(조세금융신문=이정욱 기자) 서울시가 재개발 신규 구역 지정을 막아온 '주거정비지수제'를 전격 폐지하고 24만 가구 주택공급을 본격화 한다.

오세훈 서울시장은 26일 서울시청에서 진행한 재개발 활성화 방안 기자설명회에서 "그동안 재개발 정비구역 지정 진입장벽으로 작용했던 주거정비지수제를 폐지하겠다"고 밝혔다.

재건축 시장의 경우 일부 단지에서 시장 교란행위가 감지되고 있는 만큼 상대적으로 집값 자극이 덜하고 열악한 주거환경을 개선하는 데 효과가 있는 재개발 사업에 대한 규제 완화책을 우선 가동해 신속하고 신중한 주택공급을 본격 추진한다는 계획이다.

이날 발표된 6대 방안에는 주거정비지수제 폐지를 비롯해 ▲‘공공기획’ 전면 도입을 통한 정비구역 지정기간 단축(5년→2년) ▲주민동의율 민주적 절차 강화 및 확인단계 간소화 ▲재개발해제구역 중 노후지역 신규구역 지정 ▲‘2종 7층 일반주거지역’ 규제 완화 통한 사업성 개선 ▲매년 ‘재개발구역 지정 공모’ 통한 구역 발굴 등이 담겼다.

먼저 그동안 정비구역 지정의 진입장벽으로 작용했던 ‘주거정비지수제’를 폐지한다. 기존에는 ‘법적요건’과 ‘주거정비지수제’를 모두 충족해야 했다면, 이제는 법적요건만 충족하면 재개발구역 지정이 가능해진다.

주거정비지수제는 2015년 말 확정된 '2025 주거환경정비기본계획'을 통해 처음 도입됐다. 이전까진 대지면적 1만㎡ 이상 구역에서 노후도(동수 2/3 이상, 연면적 60%) 및 주민동의율(토지 등 소유자 2/3 및 토지 면적 1/2 이상) 요건과 호수밀도·접도율·과소필지 등 선택 요건 중 1개만 충족하면 사업 심의가 가능하다.

현재 재개발이 필요한 노후 저층주거지 가운데 법적 요건이 충족되는 지역은 약 50%에 달하지만 주거정비지수제를 적용하면 14%로 떨어진다.

서울시가 주도하는 ‘공공기획’을 전면 도입해 구역지정까지 걸리는 기간을 기존 5년에서 2년 이내로 대폭 단축한다. 공공기획은 사전타당성조사부터 정비계획 수립까지 서울시가 주도해 공공성이 담보된 합리적인 정비계획을 수립하는 제도다. 이를 통해 기존에 자치구가 맡아 통상 3년6개월 정도 걸리던 절차를 3분의 1(1년2개월)로 단축할 수 있다.

주거정비지수제가 폐지되더라도 주민동의 등 민주적 절차는 강화하되 확인 단계는 간소화할 방침이다. 현재 주민동의율 확인절차는 주민 제안 단계(10%)→사전타당성 조사 단계(50%)→정비구역 지정 단계(2/3이상) 등 총 3단계로 구성돼 있다. 사전타당성 조사 단계는 기존 3단계에서 2단계로 축소된다. 대신 사업 초기 단계인 주민제안 단계에서는 동의율을 기존 10%에서 30%로 높여 주민간 갈등을 최소화한다. 정비구역 지정 단계는 2/3이상 동의율을 그대로 유지한다.

재개발해제구역 중 노후화·슬럼화돼 주거환경 개선이 시급한 지역은 주민합의에 따라 신규구역으로 지정한다.

서울시가 재개발해제구역을 대상으로 추진중인 실태조사에 따르면 해제지역 총 316곳 중 절반이 넘는 170여곳(약 54%)이 여전히 건물 노후화가 심각하고 해당 구역들이 모두 법적 요건을 충족하고 있는 것으로 분석됐다. 특히 해제지역의 70%가 동북·서남권에 집중 분포돼 있어 해당 지역에 재개발 재추진이 활성화된다면 지역균형발전 효과가 있다는 게 서울시 설명이다.

아울러 2종 7층 일반주거지역 중 7층 높이제한을 적용받고 있는 지역을 2종 일반주거지역으로 완화한다. 2종 일반주거지역 가운데 난개발 등을 막기 위해 7층 이하로 층고를 제한하고 있는 지역들에 대해 재개발 추진시 주거환경 개선을 위해 규제를 완화하는 것이다.

이렇게 되면 정비계획 수립시 2종 일반주거지역 수준으로 용적률(기준용적률 190%, 허용용적률 200%)을 적용받고 7층 이상으로 건축이 가능해져 사업성이 크게 개선될 것으로 전망된다.

이와 함께 서울시는 구역 지정 활성화를 위해 매년 재개발구역 지정 공모를 실시해 연 25개 이상 구역을 발굴할 계획이다. 구역지정의 예측 가능성을 높이고 재개발에 대한 시민들의 관심을 높이는게 목표다.

서울시는 이같은 내용을 골자로 하는 6대 규제완화책 시행을 위해 10월까지 ‘도시 및 주거환경정비 기본계획’ 변경을 마무리한다. 이에 따라 재개발을 통해 연평균 2만6000호, 5년간 13만호를 공급하고 추후 발표할 재건축 정상화 방안을 통해 연평균 2만2000호, 5년간 11만호를 공급해 2025년까지 재개발·재건축 정상화로 총 24만호의 주택공급을 추진한다.

오 시장은 “많은 전문가들이 진단하듯 주택가격 급등의 핵심원인은 수요에 비해 턱없이 부족한 주택공급이다”라며 “서울시는 재개발부터 정상화해 재개발 규제완화를 시작으로 2025년까지 24만호 주택공급을 본격화하겠다”고 말했다.

이어 오 시장은 “동시에 부동산 시장 교란행위에 대해서는 일벌백계의 확고한 원칙 아래, 필요하다면 서울시의 권한을 총동원해 추가 대책도 지속적으로 강구하겠다”고 덧붙였다.

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