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[전문가칼럼]병의원 한의원 건물의 취득 또는 임차시 고려사항

(조세금융신문=윤창인 회계사) 1. 초기 개원자금의 자금출처 입증

 

(1) 증여추정 배제기준

재산취득일 전 또는 채무상환일 전 10년 이내에 주택과 기타재산의 취득가액 및 채무상환금액이 각각 아래 기준에 미달하고, 주택취득자금, 기타재산 취득자금 및 채무상환자금의 합계액이 총액한도 기준에 미달하는 경우에는 재산취득자금 등의 증여추정을 적용하지 않는다. 그러나 취득가액 또는 채무상환금액이 타인으로부터 증여받은 사실이 확인될 경우에는 증여세 과세대상이 된다(상증사규38①,②).

 

(2) 사업자등록신청서상의 자금출처 기재

병의원, 한의원 개원 시 국세청에 제출하는 사업자등록신청서상에 사업자금명세를 자기자금과 타인자금(부채)으로 구분 기재하여야 한다. 개원 전 페이닥터로 받은 소득증빙이 초기 개원자금의 자금출처로 충분치 않을 경우 차입금을 조달하여야 국세청의 자금출처 소명에 대비할 수 있다.

 

 

2. 건물구입 또는 임차건물 선택 시 고려사항

 

의사, 한의사가 사업장을 마련하기 위해서는 취득하는 방법과 임차하는 방법이 있다. 취득형태로는 실제 돈이 지출되는 유상취득과 상속과 증여를 통한 무상취득이 있다. 건물을 유상 취득하는 경우 취득자금 원천으로는 자기자금, 배우자 자금, 부모님 자금, 형제자매 차입금, 친인척 차입금, 금융회사 차입금 등이 있다.

 

임차의 경우에는 특수관계인 건물 임차와 일반적인 타인건물 임차로 다시 구분해 볼 수 있다. 취득 및 임차 각각의 상황에 따른 원장의 의사결정과 그에 따른 세무상 쟁점은 아래표와 같다.

 

 

3. 건물구입 및 임차건물의 총 부담금액

 

(1) 건물구입(상가 또는 미니빌딩)

건물을 구입하여 병의원을 개원하게 되면, 특별한 사정이 없는 한 다른 지역으로 이전없이 오랜 기간 동안 병의원 운영을 염두해야 하므로, 건물구입 시 병의원의 위치, 주변의 유동인구 및 사무실 지역인지 주거 지역인지 그리고 주변상권과 인구밀집이 내방환자와 상관관계가 있는지를 충분히 고려하여 구입을 해야 한다.

 

또한 생애 최초 개원의 경우에는 초기 개원비용 부담에 건물까지 구입하기에는 부모 도움 없이 자력으로 자금조달이 어려울 수 있으며, 국세청의 자금출처 입증면에서도 소득증빙이 충분치 못하므로 먼저 임차사업장에서 자금출처와 병의원 운영의 노하우를 습득한 후 원하는 지역에 매물이 나왔을 때 건물을 구입하는 것이 자연스러운 흐름일 것이다. 상가건물 취득 시 예상되는 비용은 다음과 같다.

 

① 상가 취득금액

② 건물분 부가가치세

부동산매매계약서에 토지가액과 건물가액으로 구분하여 표시하여야 한다. 건물가액의 10%를 부가가치세로 별도부담하여야 하며, 병원은 면세사업자에 해당하므로 납부한 부가가치세 10%는 환급받지 못한다.

③ 취득세: 건물 계약금액의 4.6%

④ 공인중개사 수수료

⑤ 법무사 수수료(부동산 등기부등본 명의정정)

⑥ 공채할인액

 

계산 사례

건물의 실평수는 35평이며, 주상복합빌딩의 3층에 위치해있다. 총 매매대금은 5억 8000만원이며 토지 2억원, 건물 3억 8000만원으로 구분하여 부동산매매계약서에 표시한 경우 지출되는 총 경비를 예상해 보면 다음과 같다.

 

① 상가 매매대금: 5억 8000만원

② 건물분 부가가치세: 3억 8000만원 ×10% = 3800만원

③ 취득세 : 5억 8000만원 × 4.6% = 2668만원

④ 공인중개사 수수료: 5억 8000만원 × 0.4% = 232만원

⑤ 법무사 수수료: 약 40만원

⑥ 공채할인액 : 약 60만원

⑦ 총 합계: 648,000,000원

 

(2) 상가건물 임차

병의원, 한의원 개원 시 가장 일반적인 형태의 병의원 운영 형태이며 매달 임차료에 부가가치세 10%가 포함된 금액을 임대인에게 지급해야 한다. 그러나 병원은 면세사업자이므로 임대인에게 지급한 부가가치세는 환급받지 못한다. 다만, 부가가치세가 과세되는 치료항목이 있는 경우에는 총매출액 중 과세매출에 해당하는 비율만큼은 부가가치세를 환급받을 수 있다.

 

4. 건물신축 및 매매자금의 소득세 등 추징

 

의사, 한의사가 건물을 신축 또는 취득할 경우 발생하는 취득자금을 어떻게 구성(자기자금or 타인자금)하고 어떻게 조달(특수관계자 차입 or 금융회사 차입)할 것인지를 결정해야 한다. 국세청의 자금출처 입증과정에서 신축자금 또는 매매자금이 부모님이나 배우자로부터 증여받은 자금으로 확인되거나 병의원의 매출누락자금으로 확인될 경우에는 증여세 뿐만 아니라 소득세까지 추징당할 수 있기 때문이다.

 

5. 부동산 등기명의인(단독등기, 공동등기)의 선택

 

의사, 한의사가 병원건물을 신축 또는 매매로 취득할 때 등기부등본 명의인을 누구로 할 것인지 고려해 봐야 한다. 종합소득세율과 양도소득세율은 소득이 증가할수록 누진되는 세율구조이므로 배우자와 공동명의인으로 등록하면 부동산임대소득도 2명으로 분산되어 낮은 세율이 적용되고, 당해건물을 양도하는 경우에도 양도소득금액이 분산되므로 양도소득세 절감효과도 발생한다. 배우자와 공동명의로 부동산등기를 하는 경우에는 부동산임대업 사업자등록을 반드시 하여야 한다. 소득세법에서는 공동사업(본인+배우자)과 개인사업(본인)은 서로 다른 인격체로 취급하고 있기 때문에 사업자등록을 하지 않을 경우 미등록 가산세가 부과된다.

 

공동사업자(의사+배우자)가 취득시 부담한 부가가치세 매입세액은 부동산 임대사업자로서 부담한 매입세액이므로 전액 공제받을 수 있다. 그러나 병의원이 임차료로 지급한 매입세액은 면세사업 관련 매입세액이므로 불공제 된다.

 

 [프로필] 윤창인 다율회계법인 역삼지점 대표 회계사

•국세청 국세공무원교육원 외부교수

•전) 서울청 조사4국, 양천세무서, 구로세무서 외 근무

•전) 안진회계법인 상무이사

•저서 《국세청 사후검증과 세목별 세무실무》

•《국세청 세무조사 금융조사와 조세범칙조사 조세불복실무》

•《병원 의원 한의원 세무실무와 국세청의 사후검증과 세무조사》

•《대박병원 절세비법 세금 Anatomy》

 

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