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[예규판례] 조세심판원, “시가 인정되는데 왜 굳이 기준시가로 과세?”…국세청 과세 취소

— 국세청, 실거래가 더 반영한 납세자에 기준시가 적용해 증여세까지 얹어 과세
— 장기 미거래 지역 주택 주변 사례가격 분석해 양도가 산정한 납세자 손들어줘

(조세금융신문=이상현 기자) 국세청이 “주택을 주변 시세보다 비싸게 특수관계인들에게 팔았다”며 증여세를 부과하고 당초 신고・납부한 양도소득세에서는 해당 금액만큼 빼 환급해줬는데, 해당 납세자가 불복해 과세 처분이 취소된 행정심판 사례가 최근 소개됐다.

 

국세청은 이 납세자가 매매사례가격에 따른 시가가 분명히 드러나지 않는 재개발구역내 오래된 단독주택을 손자 등에게 시가보다 비싸게 판 것으로 봤지만, 조세심판청구 단계에서 국세청의 과세가 잘못된 것으로 인정된 사례다.

 

조세심판원은 13일 “국세청이 보충적 방법으로 양도소득세를 신고・납부한 청구인의 사정을 고려하지 않고 주택의 시가를 개별주택가격으로 본 결과, 쟁점주택을 시가보다 고가로 양도, 이익의 증여가 있는 것으로 간주해 증여세를 부과한 처분은 잘못”이라며 이 같은 내용의 조세심판결정례(조심 2021소6792, 2022.05.25)를 소개했다.

 

조세심판을 청구한 납세자 A씨는 지난 2020년 10월16일 S시 소재 대지 238㎡와 315.36㎡의 다가구주택을 자녀와 사위, 손자 등 3인에게 양도하고 1세대 1주택 비과세대상으로 9억원 초과분에 대한 2020년 귀속 양도소득세를 신고・납부했다.

 

국세청은 이듬해인 2021년 7월19일부터 8월7일까지 A씨 양도소득세 세무조사를 벌여, A씨가 쟁점주택을 주변 시세보다 비싸게 판 정황을 발견했다.

 

국세청은 A씨가 자신의 단독주택을 양도한 금액을 양도소득세 산정 때 적용하는 개별주택가격(기존시가)으로 봤다. 이에 따라 A씨가 특수관계자인들에게 시가보다 고가로 양도한 것으로 간주, ‘상속세 및 증여세법’ 제35조 제1항에 증여세를 물렸다.

 

이 조항은 특수관계인 간에 재산을 시가보다 낮은 가액으로 사거나 시가보다 높은 가액으로 파는 경우로 대가와 시가 차액이 일정 기준금액을 넘으면 증여로 봐 증여세를 물린다는 내용이다.

 

국세청은 이에 따라 A씨가 신고한 양도가액과 자체 조사한 개별주택가격(기준시가)의 차액에서 기준금액을 뺀 금액을 증여재산가액으로 계산, 지난 2021년 9월14일 A씨에게 증여세를 물렸다. 국세청은 다만 이중과세 조정을 위해 자체 산정한 개별주택가격으로 양도가액도 조정, 줄어든 양도소득세는 환급하기로 결정했다.

 

A씨는 국세청 결정에 불복, 이의신청 등을 거쳐 지난 2021년 11월8일 조세심판원에 심판청구를 제기했다.

 

심판원은 국세청이 A씨 주택이 재개발구역 내 오래된 단독주택이라서 거래사례가 많지 않은 현황, 해당 지역의 개별주택가격이 시가 현실화율을 반영하지 못하고 있는 점 등을 주의 깊게 살폈다.

 

국세청이 이런 사정을 고려하지 않은 채 A씨의 단독주택의 시가를 개별주택가격(기준시가)으로 보는 보충적평가 방법을 적용한 점에 문제가 있다는 판단이었다.

 

A씨는 양도일 전 같은 지역 매매사례를 찾아 비슷한 부동산 거래 매매가액에서 자신의 주택 부속토지의 평방미터당 단가를 산출, 이를 자신의 주택 대지면적에 적용해 양도가액 산정 때 참고했다. 매매사례가 거의 없었던 주변 지역 주택과 마찬가지로 자신의 주택에 대한 기존 양도세 산정방법이 불합리하다는 판단에서 였다. 실제 개별주택가격과 시가의 괴리가 상당히 큰 점을 주로 국세청에 항변하기로 했었다. 마침 국토교통부도 ‘부동산 공시가격 현실화 계획’에서 개별주택가격이 시가의 53.6%밖에 반영하지 못하는 점을 인정했었다.

 

반면 국세청은 별다른 생각 없이 당초 A씨의 개별주택가격을 시가에 해당된다고 봤다. 그런 기본 시각에 따라 A씨가 자신과 특수관계에 있는 가족들에게 비싸게 판 점을 증여세를 내야 할 사유로 본 것이다.

 

심판원은 A씨의 손을 들어줬다.

 

증여세 과세대상이 되는 재산 평가와 관련, 시가는 원칙적으로 특별한 사정이 없는 한 통상의 거래에 따라 정상적으로 형성되는 자산의 가액으로 해야 한다는 점을 명확히 했다. 해당 거래가액을 알 수 없는 경우 등에 한해 보충적 평가방법인 기준시가 등을 적용해야 한다는 것이다.

 

심판원은 “이런 점에 비춰볼 때 쟁점주택의 양도가액을 시가로 볼 수 있는 측면이 있음에도 보충적평가액인 개별주택가격(기준시가)을 쟁점주택의 시가로 보기는 어렵다”고 못을 박았다.

 

심판원은 결국 “A씨의 단독주택 시가를 개별주택가격으로 간주, A씨가 시가보다 고가로 양도해 이익을 증여받았다고 봐 증여세를 부과한 국세청의 처분은 잘못”이라고 최종 판단했다.

 

한편 조세심판원은 앞서 개별주택가격이 실제 거래되는 가액을 전혀 반영하지 못하고 있어 A씨 사례와 비슷한 다른 심판건들(조심 2013서3323, 2013.11.25., 조심 2017서1031, 2017.6.20.)을 이번 결정문에서 참고로 소개하기도 했다.

 

이들 다른 심판결정건에서는 유사매매사례가액을 시가로 직접 인정할 수는 없다 하더라도 참고자료로 활용할 수 있는 점이 부각돼 있다.

 

특히 평가대상 부동산의 주변 거래가액을 참고해야 하는 점 등을 고려해 사회통념에 따라 시가를 판단해야 한다는 점을 핵심 근거로 개별주택가격을 시가로 본 과세관청의 처분이 위법하다고 결정한 점이 공통적이다.

 

 

 

 

 

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