(조세금융신문=김사선 기자) 국내 가계부채가 1200조원에 달하면서 경고음이 커지고 있는 가운데 내년 2월 1일부터 주택담보대출을 받을 때 원천징수영수증 같은 소득증빙자료를 제출해야 하는 등 상환능력 평가가 강화된다.

또 신규 주택구입자금이나 고금리대출에는 비거치식 분할상환 조건이 강력하게 권유되고, 변동금리 주택담보대출은 금리상승 가능성을 고려해 대출한도를 산정하게 된다.

시행시기는 준비상황 등을 감안해 수도권은 내년 2월 1일, 비수도권은 5월2일부터로 정했다.   이는 당초 내년 1월부터 일괄적으로 적용키로 했던 방침과 달리 수도권은 1개월, 비수도권은 4개월씩 연기된 것이다.

14일 금융위원회와 기획재정부, 국토교통부, 한국은행, 금융감독원, 은행연합회 등은 이같은 내용의 ‘주택담보대출 심사 선진화 가이드라인’을 발표했다.

정부는 우선 내년부터 주택담보대출에 갚을 수 있는 범위 내에서 대출을 취급하기 위해 객관적인 소득증빙 자료를 통해 차주의 상환능력 평가하는 총부채원리금상환비율(DSR) 방식을 도입하기로 했다. DSR은 해당 주택담보대출의 원리금 상환액만 평가하는 DTI와는 달리 기존에 대출자가 받았던 모든 대출의 총 원리금 상환액까지 합산하는 방식이다.

채무상환능력을 정확히 평가하기 위해서 실제 소득을 명확히 파악할 필요가 있다고 보고 원천징수영수증, 소득금액증명원 등 증빙소득을 우선적으로 활용해 소득을 파악키로 했다. 증빙소득으로 확인하기 어려울 경우 인정소득(국민연금 건강보험료 등으로 추정한 소득)이나 신고소득(신용카드 사용액 또는 매출액, 임대소득 등)을 활용키로 했다.

다만 집단대출(중도금, 이주비, 잔금대출)이나 3000만원 이하의 소액대출로 소득증빙이 어려우나 영업점장이 별도의 상환재원 등을 확인한 경우에는 현행처럼 최저생계비 활용이 가능하도록 했다.

금융당국은 신뢰성이 떨어진다는 이유로 2012년 9월 DTI(총부채상환비율) 적용대출에 대한 최저생계비 활용을 폐지했으나 DTI가 적용되지 않는 비수도권의 경우 최저생계비가 활용되고 있다. 

또 정부는 주택시장이 성숙단계에 접어든 것으로 보고 만기에 원금을 일시에 갚는 관행을 지속하기 곤란하다고 보고, 처음부터 조금씩 원리금을 갚아 나가도록 유도키로 했다. 만기에 과도한 상환부담을 미연에 방지하기 위해서 신규 주택담보대출에 비거치식 분할상환대출(거치기간 1년 이내) 원칙을 적용키로 했다.

신규 주택구입용 대출이나 고부담대출(LTV 즉 담보인정비율과 DTI가 60% 초과한 대출)의 대출전액, 주택담보대출 담보물건이 해당건 포함 3건 이상인 경우, 소득 산정시 신고소득을 적용한 대출 등에는 비거치식 분할상환 조건으로 대출해야 한다. 기존 주택담보대출은 분할상환 대상이 아니지만 만기 연장시 가급적 비거치식 분할상환으로 바꾸도록 은행 안내를 강화하겠다는 방침이다.

고정금리 주택담보대출 비중이 늘어나고 있지만 변동금리 대출비중(9월말 현재 66.4%)이 여전히 높다는 점을 고려, 고정금리 대출을 유도키로 했다. 신규 변동금리 주택담보대출에 대해선 금리상승 가능성을 감안한 '상승가능금리(stress rate)를 적용해 대출한도를 산정키로 했다. 상승가능금리를 감안한 DTI가 80%를 넘어설 경우 고정금리 대출로 바꾸거나 80% 이하로 대출규모를 줄이도록 유도한다는 계획이다.

금융당국은 이같은 대책을 시행함으로써 대출받는 사람의 상환부담과 연체위험 감소, 금융소비자 보호 강화, 상환능력 평가를 위주로 한 금융회사의 대출관행 선진화와 건전성 관리 등 경제 전체적으로 가계부채 문제가 연착륙할 것으로 기대했다.

은행들은 홈페이지를 통해 새로운 가계부채 대책 제대의 개요 등을 쉽게 설명하는 '대화식 자동안내 코너'(가칭)을 운영할 예정이다.

