건설사 숨통 트일까?…부동산PF 대출 규모 25조원 확대

재구조화 사업장, PF정상화 펀드 2조원 이상 확대
HUG 중도금대출 보증 책임비율 90→100% 변경

(조세금융신문=이정욱 기자) 정부가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 우발 채무가 증가해 건설사들의 부실 위험이 커진 건설사들의 막힌 자금줄을 뚫어줄 대책을 내놨다.

정부는 26일 정부서울청사에서 ‘제6차 부동산 관계장관회의’를 개최하고 이같은 내용이 담긴 ‘국민 주거안정을 위한 주택공급 활성화 방안’을 발표했다.

정부는 사업의 원활한 자금조달을 위해 금융지원을 대폭 개선한다.

우선 PF대출 보증 규모는 15조에서 25조원으로 확대한다. 당초 계획은 HUG 10조원·주금공 5조원이었다. HUG 보증여력을 안정적으로 뒷받침하기 위해 PF대출 보증 규모를 확대한 것으로 풀이된다.

이와 함께 PF대출(유동화증권 포함) 보증의 대출한도를 확대(전체 사업비의 50→70%)하고, 시공사 도급순위·신용등급, 자기자본 선투입 요건 등 PF보증 심사기준을 완화해 HUG의 보증대상 사업장을 확대할 예정이다.

심사기준 개선은 700위로 구분돼 있는 시공사 도급순위를 폐지하고, 신용등급별 점수를 상향시킨다. 이와 더불어 자기자본 선투입 요건을 현행 토지비의 10%에서 시공순위 100위 이내 5%, 그 외 10%까지로 완화한다.

아울러 미분양 PF보증 보증요건 중 분양가 할인(5%)은 이에 준하는 간접지원(발코니확장·옵션품목·공사비 현실화 등)도 인정토록 개선한다. 또 원활한 PF보증 공급을 위한 별도 상담창구도 신설한다.

건설사 및 사업성 있는 정상 PF 사업장 대상으로 정책·민간 금융기관의 차질 없는 금융 공급 지속을 유도하고, 정책금융기관은 건설사 보증과 P-CBO(채권담보부증권) 매입 한도를 3조원 추가 확대하는 등 총 7조2000억원 이상 규모로 부동산PF 및 건설사 지원한다.

부실·부실우려 사업장은 원활한 사업 재구조화를 통해 사업성을 제고하고 사업진행에 필요한 신규자금(New Money) 유입을 지원한다. 부실우려 사업장은 ▲만기연장 ▲이자유예 ▲채무조정 등 재구조화가 원활히 추진되도록 대주단협약 운영 지속한다. 올해 8월말 기준 187개 사업장에 적용했고 152개 사업장에서 재구조화가 진행되고 있다.

사업성 확보가 어려운 사업장은 경·공매 등을 통해 조속히 정리되도록 해 새로운 PF 사업이 다시 추진될 수 있는 환경 조성을 마련한다. 재구조화 사업장에 신규자금을 공급하는 PF 정상화 펀드를 당초 1조원에서 2조원 이상으로 확대한다.

사업장 정상화 인센티브 제고를 위해 PF정상화 펀드 인수 사업장 대상 PF보증 우대도 제공(주금공)한다. ▲보증비율 확대(90→95%) ▲대출한도 확대(총사업비의 70→80%) ▲대출금 상환방식 다양화 등이다.

중도금도 대출을 지원한다. HUG 중도금대출 보증 책임비율을 현행 90→100%로 확대해 시중은행의 원활한 중도금대출 실행을 지원한다. 은행권 중도금대출 심사시 초기분양률 등에 과도하게 보수적 기준을 적용하는 관행 등이 합리화되도록 지속 점검할 방침이다.

업계 관계자들은 이번 금융지원 문제가 발생한 사업장을 중심으로 지원을 해야 효과가 나타날 수 있다고 의견을 모았다. 부실사업장까지 무차별로 지원할 시 다른 부작용이 발생할 수도 있다는 우려 때문이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “PF대출 보증 확대 등 금융지원은 현재 시점에서 필요한 내용이지만 단순히 주택시장이 꺾인 우량사업장을 중심으로 지원을 집중해야 한다”면서 “다만 무분별한 보증은 작년부터 계속 뜨거운 감자인 ‘전세보증·전세사기’ 등의 양상으로 번질 수 있다”고 말했다.

그러면서 “가령 보증기관에서 사고시 100% 보상된다고 하면 금융기관들이 대출심사를 대충할 수 있는데 예전 미국 서브프라임 사태도 비슷했다”며 “부실사업장까지 무차별로 지원하면 안된다”라고 덧붙였다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “2022년 이후 금리가 급격하게 오르고 레고랜드 사태 등으로 금융기관이 리스크 관리 기조로 전환하면서 건설자금의 대출 및 차환 리스크가 확대된 상태다”라며 “물가상승으로 개발원가 증가가 겹치며 브릿지론, 분양성‧환금성이 낮은 비아파트, 입주·분양 물량이 과중한 비수도권 주택시장 등이 PF대출 시장에서 부실 위험이 커진 상황이다”고 설명했다.

이어 “분양시장 청약 양극화와 물가상승, PF대출 냉각에 따른 주택공급 위축을 해결키 위한 정부의 적극적인 주택 공급의지 표현은 긍정적이다”면서 “건설사 유동성 공급, PF사업장 유형별 맞춤 지원 등을 통해 부실 확산을 막고 전반적인 주택공급에도 속도를 내기위한 보완책을 마련했다”고 덧붙였다.

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