(조세금융신문=이정욱 기자) 서울 강남 개포의 ‘마지막 대어’ 개포우성7차 재건축이 23일 시공사 선정을 앞두고 있다. 조합원 부담을 줄이는 금융 패키지를 앞세운 대우건설과, 공사비 인하와 43개월 공기를 내세워 속도와 품질을 강조한 삼성물산이 최종 승부를 벌인다.

이번 선택은 단순한 브랜드 대결을 넘어, 체감 분담금 절감 효과와 사업 안정성‧품질 중 어디에 무게를 둘지가 관건이다.

◇ 금융조건, 대우‧사업속도엔 삼성 각각 내세워

우선 공사비와 공사기간에서는 삼성물산이 앞선다. 삼성물산은 3.3㎡당 868만9000원의 공사비와 43개월 공사기간을 제시했고, 대우건설은 879만6000원, 47개월을 내놨다. 수치만 보면 삼성물산이 비용·기간 모두 낮춰 속도와 비용 경쟁력에서 우위를 점했다.

대우건설은 조합원 체감 혜택을 전면에 내세웠다. 필수사업비 CD+0.00% 조달, HUG 보증수수료 전액 시공사 부담, 분담금 입주 시 100% 납부(2년씩 최대 6년 유예), 물가상승분 18개월 유예, 책임준공확약서 제출 등 ‘최저 분담금’ 패키지를 약속했다.

삼성물산도 부담 완화책을 내놨다. 선분담금은 30일 이내 전액 환급하고, 착공 전 발생하는 물가상승분은 최대 100억원까지 시공사가 떠안는다. 또 분양면적을 확대하고 일반분양가를 3.3㎡당 8000만원으로 가정한 시뮬레이션을 통해 조합 전체 이익은 843억원 늘고 세대당 평균 분담금은 약 1억1000만원 줄어든다고 제시했다. 여기에 분담금 4년 유예 방안도 포함됐다. 다만 이 수치는 시장 상황과 분양가, 일반분양 물량에 따라 달라질 수 있다.

◇ 설계‧상품, 상징성 vs 안정성

대우건설은 단순한 재건축 단지를 넘어 ‘강남 대표 랜드마크’로 만들겠다는 구상을 전면에 내세웠다. 최고급 주거 브랜드인 ‘써밋 프라니티’를 적용하고, 스카이브릿지를 연결해 단지를 하나의 상징물로 만들겠다는 계획이다. 스카이브릿지는 개포 일대에서는 유례없는 조형물로, 외관 차별화와 함께 커뮤니티 기능을 동시에 제공한다는 점에서 조합원 관심이 높다.

여기에 전 세대를 4베이 맞통풍 구조로 설계해 채광과 환기를 극대화하고, 평균 1세대당 1대꼴로 프라이빗 엘리베이터를 배치해 희소성과 프리미엄 가치를 강조했다. 사우나, 프라이빗 시네마, GDR 연습장, 개러지형 주차장 등 총 14종의 고급 커뮤니티 시설도 약속해 ‘하이엔드 주거단지’ 이미지를 강화했다. 사실상 ‘강남형 초고급 주거 단지’를 표방하는 셈이다.

반면 삼성물산은 인허가 리스크를 줄이는 현실적 대안 설계를 강조했다. 최근 서울시의 심의 과정에서 스카이브릿지 설치가 까다로워진 점을 고려해, 논란 소지가 있는 시설 대신 ‘스카이 커뮤니티’라는 대안을 마련했다. 이는 대규모 커뮤니티 시설을 고층부에 배치해 차별성을 살리면서도 인허가 리스크를 최소화하겠다는 전략이다. 더불어 지하는 ‘익스프레스웨이’ 구조와 세대당 2.21대 수준의 주차, AI 기반 주차 유도·관리·충전 등 스마트 인프라를 제시했다. 층간소음 1등급 바닥구조, 입주 후 3년 전담 A/S 등 사후관리도 강조했다.

◇ 리스크 관리가 표심 가른다

이번 경쟁의 핵심은 공약의 실현 가능성이다. 대우건설은 “법률 자문에서 합격점을 받았다”고 강조하지만, 구체 문서 공개 여부는 아직 확인되지 않았다. 스카이브릿지 설계 역시 인허가 심의를 통과할 수 있을지가 변수다. 반대로 삼성물산은 스카이브릿지를 배제하며 불확실성을 줄였다는 평가를 받지만, 대신 조합원들이 기대했던 상징성과 조망 특화 요소가 사라졌다는 아쉬움도 있다. 결국 대우는 상징성·차별성을 얻는 대신 인허가 리스크를 안고, 삼성은 안정성을 얻는 대신 차별성을 포기한 셈이다.

또 양사가 홍보지침 위반 논란과 맞고소전에 휘말린 점도 변수다. 과열된 경쟁이 조합원 표심에 어떤 영향을 줄지는 예단하기 어렵지만, 총회 당일 질서 유지와 공정성에 대한 관심은 더욱 높아질 것으로 보인다. 따라서 이번 표심은 단순한 분위기가 아니라, 구체적인 쟁점에 대한 판단에서 갈릴 수밖에 없다.

표심을 가를 질문은 크게 세 가지다.

① 양사가 내세운 분담금 절감 효과가 실제로 조합원에게 체감 가능한 조건인지다.

② 삼성물산의 43개월 공사기간과 대우건설의 스카이브릿지 설계 중 어느 쪽이 더 현실적이고 인허가 리스크를 줄일 수 있는지다.

③ 래미안의 품질·A/S와 써밋의 하이엔드 커뮤니티 중 조합원이 장기적으로 더 높은 가치를 둘 수 있는 선택지다.

결국 이번 선택은 단순한 브랜드 선호도가 아니라, 분담금 부담 완화와 사업 안정성·속도·품질 중 무엇을 우선할지에 달려 있다. 조합원들은 화려한 공약의 표면만 볼 것이 아니라, 계약서에 명시된 조항과 실행 가능성을 꼼꼼히 따져야 한다. 강남 재건축의 ‘마지막 대어’인 개포우성7차의 향방은 이 선택에 달려 있으며, 이번 총회가 단지 하나의 시공사 선정을 넘어 강남 재건축 판도의 분수령이 될지 주목된다.

[조세금융신문(tfmedia.co.kr), 무단전재 및 재배포 금지]