손병두 금융위 금융정책국장은 "국내 가계부채 규모는 금리인하에 따른 대출수요 확대 등으로 빠른 증가세를 보이고 있다"며 "이번 가계부채 대책을 통해 '상환능력 내에서 빌리고', '처음부터 나누어 갚는' 기본원칙이 은행 여신심사 과정에서 충실히 구현되도록 하겠다"고 밝혔다.

그는 "그동안 당국의 대응노력으로 금리상승 가능성에 선제적으로 대비하고 빚은 '처음부터 나누어 갚는 것'이라는 바람직한 금융관행이 형성되고 있다"며  "금융회사도 상환능력 평가 위주로 대출 관행을 선진화해 차주 부실화를 예방함으로써 건전성 관리에 도움이 될 것" 설명했다.

손 국장은 "정부는 가계 부채의 잠재적 위험을 최소화하는 방향으로 대응하고 있다"며 이번 조치가 경제 전체적으로는 가계부채 증가속도의 적정수준 관리 등 가계부채 연착륙에 기여할 것“이라고 강조했다.

다음은 최근 가계부채에 관한 주요 이슈에 대한 입장

부동산을 통한 경기활성화 때문에 가계부채가 증가하고 있다는 지적이 있는데?
최근 가계부채 증가는 저금리 기조 및 LTV·DTI 규제 합리화 뿐만 아니라 주택시장의 정상화 및 구조적 변화 등에 기인한다.

LTV·DTI 규제 합리화는 업권별․지역별 규제차이 정비를 통해 주택시장 정상화 및 실수요자 주택매매 애로를 해소했다.

글로벌 금융위기 이후 주택경기 침체로 서민층이 집을 제때 팔지 못해 이사도 가지 못하는 등 큰 불편을 겪었다.  실제 지난 2012년도 주택거래량은 73.5만건으로 2006년 108.2만건의 67.9% 수준에 불과했다.

또 기존 전세수요가 실수요자 중심으로 내집 마련을 위한 매매수요로 전환되면서 주택거래량이 이 크게 증가했으며, 주택경기의 전후방 연관효과 등으로 인한 내수활성화와 서민경제에 기여했다.

가계부채는 민간 소비나 주택경기 등 실물경제 부문과도 긴밀히 연결되어 있으므로, 균형된 시각으로 접근할 필요가 있다. 다만, 최근 가계부채 증가속도가 다소 빠르므로  지난 7월 22일 ‘가계부채 종합 관리방안’을 통해 ▲소득 등 상환능력 제고 ▲가계부채 질적 구조개선 ▲서민·취약계층 지원 등 종합적 대응에 나섰다.

이는 ‘냉·온탕’식 직접적 규제 보다는 빚은 ‘상환능력 범위 내에서’, ‘처음부터 나누어 갚도록 하는’ 선진국형 여신심사 시스템 도입을 통해 가계부채의 잠재적 위험을 최소화하기 위해서다.

여신심사 선진화 가이드라인 시행 기대효과는?
세부적인 가이드라인별 효과를 ‘가계부채 관리협의체’에서 시뮬레이션하여 추정한 결과는 다음과 같다.

먼저 비거치식·분할상환 대출로 전환되는 규모는 중복부분 및 예외인정 등을 제외할 경우 비거치식·분할상환 전환 예상규모는 연평균 주담대 신규취급액인 약 126조원(최근 2년간 평균)의 약 20% 수준인 약 25조원으로 추정된다.

또한 ‘상승가능금리’를 2.7%로 가정시 상승가능 DTI(stress DTI)가 80%를 초과하는 대출은 신규취급액의 약 2.8% 수준으로 추정된다.

상승가능DTI가 80%를 초과하는 경우는 이미 고부담대출로 비거치식 분할상환 대상에 포함해 추가 영향은 없는 것으로 나타났다.

증빙소득 확인이 어려운 경우 건강보험료 등 인정소득이나 신용카드 신고소득으로 대체 가능하나, 최저생계비를 활용하는 경우 대출규모는 3천만원 이하로 제한했다.

총체적 상환부담을 판단하기 위해 도입하는 DSR은 대출에 대한 사후관리 선정기준이므로 대출규모 등에 직접적인 영향 없다.

가이드라인으로 인해 대출절벽 발생이나 부동산시장에 충격을 줄 가능성은?
‘가계부채 종합 관리방안(7.22일)’을 마련할 때, 가계부채의 효과적 관리 뿐만 아니라, 금융이용 애로나 부동산시장에 미치는 영향 등을 종합적으로 고려했다.

