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[전문가칼럼]해외 부동산 취득에 대한 외환신고 관리

(조세금융신문=신민호 관세사·경제학박사) 사회 지도층의 외환거래 신고의무에 대한 무관심

 

국내 대기업 오너 일가 110여명이 미국에 4억 9000만 달러(약5180억원) 규모의 부동산을 보유하고 있는 것으로 나타났는데, 이중 일부는 해외 부동산 취득과 해외 직접투자 과정에서 신고를 제대로 하지 않는 등 관련 법규를 위반한 것으로 드러났다.

 

2014년 10월 29일 동아일보 기사의 내용이다. 약 5년이 지난 2019년에도 사회 지도층의 해외부동산 취득 시 외환거래 신고의무에 대한 관심과 이행 수준은 크게 개선되지 않았다. 지금도 사회 지도층이 외환거래법 규정을 알지 못하여 해외부동산을 취득하면서 외환거래 신고를 하지 못하는 경우가 많다. 해외 부동산 취득시 외환거래 신고에 관련된 사항들을 알아보자.

 

외국부동산 취득에 대한 외환거래 신고의무

 

개인이나 기업이 외국부동산을 취득하는 때에는 부동산취득신고서를 작성하여 거래하는 은행의 외환담당자를 통해서 외국환은행의 장(지정거래외국환은행의 장)에게 제출하여 신고한다.

 

여기에는 부동산 매매계약서, 부동산감정서, 계약상대방의 여권사본(개인) 또는 법인등기부등본과 사업자등록증사본(법인), 외국부동산 취득 사유서 등 심사에 필요한 서류를 첨부하여야 한다.

 

외국부동산 취득에 대한 심사

 

개인이나 기업이 외국부동산 취득한다고 신고하면 신고기관이 모두 수리해주는 것은 아니다. 신용불량자, 조세체납자인 경우에는 신고수리가 되지 아니한다. 또 부동산 취득금액이 현지금융기관 및 감정기관 등에서 적당하다고 인정하는 수준인지와 부동산 취득이 해외사업활동 및 거주목적 등 실제 사용목적에 적합한지 여부를 검토하여 신고를 수리한다.

 

외국환거래 신고하지 않아도 되는 외국부동산 취득

 

개인이나 기업(거주자)이 외국의 개인이나 기업(비거주자)로부터 상속·유증·증여로 인하여 부동산에 관한 권리를 취득하는 경우에는 신고예외거래로서 신고대상이 아니다. 또 해외체재자 및 해외유학생이 본인 거주 목적으로 외국에 있는 부동산을 임차하는 경우와 국내 거주하는 외국인 및 외국기업이 외국에 있는 부동산을 취득하는 경우에도 신고예외거래로서 신고대상이 아니다.

 

외국부동산 취득대금 선지급과 투자금의 회수

 

개인 및 기업이 외국부동산 매매계약이 확정되기 이전에 외국환은행에서 내신고수리를 받은 경우에는 취득예정금액의 100분의 10이내(최대 미화 10만 달러)에서 외국부동산 취득대금을 지급할 수 있다. 외국부동산을 취득한 개인 및 기업은 외국환거래 신고의 내용에 따라 투자 원금과 과실을 국내에 회수하여야 한다.(외국환거래규정 제 9⁻4조) 또 외국부동산을 취득한 개인 및 기업은 취득한 외국부동산을 매각할 때에는 매각대금을 즉시 국내로 회수하고 매각 관련 서류를 신고기관에 보고하여야 한다.(외국환거래규정 제9⁻5조)

 

외국부동산 취득신고 사후관리

 

외국부동산 취득신고를 받은 외국환은행은 외국부동산 취득신고수리 내용을 국세청장, 관세청장 및 금융감독원장에게 매월단위로 통보하여 관리하고 있다. 외국부동산취득신고를 한 개인 및 기업은 부동산 취득대금 송금 후 3개월 내에 취득보고서를 제출하여야 하고, 신고한 외국부동산을 매각(또는변경)한 개인과 기업은 처분(변경) 후 3개월 내에 처분(변경)보고서를 제출하여야 한다.

 

외국부동산 미신고 취득에 대한 처벌과 몰수·추징

 

개인 및 기업이 외국부동산을 취득하면서 외환거래법에 따른 취득신고를 하지 않은 경우 미신고 위반금액이 10억원을 초과하는 경우에는 1년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금(위반행위의 목적물 가액의 3배가 1억원을 초과하는 경우에는 그 벌금을 목적물가액의 3배 이하로 함)에 처한다.

