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[전문가칼럼]부동산, 종목으로 판단하고 30×3의 법칙으로 투자하라

(조세금융신문=서기수 IFA자산관리연구소 소장) “안녕하세요? 선생님, ××강연회에서 선생님 강의를 들었던 수강생인데요, 실제 제 아들이 다다음달에 결혼을 하는데, 6억 5000만원 정도 자금이 있는데 이걸로 대출을 한 2억원 받아서 아파트를 하나 사주는 것이 나을까요? 아니면 일단 전세로 살게하고 몇 년 후에 사는 것이 나을까요?”

 

“아…정말 주식에 들어가는 시기를 놓쳤어요. 코스피지수가 2000포인트가 훌쩍 넘으니 못들어 가겠네요. 조금은 기다려봐야 겠죠?”

 

최근에 필자가 전화를 통해서 받은 질문 내용이다. 이런 식으로 최근에 주식이나 부동산의 투자 여부를 묻는 방향성에 대해서 질문을 많이 받는다. 필자의 생각은 명확하다. 부자들은 ‘불황기’에 남들보다 훨씬 높은 수익률을 내는 사람들이다.

 

남들이 ‘지금은 아닌가벼…’라고 안절부절 못하고 못 팔아서 안달일 때 그들은 매물들을 싹쓸이해서 나중에 높은 가격으로 판매해서 이익을 남긴다. 과거에도 어떤 품목이 품귀현상이 일어나면 대부분 부자들이 창고에 대거 사들여놔서 시중에 유통량을 줄였다가 품귀현상이 일어나면 하나씩 되파는 방식으로 부를 축적한 사례가 많다.

 

수요와 공급에 있어서 공급이 넘쳐날 때 가격이 싸다는 것을 그들은 알고 있으며 적어도 투자가치가 높은 종목은 가격이 낮을 때 사두면 반드시 회복된다는 투자의 정설을 그들은 명확하게 경험하고 있는 것이다.

 

“사모님 올해 들어서만 50만 가구가 넘게 분양을 통해서 공급이 되고 있고요. 아파트 모델하우스에 주말마다 수만 명씩 투자자들이 몰리고 있고요. 길거리 현수막에 부동산 투자관련 안내 현수막이 너무나 많이 걸려있습니다. 아울러 전국아파트 3채 중에 한 채가 사상 최고가격을 경신했으며 적어도 서울 수도권 아파트의 대부분이 사상 최고 가격대비 90% 이상의 가격을 형성하고 있습니다. 그럼 지금 아드님에게 대출을 2억원 씩 받아서 집을 사주는 게 맞을까요?” 라고 답변 드렸다.

 

부자들의 특징 중에 또 하나는 시장을 보지 않고 종목을 본다는 점이다. 아무리 시장이 어렵고 불황기라고 하더라도 전종목이 똑같이 상승하고 하락하지는 않을 것이다. 가격이 사상최고치라고 해도 분명한 호재를 가지고 있는 부동산이나 주식은 지금 투자해서라도 잡는 것이 나을 물건들이 있다.

 

“선생님…××동 ○○아파트 32평을 지하철 9호선 연장선이 뚫리고 앞에 초등학교가 생기가 한강까지 도보로 5분이면 가는데 급매물로 마침 ○억 ○천만원에 나온 게 있는데 매수를 할까요?” 이렇게 질문을 하셨다면 투자가치를 판단해서 투자를 하라고 답변을 했을 수도 있다는 것이다.

 

결론적으로 큰 시장의 흐름으로 봐서는 지금 알아보는 가격은 상당히 고점일 확률이 높겠지만 명확한 투자가치를 가지고 있는 물건이라면 향후 가격 상승에 대한 분석을 철저하게 해서 비용대비 수익률을 감안해서 투자를 하는 것이 바람직하고 ‘남들이 다 하니까 나도 해볼까?’ 라는 식의 투자나 ‘무언가라도 해야 하지 않을까?’ 라는 조바심으로 투자해서는 절대 안 된다.

 

‘은행에 그냥 묻어두면 금리가 워낙 낮아서 의미 없으니 ….’라는 식의 투자 역시 바람직한 투자방법은 아니다. 수십 만 채의 주택이 있는데 각 구별로 동 단위로 관심과 목표 지역을 정하고 그 안에서 ‘환승역인 ××역 인근의 ○○아파트’식으로 구체적인 목표 물건을 정하는 것이 투자의 첫걸음이다. 그 후보를 2~3개를 정하고 향후 2년 정도의 기간을 유심히 지켜보다가 적당한 시기라고 판단되면 들어가면 된다.

 

주식도 마찬가지여서 관심 있는 업종이나 산업을 우선 정하고 그 안에서 종목을 정하는데 역시 2~3개 정도의 관심종목을 정해서 그 회사에 관한 신문기사만 스크랩을 하고 뉴스를 찾아보고 회사 홈페이지도 들어가 보는 노력을 지속적으로 해야 한다.

 

‘주유소 습격사건’이라는 영화에서 유호성 씨가 말하는 대사 중에 이런 대사가 있다. ‘나는 싸움이 벌어지면 한 놈만 골라 팬다. 집중적으로…’ 상대방을 이놈 저놈 왔다 갔다 하지 않고 한 사람만 골라서 패면 전체적으로 분위기가 공포심을 주고 싸움의 승기를 잡을 수 있다는 의미일 것이다.

 

이런 이유로 한때 외국인들이 삼성전자 주식을 집중 매수하던 시기에 신문기사에 ‘삼성전자 습격사건(한 놈만 팬다)’이라는 유행어가 나온 적도 있다. 일면 이 표현과 투자의 방법에 필자도 적극 동감하고 있다.

