2020.05.29 (금)

  • 맑음동두천 26.3℃
  • 맑음강릉 23.9℃
  • 맑음서울 25.9℃
  • 구름많음대전 25.8℃
  • 구름많음대구 25.4℃
  • 구름많음울산 20.4℃
  • 구름많음광주 26.9℃
  • 구름많음부산 21.5℃
  • 구름많음고창 22.1℃
  • 흐림제주 19.9℃
  • 맑음강화 21.2℃
  • 구름많음보은 24.9℃
  • 구름많음금산 25.0℃
  • 구름많음강진군 23.0℃
  • 구름많음경주시 23.5℃
  • 구름많음거제 21.6℃
기상청 제공

[예규·판례]쟁점감정가액 분양권의 시가로 보고 양도세 과세처분 취소해야

심판원, 특수관계법인에 분양권 양도와 관련하여 부당행위계산부인 규정에 따라 부과한 처분

(조세금융신문=김종규 기자) 조세심판원은 쟁점감정가액을 근거로 실제 금융기관이 쟁점토지를 담보로 대출을 하였다거나, 쟁점감정평가액이 처분청이 세무조사 과정에서 쟁점토지의 유사매매사례가액으로 검토하였던 인근토지의 거래가액을 기준으로 산정된 가액의 90%를 초과한다는 등의 사정이 있다고 하여 달리 보기는 어렵다고 판단했다. 이에 따라 심판원은 청구인들이 특수관계법인에 쟁점분양권을 양도한 것과 관련하여, 처분청이 쟁점감정평가액을 시가로 보고 부당행위계산부인 규정에 따라 이를 양도가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있다는 심판결정례를 내놓았다.

 

심판결정 처분개요에 의하면 청구인은 2015.8.27. 000로부터 000 대지 1,016㎡를 000에 취득하는 매매계약을 체결하였다가, 2016.2.1. 000의 동의를 얻어 상기 매매계약상 권리의무 중 2분의 1을 청구인 000가 승계하는 권리의무 승계계약을 체결하였고, 이후 매매계약의 대상물은 000 대지 1,014.4㎡로 지번과 면적이 확정되었고 매매가액도 000으로 정정되었다는 것을 확인할 수 있다.

 

한편 000세무서장은 2019.6.3.~6.21. 청구인 000에 대한 세무조사를 실시하여 쟁점법인이 쟁점토지를 담보로 하여 대출받을 목적으로 000이 의뢰하여 000이 감정평가한 가액 000(2018.8.16.을 기준시점, 2018.8.16.을 작성일로 한 것으로,)이 쟁점분양권의 시가에 해당하고, 청구인들이 쟁점감정평가액보다 낮은 쟁점거래가액으로 쟁점분양권을 양도하여 조세 부담을 부당히 감소시킨 것은 소득세법 제101조에 따른 부당행위계산 부인규정의 적용대상에 해당하므로 쟁점분양권의 양도가액 합계를 쟁점감정평가액으로 하여, 2016.8.16. 청구인 000에게 2018년 귀속 양도소득세 000을 경정· 고지하고, 세무조사 결과를 000세무서장에게 통지하였다.

 

000세무서장은 이에 따라 2019.8.19. 청구인 000에게 2018년 귀속 양도소득세 000을 경정·고지하였다. 청구인들은 이에 불복, 2019.8.21. 각 심판청구를 제기하였다.

 

청구인들에 의하면 처분청이 쟁점분양권의 시가로 본 쟁점감정평가액은 1개의 감정평가기관의 감정가액으로, 시가에 해당하지 않는 것으로 국세청 등의 유권해석(재재산-499, 2010.7.7. 등)과 조세시판원의 결정례(조심 2011중1916, 2012.5.22. 등)에서도 일관되게 시가에 해당하지 않는 것으로 해석 또는 결정하고 있다.

 

또 처분청이 제시한 결정례(조심 2011서2024, 2011.12.30. 등)은 “1개 감정기관의 감정가액은 2 이상의 감정기관이 평가한 감정가액에 해당된다고 보기 어렵다”고 판단한 조심 2011서2496, 2013.3.12.(합동회의)이전 사례로 쟁점감정평가액이 시가라는 주장의 근거가 될 수 없다는 것이다.

 

따라서 쟁점감정평가액은 1개 감정기관의 감정가액에 불과하므로 쟁점분양권의 시가에 해당하지 아니함에도 쟁점감정평가액을 시가로 보아 소득세법 상 부당행위계산 부인규정을 적용하여 청구인들에게 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다고 주장했다.

 

처분청에 의하면 청구인들은 쟁점분양권은 택지개발촉진법에 따라 분양가액 이하로 매매할 수 있어 쟁점거래가액으로 거래하였다고 주장하나, 동 규정과 청구인들 및 000간의 매매계약은 매수자가 당초 분양가액을 계약서상 매매대금 납부약정일에 완납하기 전에 단기차익을 목적으로 분양권 명의변경을 하지 못하도록 한 것이다.

 

따라서 청구인들과 000간의 매매계약상 잔금납부일은 2017.8.10.로 그 이후에는 잔금을 완납하고 등기 한 후 언제든지 제3자에게 차익을 더하여 소유권이전을 할 수 있었다.

 

또 청구인들 스스로도 잔금납부일 이전이자 전매제한기간인 2016년 6월겨에 약 000의 차익을 희망하면서 쟁점분양권의 매도를 공인중개사들에게 의뢰하였다는 확인서를 제출한바 있다.

 

이에 따라 처분청은 택지개발촉진법 등에 따른 쟁점분양권을 쟁점거래가액에 매매하였다는 청구인들의 주장은 받아들이기 어렵다는 의견을 냈다.