 

외국부동산을 취득하면서 취득신고를 하지 않아서 외국환거래법을 위반한 자가 위반행위(미신고 외국부동산취득)를 하여 취득한 부동산은 몰수하며, 몰수할 수 없는 경우에는 그 가액을 추징한다(외국환거래법 제30조).

 

처벌시 의무적으로 몰수·추징하여야 하는 필요적 규정이기 때문에 10억원 초과 외국부동산에 대하여 미신고 취득하지 않도록 상당한 주의가 필요하다.

 

미신고 취득 외국부동산에 대한 외국환거래법 몰수·추징규정의 위헌 여부

 

취득하려는 해외부동산에 대한 자발적 신고는 국제수지의 균형과 통화가치의 안정을 확보하기 위하여 가장 기본적으로 요구되는 사항이므로, 미신고 해외부동산 취득행위를 방지하고 그 취득에 관한 경제적 유인을 금지하여 엄격하게 처벌할 필요가 있다. 그러므로 신고의무를 해태하는 경우 형사범으로 다루는 것 외에 신고하지 아니하고 취득한 해외부동산을 반드시 몰수·추징할 필요성이 있고 이를 임의적 규정으로 하여서는 위와 같은 입법 목적을 달성하기에 부족하다.

 

외국환거래법이 거주자의 해외부동산 취득과 관련하여 기획재정부장관에게 수리 여부를 결정하거나 거래 내용의 변경을 권고할 수 있는 권한을 부여하고 있으므로, 거주자의 해외부동산 취득이 단순히 신고라는 절차적인 요건을 갖추기만 하면 완전히 자유롭게 허용되는 행위라고 볼 수도 없다.

 

미신고 취득 외국부동산에 대한 몰수·추징 규정은 침해최소성원칙에 반하지 아니하고, 거주자의 미신고 해외부동산 취득행위는 곤궁범이 아닌 이욕범이자 재정범으로 국가경제에 미치는 부정적 영향이 지대하다는 점을 고려할 때, 몰수·추징 규정에 의해 제한되는 재산권 등 사익이 국제수지의 균형과 통화가치의 안정을 통한 건전한 외국환거래질서 확립이라는 공익보다 더 크다고 할 수 없으므로 몰수·추징 규정은 과잉금지원칙에 위배되지 아니하여 헌법에 위반되지 아니한다(2012.5.31. 2010 헌가97).

 

제3자를 통한 외국부동산 취득에 대한 신고의무

 

외국부동산을 외국에 거주하는 지인 등(비거주자) 타인의 명의로 취득하는 경우에도 외국부동산 취득신고해야 하는가 문제된다. 판례에 의하면 외국부동산의 취득은 개인이나 기업이 그 부동산에 관하여 사실상의 소유권 내지 처분권을 취득하는 것이고, 그 소유권이나 처분권을 자신의 명의로 또는 사법상 유효하게 취득할 것을 요하는 것은 아니다.

 

국내 개인이 프랑스에 거주하는 언니부부에게 외화자금을 송금한 다음 그들의 명의를 빌어 아파트를 매수하고 그 이전등기를 마쳤다면 개인이 외국부동산을 취득한 경우에 해당하여 그 죄책을 면할 수 없다(대법원 1998.5.12.선고 96도 2850).

 

사후 자진신고를 통한 하자의 치유

 

혹 외국환거래법의 신고의무 및 처벌에 관한 규정을 알지 못하여 외국부동산을 취득하면서 신고하지 못한 경우에는 쉬쉬하면서 덮어둘 것이 아니고, 전문가와 상의하여 자진신고하는 방법으로 하자를 치유하는 것이 바람직하다.

 

무역에 의존하여 성장할 수밖에 없는 취약한 경제구조를 가진 우리나라는 해외부동산 취득신고가 국제수지의 균형과 통화가치의 안정을 확보하기 위하여 기본적으로 요구되는 사항이고 경제발전에도 필수적이다. 앞으로 사회지도층이 필자의 글을 통해 외국환거래법에 대한 지식을 익혀가면서 외국부동산 취득신고의무 이행에 대하여도 모범을 보여 주는 선진사회로 발전하기를 기대해 본다.

 

[프로필] 신민호 대문관세법인 대표 관세사
• 한양대학교 정치외교학과/경제학박사(국제상무전공)
• 건국대학교 대학원 국제비즈니스학과 겸임교수
• 전) 남경관세사무소 대표
• 전) 법무법인 충정 관세팀장
• 전) 법무법인 율촌 택스파트너
• 전) 미국 워싱턴DC 대형로펌 스텝토앤드존슨 파견근무

 

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