, “지금까지 PF 시장 안정화를 위한 민간‧공공의 공동노력을 통해 향후 연착륙 과정을 무리 없이 수행할 수 있는 상황과 체력, 정책 수단이 이제는 충분히 갖추어졌다고 생각한다”며, “부동산 PF 연착륙이 성공적으로 진행되기 위해서는 정책의 구체적인 방향과 수단을 시장에 투명하게 제공함으로써 예측 가능성을 높이고, 정책적 노력과 함께 시장참여자의 이해 조정노력과 리스크에 상응하는 손실분담 등 PF 시장참여자의 자구노력이 병행될 필요가 있다”고 강조했다.
특히, “연착륙 과정에서 캠코 등 공적 역할 확대가 필요한 경우 관계기관과 협의하여 신속히 대응해 나갈 수 있는 체계를 구축하겠다.”고 밝혔다.
모두 좋은 얘기만 한다. 문제는 당장 부도가 나려는 건설 현장을 도와주거나 정리를 해야하는 대책으로는 미흡하다. 부도가 처리되어야 공매와 경매를 통해 가격을 낮추고 인수하는 건설사에 대하여 신디게이트 방식으로 자금을 지원하는 방식이며 인수자가 계속사업을 이어갈 수 있도록 지원한다는 것은 어쩌면 어려운 현장을 도와준다는 것이 아니고 정지된 현장이나 사고 현장이 되어야 지원이 가능하다는 얘기다.
이렇게 사후적 대책보다 당장 미분양이 3월 말 기준 6만8000가구나 된다. 이를 정리할 수 있는 대책도 함께 나왔어야 되지 않나 싶다.
건설시장의 구조적 변화도 필요
고유가, 고환율, 고물가 등으로 지속적으로 건설원가가 올라가고 있다. 서울의 경우 정비사업장은 상황에 따라 다르지만 2021년 8월 금리인상과 국제유가상승 등 원자재 가격상승으로 3배 가까이 증액되었다. 실례로 서초구 잠원동 신반포 한신22차는 지난 2017년 시공사 선정 당시 3.3㎡당 569만원의 공사비를 책정한 바 있다.
그러나 원자재 가격상승으로 시공사는 3.3㎡당 1390만원을 제시했으며 이후 조합측과 여러 차례 협의를 거쳐 1300만원으로 확정했다고 한다. 물론 한신22차는 단지 규모가 작아 특별한 경우라고 하지만 지금 서울의 아파트 공사비는 3.3㎡당 1000만원을 전후하는 듯하다.
시공비 상승 원인은 고금리에 고유가, 고환율 그리고 고물가 탓이라지만 전혀 무관한 임금마저도 상승하는 편승 상승도 문제다. 이런 현상은 당분간 지속될 것으로 보여 공사비가 낮아질 가능성은 적다.
결국, 공사비가 오르면 분양가격이 오르고 이는 인근지역의 주택가격까지 상승시킨다. 한번 올라간 가격은 잘 내려가지 않는다. 가격을 올릴 때는 눈치를 보지 않고 올리지만 내릴 때는 정말 눈치를 보고 내린다. 그것도 찔끔 내린다. 오히려 오르기만 하고 떨어지지 않는 식당 밥값만 봐도 안 내린다고 생각하는 게 편할 것이다.
이런 상황 속에서 지난 2021년 8월부터 금리가 올라가면서 주택 인허가 물량은 물론 착공 물량이 대폭 감소하면서 향후 주택공급 부족 문제가 대두될 것이 뻔하다. 주택은 착공 물량이 적어지면 3~5년 후 준공 물량이 줄어들고 이는 입주 물량 감소로 매매가격과 전월세 가격이 동시에 상승하는 악순환으로 이어진다. 따라서 최근 대두되고 있는 PF 부실문제와 관련하여 정부의 대책도 중요하지만 더 중요한 것은 현실적이고 근본적인 문제를 해결해야 한다.