 

조세심판원에 따르면 쟁점감정평가액은 1개 감정기관의 감정가액으로 2 이상의 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액이 아니어서 상증법 제60조 제2항 후단의 규정에 으하여 시가로 인정되는 감정가액에 해당된다고 보기 어려운 것으로 판단했다.

 

또 2017.12.19. 법률 제15224호로 개정된 상증법 제60조 제5항과 그에 따른 상증법 시행령 제49조 제6항은 기준시가 10억원 이하의 부동산의 경우 하나의 감정기관의 감정가액도 시가로 인정하도록 한바 있으나 (2018.4.4. 감정평가분부터 적용), 쟁점토지는 기준시가인 개별공시지가가 약 000인바 이에도 해당하지 않는다고 할 것이며, 쟁점감정가액을 근거로 실제 금융기관이 쟁점토지를 담보로 대출을 하였다거나, 쟁점감정평가액이 처분청이 세무조사 과정에서 쟁점토지의 유사매매사레가액으로 검토하였던 인근토지의 거래가액을 기준으로 산정된 가액의 90%를 초과한다는 등의 사정이 있다고 하여 달리 보기는 어렵다고 판단했다.

 

이에 따라 심판원은 청구인들이 특수관계법인에 쟁점분양권을 양도한 것과 관련하여, 처분청이 쟁점감정평가액을 시가로 보고 부당행위계산 부인규정에 따라 이를 양도가액으로 하여 청구인들에게 양도소득세를 부과한 당초 부과처분은 잘못이 있다고 심리판단, 취소결정(조심 20196광3299, 2020.04.28.)을 내렸다.

 

[관련법령]

상속세 및 증여세 집행기준 = 60-49-5(시가로 보는 감정가액) ① 감정평가서를 작성한 날이 속하는 날이 평가기간 내에 속하는 경우로서 2 이상의 공신력 있는 감정기관(기준시가 10억원 이하 부동산의 경우 하나 이상의 감정기간)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액은 시가로 인정된다. 단, 주식 및 출자지분의 감정평가액은 인정되지 아니한다.

 

[조세금융신문(tfmedia.co.kr), 무단전재 및 재배포 금지]  

관련기사








배너




[김종규 칼럼]소액심판불복인용과 국선대리 이대로 좋은가
(조세금융신문=김종규/ 본지 논설고문 겸 대기자) 국가행정의 전환을 업무쇄신이라고 치면 이는 곧 미래지향적 행정이라고 압축 표현된다. 세무행정도 그 범주에서 크게 벗어날 수 없어 보인다. 개청 이래 국세청의 업무전환의 분량은 무량하리만큼 많았다. 당시 재정수입을 둘러 싼 공방전은 가히 ‘세수 전쟁’ 같은 모습이었다. 마치 납세자 앞에서 군림하면서 세수 목표 채우기 달성에 디딤돌로 삼는 것처럼 보일 때가 종종 있어 왔기 때문이다. 명분은 국가경제개발재정지원이다. 기관별로는 말할 것도 없고 개인별 징수목표까지 짜서 ‘세수고지점령 돌격 앞으로’를 외칠 만큼 세수비상 상황이었다. 걸핏하면 ‘××증빙서류 갖고 들어오라’고 하지를 않나, 징수 목표치 미달이니 ‘선납’ 좀 해 달라 등등 납세자를 마른 수건 쥐어짜는 듯한 세수환경이었다는 것은 전직OB 출신들도 고개를 끄덕일 정도였다. 얼마 전 조세심판원은 납세자 스스로 불복청구해서 인용된 비율이 대리인이 있을 때보다 높았다는 데이터를 공개했다. 소액·영세납세자가 제기한 심판청구를 적극 구제한데서 비롯된 결실이라고 심판원은 자화자찬이다. 2018년부터 3000만원 미만 소액심판청구사건을 유달리 지목하는 이유는 심판원 소액전
[인터뷰]세무법인 가감 지병근 세무사 "유튜브 세무강의 큰 호응…부동산 관련 업무에 강점"
(조세금융신문=이지한 기자) 세무법인 가감은 지병근 대표세무사를 비롯해 5명의 세무사가 모여 만든 작은 세무법인이다. 2016년에 법인을 설립했으니 이제 5년 차가 됐다. 현재 경기도 용인시에 본점과 지점 각각 1곳이 있으며, 세종특별시에도 1곳의 지점이 있다. 기장업무를 기본으로 하면서 부동산과 관련된 업무(양도·상속·증여)를 주로 취급하고 있다. 지병근 대표세무사는 “세무법인 가감의 구성원인 세무사들은 주택임대사업자, 경·공매 등을 통한 부동산투자, 토지보상에 대한 다양한 세무상담과 세무신고, 집필, 강의 등을 통해 많은 노하우를 갖고 있다고 자부하고 있다”고 전했다. 작지만 강한 세무법인 가감 본점에서 지병근 세무사를 만났다. Q. 지난해에 ‘주택임대사업자의 모든 것’이라는 저서를 내신데 이어 올해 개정판을 발간하셨는데요. 주택임대사업자등록의 장단점이 있다면 어떤 것이 있을까요? A. 주택임대사업자 등록의 가장 큰 장점은 누가 뭐라 해도 세제 혜택이라고 볼 수 있습니다. 주택을 취득하고 보유하고, 처분하면서 납부해야 하는 다양한 세금에 대해 주택임대사업자로 등록하여 일정 요건을 충족하면 비과세, 감면, 공제 등의 세제 혜택을 적용받을 수 있습니다. 특히