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[예규·판례]실거래가 불분명한 쟁점부동산 환산취득가액 부인 양도세 과세 취소

심판원, 전 소유자가 제출한 매매계약서상 거래가액을 청구인들의 취득가액으로 보고 과세 했으므로

(조세금융신문=김종규 기자) 조세심판원은 쟁점부동산의 감정평가액은 쟁점계약서상 거래가액의 2배 이상인 것으로 나타나므로 쟁점계약서상 거래가액의 2배 이상인 것으로 나타나므로 처분청이 제시한 쟁점계약서는 실지거래가액이 확인되는 매매계약서라고 보기 어렵다고 판단했다. 이에 심판원은 처분청이 환산취득가액을 부인하고 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이라는 심판결정례를 내놓았다.

 

심판청구결정 자료에 따르면 청구인은 토지414㎡ 및 그 지상 6층 건물 1,417.44㎡의 쟁점부동산을 2002.3.30. 전 소유자로부터 공동으로 각 지분 2분의1씩 취득하여 2018.4.6. 주식회사 000에 000원에 양도하고, 취득가액은 불분명한 것으로 보아 환산가액 000원으로 하여 각 지분에 대하여 2018.6.29. 양도소득세를 신고. 납부하였다.

 

한편 처분청은 2018.10.8.부터 2018.10.27.까지 청구인들에 대한 양도소득세를 조사한 결과 전 소유자가 처분청에 제출한 매매계약서의 거래가액 000원을 청구인들의 쟁점부동산 실지취득가액으로 보고, 청구인들이 조사 시 제출한 증빙자료를 토대로 000원을 필요경비로 인정하여 2018.12.5. 청구인들에게 2018년 귀속 양도소득세 000을 경정. 고지하였다.

청구인들은 이에 불복, 2019.3.4. 심판청구를 제기하였다.

 

청구인들이 쟁점부동산을 담보로 대출받기 위하여 금융기관에서 2003년경 감정평가를 의뢰한 결과에 의하면, 쟁점부동산의 시세는 000원으로 평가되어 쟁점계약서상 거래가액과 큰 차이가 있으며, 쟁점계약서상 매매계약을 취득가액으로 하여 산정한 쟁점부동산의 임대수익률은 18.7% 정도로 일반적인 상가 투자수익률(5~7%)에 비해 과도하게 높고, 쟁점부동산 토지분의 기준시가는 청구인들의 취득일로부터 양도일까지 3.45배 상승한데 반해, 처분청의 경정에 따른 쟁점부동산 취득가액 대비 양도가액은 7.07배 상승한 것으로 나타났다.

 

따라서 쟁점계약서상 매매가액이 실지거래가액에 해당한다고 보기 어렵고, 쟁점부동산의 취득가액이 불분명하므로 취득가액을 환산가액으로 신고한 당초 신고는 정당하다고 주장했다.

 

한편 처분청에 의하면 청구인들이 제시한 쟁점부동산의 감정평가표상 감정가액은 쟁점부동산을 취득한 때로부터 1년 정도 경과한 후에 평가된 것으로, 당시 부동산 시세가 지속적으로 상승국면이었고 감정평가표에는 임대차내역이나 시설물 변경사항 등이 기재되어 있지 아니하여 취득당시와 동일한 상태인지를 알 수 없으므로 이를 토대로 쟁점부동산의 시세를 확인하기 어려울 뿐 아니라 쟁점부동산은 서울특별시 강남구의 핵심요지에 위치한 상가건물이어서 일반적인 상가의 투자수익률을 감안하여 시세를 추정하는 것도 타당하지 아니하므로 쟁점계약서상 거래가액을 실지취득가액으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다는 의견을 냈다.

 

조세심판원에 따르면 쟁점부동산의 감정평가액은 쟁점계약서상 거래가액의 2배 이상인 000원으로 나타나는 점 등에 비추어 처분청이 제시한 쟁점계약서는 실지거래가액이 확인되는 매매계약서라고 보기 어렵다고 판단했다.

 

이에 따라 심판원은 쟁점부동산의 취득 당시 실지거래가액이 확인되지 아니하고, 매매사례가액이나 감정가액 역시 확인되지 아니하므로 처분청이 환산취득가액을 부인하고 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 심리판단, 취소결정(조심 2019서1452, 2019.09.04.)을 내렸다.

 

 

다음은 청구인들의 주장과 제출한 증빙서류의 주요 내용이다.

①청구인들은 전소유자가 쟁점계약서의 거래가액을 부인하였다고 주장하며, 전소유자의 확인서(2018.10.25.)를 제출하였다.

 

②청구인들은 쟁점계약서에 기재된 000원은 실지거래가액이 아니라고 주장하며, 일부 증빙으로 확인되는 것만 고려해도 000원이라고 주장하고 있다.

 

③청구인들은 계약일인 2002.1.19.이 토요일이라 청구인과 금전소비대차관계가 있는 청구 외 000의 000로 가계약금 000워능ㄹ 먼저 지급한 후 2002.1.21.에 인출한 000원으로 나머지 계약금 000원을 지급하였다고 주장하며, 청구인 000의 000 거래내역(2002.1.21. 000원이 대체출금됨), 전소유자의 000 거래내역(2002.1.21. 000원이 입금됨)을 제출하였다.

 

④청구인들은 중도금 명목으로 청구인 000이 000원을 지급하였다고 주장하며, 청구인 000의 000 거래내역(2002.2.28. 000원이 대체출금됨)을 제출하였다.

 

⑤청구인들은 000로부터 000원을 받아 중도금을 지급하는데 사용하였다고 주장하며, 000의 000은행 계좌000, 000의 수첩(000은행에서 000원, 000은행에서 000원을 찾아 000원을 주었다고 기재되어 있음)을 제출하였다.

 

⑥청구인들은 잔금 명목으로 000이 000원을 지급하였다고 주장하며, 청구인 000의 000은행 계좌000 거래내역(2002.3.30. 000원이 대체출금됨)을 제출하였다.

 

⑦청구인들은 전소유자의 금융기관 대출액 000원을 잔금지급일인 2002.3.30. 인수하였다고 주장하며, 등기사항전부증명서, 채무인수약정서, 여신거래내역(청구인들은 2002.3.30. 전소유 자의 000은행 대출액 000원을 인수함)을 제출하였다.

 

⑧전소유자의 부동산임대공급가액명세서나 쟁점부동산의 임대차계약서는 확인되지 아니하나, 전소유자의 부가가치세 신고내용(월 임차료)을 토대로 당시 임차인 보증금을 역산하면, 약 000원 정도일 것으로 추정된다고 주장하며 청구인들의 임대차관리대장을 제출하였다.

 

⑨청구인들은 자신들의 금융계좌에서 매매대금이 전소유자의 계좌로 이체되지 아니한 이유에 대하여 전소유자가 다른 부동산을 그 즈음에 바로 취득하는데 사용하였기 때문이라고 주장하며, 전소유자가 취득한 부동산의 등기사항전부증명서, 매매계약서 등을 제출하였다.

 

⑩청구인들은 쟁점부동산 취득일로부터 약 1년 정도가 지난 2003.3.7. 쟁점부동산을 담보로 대출을 받았고, 이 과정에서 000은행이 000에 의뢰하여 받은 감정평가표(2003.3.87.)에 의하면, 쟁점부동산의 감정평가액은 000원인 것으로 나타난다.            

 

 

 

 

 

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