그 첫째가 부동산 PF 부실화의 급한 불을 끄기 위해 금리가 오를 경우 이자 지급을 유보해 주거나 이자 후불제를 적용해 주는 것도 대책이 될 수 있다. PF 사업장에는 단리식 변동금리가 주로 적용된다. 건설사가 7~8%의 금리를 견딜 수 있는 계획하에 본 PF를 했다면 금리가 올라 10% 이상의 이자를 내는 상황이 오면 부도로 내몰리게 된다.
이해관계자가 얽히고설켜 사회적으로 큰 손실이 예상되는 경우 은행이 대승적 차원에서 고정금리를 적용하는 등 돈을 빌려간 회사의 사정을 봐준다면 좋겠지만 이윤을 추구하는 주식회사가 손해를 감수하면서까지 그렇게 해줄 유인책이 없다. 그래서 정부가 최소한 나서야 한다. 다만 받을 돈을 조금 늦게 받거나, 이자 지급을 유보해 주거나 후불제를 적용해 준다면 회사가 망하고 은행은 돈을 떼이는 최악의 상황은 막을 수 있을 것이다.
둘째, PF 사업에 참여하는 하도급과 재도급업체를 보호하기 위한 제도적 장치도 필요하다. 보증보험 가입을 의무화하자는 얘기다. 현재 원청업자나 재도급까지는 보증보험에 가입하도록 되어 있다. 보증보험에 가입되어 있지 않은 재재도급업자는 원청업자가 부도가 나면 피해를 고스란히 떠안게 된다. 그래서 의무화시켜서 보호하면 PF 부실화에 따른 파급 효과를 줄일 수 있다.
셋째, 장기적으로 건실한 시행사 양성 제도가 필요하다. 외환위기를 기점으로 시행과 시공이 분리되면서 부동산이란 상품의 유통구조가 한 단계 늘어났다. 이익을 남기는 주체가 하나 더 생기면서 부동산 가격이 올라가게 된 것이다.
사실 부동산 PF 부실화의 한 축으로 꼽히는 브릿지론의 배경에는 영세한 시행사들이 있다. 은행에서 돈을 빌리지 못하는 영세업체들이 저축은행을 찾게 되고, 금리상승에 따른 PF 대출 부실화에 기름을 끼얹는 격이 된 셈이다. 시행사 제도의 정착 과정을 볼 때 이를 하루아침에 없애는 것은 불가능하겠지만 장기적으로 시행사의 건실화를 유도하는 제도적 뒷받침은 분명 필요해 보인다.
넷째, 실질적으로 미분양 주택을 소진할 수 있는 대책을 내놓아야 한다. 지난 2008년 외환위기 때 내놓았던 미분양 대책을 또 내놓더라도 미분양 주택이 소진될 수 있는 대책 그래서 건설사들이 현금 유동성을 확보할 수 있는 대책 이런 대책이 당장 필요하다.
부동산 PF 문제는 직접적인 사업 참여자에 한정된 문제가 아닌 주택공급과도 결부되어 있어 온 국민에게 영향을 주는 문제로 꾸준하고 면밀하게 모니터링하며 종합적으로 판단해야 할 복잡한 문제다. 또한 이제는 주택에 대한 개념도 바꿔나갈 때가 되었다.
주택은 소유가 아니라 이용의 개념으로 바뀌어야 한다는 말이다. 그렇게 하기 위해서는 정부가 주도하여 저렴한 임대주택공급을 늘리고 민간임대주택 공급도 늘리는 정책이 필요하다. 물론 임대주택공급을 위한 정책적 배려가 필요한 시점이다.
[프로필] 권대중 서강대학교 일반대학원 부동산학과 교수
•(현)(사)한국부동산융복합학회 회장, (사)대한부동산학회 명예회장
•(현)한국경제평론가협회 부회장
•(현)국토교통부 주거정책심의위원회 위원
•(현)국토교통부 주택공급혁신위원회 위원
•(현)국토교통부 성과관리평가위원회 위원
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