(조세금융신문=이정욱 기자) 1987년 준공된 서울 강북구 미아동 258-556 현대연립 소규모재건축 사업이 사업자 지정신청을 놓고 주민과 신탁업자와 갈등을 빚고 있다.

 

미아 현대연립 소규모재건축 사업은 48가구의 소유주가 대지지분을 각각 100% 갖고 있어 사업이 진행되면 수월하게 진행 할 수 있는 곳이다. 또 주변 대표 시설에는 지하철 4호선 미아역과 북서울꿈의숲이 인접해 있다.

 

11일 미아 현대연립주민자치회에 따르면 지난 2021년 12월 19일 주민 총회를 열어 재건축 재검토를 위해 정해진 기한 없는 ‘재건축 일시멈춤’을 정했지만 사업을 추진 중인 하나자산신탁이 주민 동의 없이 2022년 1월 28일 사업 시행자 지정신청을 접수 하면서 갈등을 빚고 있는 것으로 알려졌다.

 

이 사업은 애초에 주민들의 이해와 법리 해석 부족으로 사업을 좀 더 조율해 정확하고 명확한 사업 진행을 위해 입주민들이 사업 진행을 일시적으로 멈춘 것이다.

 

하지만 사업시행자 지정동의를 위한 설명회 이후 사업시행자 지정동의서를 제출받은 하나자산신탁은 법적 요건을 충족하자 사업 시행자 지정신청을 독단으로 진행했다.

 

◇ 소통 없는 사업 시행자 지정신청

 

미아 현대연립 소규모재건축 사업의 갈등은 여기서부터 시작됐다.

 

신탁방식으로 사업이 추진 중인 미아 현대연립 재건축은 조합단독으로 사업 전체를 진행하는 것과 다르게 시행사인 신탁사를 선정해 토지 등 소유주와 공동으로 사업을 진행한다.

 

여기서 신탁사는 사업 시행사임과 동시에 기존 조합을 대신해 사업을 진행 시킨다. 하지만 모든 의사결정은 토지 등 소유주의 동의를 얻어 총회를 통해 모든 의사결정을 진행하게 된다.

 

또 신탁방식 재건축은 사업시행인가 이전 시공사 선정이 가능하고 사업기간 단축과 신탁에서

사업비를 직접 조달한다는 장점이 있다. 하지만 신탁사와 이익을 나누기 때문에 이해관계의 충돌이 발생될 우려가 높고, 토지등소유주의 의견이 배제 되고 사업이 진행될 수 있다.

 

이처럼 사업 속도가 빠르고 사업비에 대해 투명하다는 장점이 있지만 반대로 토지 등 소유주의 의견이 배제 될 수 있어 그만큼 단점도 크다.

 

이에 대해 하나자산신탁 관계자는 “소통이 조금 부족했던 건 인정한다”면서 “사업을 우리(하나자산시탁)가 맡아 진행한다고 발표한 설명회 자리에서 사업을 2월까지는 사업시행 지정고시를 받을 수 있도록 노력하겠다고 표현했지만 실제적으로 언제 신청하겠다고 명확하게 언급한 적은 없다”고 말했다.

 

이어 이 관계자는 “우리가 진행하고 있는 사업방식은 사업 속도가 빠르고 투명하며 공정하고 신속해서 이사업 방식을 주민들이 선호하는데 일정이 지연되는데 부담이 아닐 수 없었다“라고 덧붙였다.

 

◇ 이미 신청한 동의서 철회 안돼?

 

“신탁사에서 주민들 동의 없이 사업자 지정신청을 해서 철회를 하려고 과반수이상 주민의 의견서를 구청에 제출했지만 현대연립 사업자 지정신청에 대한 서류 제출은 문제가 없다는 통보를 받았다” 현대연립 소유주가 이같이 호소했다. 처음 생각과 달라져 동의 철회를 요구했지만 불가하다는 답변만 돌아온 것이다.

 

현대연립 소유주에 따르면 하나자산신탁에서 제공한 안내문에 사업시행자 지정을 위한 동의서가 있는데 이 동의서를 철회할 때의 방법을 도시정비법에 따라서 철회할 수 있다고 설명해 놓았지만 실제 도시정비법에 적혀 있는 것과 다른 내용을 안내해 철회 방법을 제대로 진행할 수 없었다. 또한 동의서 징구과정에서 중요부분(33조 2항)에 대한 설명도 없었으며, 하나자산신탁의 직원이 아닌 제 3자를 통한 설명과 동의서 징구 과정도 문제가 있다는 게 소유주들의 의견이다.

 

적법한 철회 절차는 철회의사를 해당 관할 구청장과 하나자산신탁 두 곳에 모두 내용증명을 발송해 철회하게 돼 있지만 하나자산신탁에서는 구청에 발송하는 것에 대한 설명을 빠뜨린 것이라는 게 소유주 설명이다.

 

이에 대해 하나자산신탁 관계자는 “안내에 따라 지정신청 전까지 철회가 가능하지만 이미 적법한 절차에 따라 신청을 완료한 상황이다”고 설명했다.

 

◇ 재건축 사업에 중요한 비례율은 과장?

 

정비사업에서 가장 중요한 부분은 비례율이다. 비례율은 주민들의 최종 보상가를 결정하는데 가장 중요한 권리가액을 의미하기 때문이다.

 

미아 현대연립 소유주는 하나자산신탁이 재건축 사업에서 중요한 비례율을 과장해 설명했다고 주장했다.

 

소유주는 "하나자산신탁이 미아 현대연립 재건축을 종전자산의 추정가액을 200% 정도라고 알려줬다"라며 "하지만 서울에서 잘 받아야 150%인 것으로 알고 있다"고 말했다. 종전자산 추정가액에 대한 산출근거와 사업비의 적정성 여부 그리고 분양가에 대한 예측 근거 없이 200% 라는 수치는 확인이 필요하다는 것.

 

이에 대해 하나자산신탁 관계자는 “지난해 12월 20일 설명회를 하면서 그해 10월쯤에 내부 심의를 받았다”라며 “이 기준으로 소규모 재건축 사업 시공사들의 공사비와 아파트의 종전감정평가금액을 어느 정도로 추정 할 수 있는지 탁상 감정을 했다”고 설명했다.

 

이어 “분양가와 공사비에 대해 변수가 많다 보니 공사비도 470만원, 500만원, 530만원, 560만원으로 민감도 조사를 마쳤다”라며 “분양가에 대해서도 분양가상한가 지역은 아니지만 고분양가 심의지역이다 보니 분양가도 일반기준으로 2300만원, 2500만원, 2700만원으로 민감도 분석을 했다”고 덧붙였다.

 

이 때 당시의 소규모의 시공사들이 입찰되는 입찰 제안되는 기준으로 했고. 그다음 분양가는 시장 조사를 직접 맡겼다는 것. 인근 쌍문에 프라디움시티가 있어 이를 기준으로 분양가를 산정했다는 게 하나자산신탁 설명이다.

 

한편, 이 같은 논란을 잠재우고자 미아 현대연립 재건축에 비상대책위원회가 결성됐다.

 

 

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