 

투자는 거창하게 시장을 보고 하는 것이 아니다. 개별 종목을 보고 투자하는 전략을 통해 전문성을 기르고, 우왕좌왕하는 시간을 아끼고 투자의 가치를 깊이 있게 볼 수 있기 때문이다.

 

부동산 투자 30×3의 법칙

 

부동산은 가지고 있어도 걱정이고 무주택자 이어도 걱정인 듯싶다. 최근 몇 년간 급등까지는 아니더라도 전국의 부동산시장이 3~4% 남짓 상승세를 보였고 특히 지방의 경우에는 부산을 비롯해서 광주와 대구의 주택시장이 급격하게 상승하는 모습을 보여주었다. 아파트 공급도 엄청나게 늘어나서 2015년에만 50만 가구 이상의 아파트 분양이 있었고 분양을 하면 매번 수 십대 일의 경쟁률을 보이면서 새로운 기록을 갈아치웠던 걸로 기억한다.

 

하지만 정부의 대출규제 정책으로 원리금 상환이 바로 들어가서 예전 이자만 납부하던 시기가 아닌 월 평균 수입을 보고 대출이 나가고 원금상환이 포함되니 대출을 받아서 내 집을 마련하거나 부동산 투자를 하기가 점점 어려워지고 있고 실제 강남권의 분양시장도 청약경쟁률은 높았지만 계약률이 떨어져서 미분양이 나는 경우도 발생하고 있다.

 

그래도 아직까지는 결혼을 하면 첫 번째 목표가 내 집 마련이고 집주인이라는 존재를 굳이 만들 필요가 있느냐는 생각에 공공주공아파트나 임대아파트라도 편하게 전세나 월세 보다는 안정적인 주거공간을 갖자는 부부들이 남아 있는 한 부동산 시장에 대한 관심을 줄어들지 않을 전망이다.

 

그렇다면 이왕 부동산 특히 주택을 구입하고자 할 때에는 어떤 관점에서 접근하는 것이 좋을까? 필자가 만든 ‘30.30.30(30×3)의 법칙’을 이용하면 어떨까 싶다.

 

즉 서울시의 평균 전세 값이 3억원 넘는, 현재의 전세 구하기의 어려움을 고려하자면 수도권의 아직까지는 미분양 아파트나 서울보다 상대적으로 저렴한 아파트가 있다는 점을 고려해서 서울 진입까지 30분 안쪽의 아파트를 구입하되 구 면적으로 30평 이하의 아파트(대략 전용면적 85제곱미터 이하)로 구입하고 부부가 함께 30분 이상 산책이 가능한 대형공원이나 강가, 개천가 아파트를 구입하자는 것이다.

 

즉 세 가지의 ‘30’의 의미는 첫 번째가 교통의 의미로 서울근교의 수도권 지역으로 남양주나 구리, 고양, 일산, 김포, 파주, 부천, 광명, 안산, 안양, 용인, 분당, 수원 등의 지역에서 서울까지 30분 내외의 시간으로 진입이 가능한 지역에서 고르고, 두 번째의 ‘30’의 의미인 환금성이나 수요가 가장 많은 30평형대 이하의 아파트로 고르고, 거주 환경으로 부부가 함께 30분 이상 산책할 수 있는 대형 공원과 강가, 개천이 근처에 있는 주거환경으로 가는 것이 주택구입의 전략이 아닐까 싶다.

 

‘30’의 의미로 하나 더 고르자면 30대가 많이 거주하는 지역이 바로 이런 지역으로 서울까지의 출퇴근이 가능하고 중소형 아파트이고 다양한 편의시설과 환경이 좋은 아파트라는 의미도 내포하고 있다.

 

평생 주택에 투자를 하는 횟수를 가만히 생각해보면 많아야 세 번에서 다섯 번이라고 한다면 미리미리 준비해서 적어도 10년에 한 번씩 투자한다는 계산이 나오는데 실제 투자자들의 모습을 보면 2~3주 알아보고 공인중개사의 독촉에 의해서 덜컥 계약해 버리는 경우를 많이 본다.

 

만약에 결혼을 약속한 예비부부라면 당장 내 집 마련은 안 되더라도 예비후보지역에서 신혼집을 구하는 것도 하나의 전략이겠고, 초반에 아예 데이트도 부동산과 관련해서 모델하우스나 관심지역의 번화가에서 데이트를 하라고 필자는 권하고 있다. 서울을 기준으로 해서 영화를 볼 때에도 한번은 왕십리에서 보고 한번은 상암에서 보고 또 한번은 압구정이나 용산에서 보는 식으로 돌아다녀야 한다는 것이다.

 

결혼을 한 경우에도 마찬가지로 외식을 한다면 운동복입고 슬리퍼 신고 어슬렁어슬렁 동네에서 하는 것이 아니라 한번은 마포에서 먹고 한번은 이태원 경리단길이나 남산 올라가는 골목의 수제 버거집 등에서 먹고 또 한 번은 신촌 인근의 합정동이나 연남동 등에서 먹는 것이 좋겠다.

 

항상 강조하지만 부동산은 습관이나 전략이니만큼 투자의 습관과 현장에서 답을 찾는 노력을 평소에 진행해보자. 스마트폰 어플이나 온라인에서 보는 현장사진과 모습은 다양한 방법의 기술이 가미된 허구가 포함되어 있다는 점을 잊지 말고 위의 30×3의 법칙과 함께 향후 부동산 투자의 지침으로 삼았으면 하는 바람이다.

 

[프로필] 서기수 IFA자산관리연구소 소장
• 서울사이버대학교 세무회계학과 교수
• 금융계 26년 간 근무
• 저서 「천만원부터 시작하기」, 「재테크 선수촌」, 「부자특강」 등

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