은행 여신심사 가이드라인으로 구체화하는 과정에서도 관계부처, 시중은행(지방은행 포함) 등의 현장 의견을 수렴해 대출절벽 가능성이나 부동산시장에 미칠 영향이 최소화되도록 다양한 상황을 고려하여 세심하게 설계했다.

이번 ‘가이드라인’은 ‘상환능력 만큼 빌리고’ ‘처음부터 나누어 갚는’ 2가지 원칙을 충실히 구현하면서, 다양한 예외를 인정했다.

LTV 또는 DTI가 60%를 초과하는 고부담대출 등의 경우에도 상환방식만 비거치식 분할상환을 선택하면 되고 대출이 거절되지 않는다.

또 환승가능DTI가 80%를 초과하는 경우에도 초과분만 조정되거나, 고정금리로 취급하면 영향을 받지 않는다.

충분한 상환능력을 갖춘 실수요자 또는 불가피한 생활자금 등 다양한 상황에 맞는 예외를 인정하여 대출절벽 우려를 차단했다.

또한, 가이드라인이 부동산 시장에 미치는 영향도 제한적일 것으로 전망된다.

집단대출은 대출 특성, 분양시장 상황 등 고려, 적용하지 않았다. 은행 스스로 사업성평가를 통해 리스크를 관리토록 했다.

또 기존에 취급된 주택담보대출이 아닌, 가이드라인 시행 이후 ‘신규’로 취급되는 ‘주택담보대출’에 대해서만 적용하며 신규 취급 주택담보대출도 아래 등의 경우 예외로 인정했다.

이번 가이드라인이 가계부채 관리에 도움이 되는지?
가계부채는 금융기관 및 가계 건전성 측면과 함께 민간 소비, 부동산시장 등 실물경제 전반에도 긴밀히 연결되어 있는 문제로 균형적이고 종합적인 시각을 견지해 나갈 필요가 있다.

가계부채 관리를 위해 마련한 ▲소득증대 등 상환능력 제고 ▲가계부채 구조개선 ▲서민·취약계층 지원 등 대책 대부분이 시행된다.

이번 가이드라인은 ‘상환능력 내에서 빌리고’, ‘처음부터 나누어 갚는’ 기본원칙이 은행 여신심사 과정에서 충실히 구현되도록 마련했다.

앞으로는 수도권 뿐만 아니라 비수도권에서도 객관적인 상환능력 확인이 이루어지도록 했으며 주택구입용 자금이나 소득이나 담보가치 등에 비추어 부담이 큰 주택담보대출 등은 원칙적으로 분할상환 방식으로 취급했다.

또 미국 금리인상 등에 대비하여 변동금리 주담대의 경우 ‘상승가능DTI’(stress DTI) 적용해 금리인상에도 감당가능한 범위내 대출을 유도했고, 기타부채의 원리금상환액까지 고려한 차주의 총체적인 상환부담을 판단할 수 있는 시스템을 구축, 사후관리에 활용토록했다.

이번 가이드라인은 ‘빚은 처음부터 나누어 갚는 것’이라는 인식을 고취함으로써 바람직한 금융관행 정착하는 데 있다. 최근 은행 신규 주담대의 약 66%가 이미 비거치식 분할상환 방식으로 취급하고 있다.

앞으로 ‘신규’ 주담대 취급액의 약 20%(연 25조원 수준)가 추가로 분할상환 취급되거나, 고정금리로 안내되면서 시간을 두고 점진적으로 부채감축과 구조개선될 것으로 전망된다.

가계부채의 총량 관리가 바람직하지 않은 이유는?
직접적인 총량관리를 하게되면 형식적으로는 ‘돈을 빌려주는 은행’을 규제하는 것이지만, 실제 부담은 ‘돈을 빌리는 차주’에 귀착될 가능성이 높다.

주담대 총량을 당국에서 관리하면 은행은 총량에 맞추어 돈을 풀게되고 이 경우 자금수요가 공급을 초과하면서 금리가 오르거나 신용할당 발생 등 시장 왜곡을 초래할 수도 있다.

금융소비자가 자금조달에 애로를 겪을 수 있어 은행 보다 취약한 입장에 있는 차주에게 부담이 될 가능성이 크다.

가계부채 관리는 빌려주는 측은 물론, 빌리는 측에도 초점을 두어 차주 상환능력을 고려하고 분할상환을 유도하는 것이 바람직하다.

이는 금융기관 리스크관리 강화, 가계 건전성 제고, 금융소비자 보호 측면 등에서 효과적인 접근이다.

또한, 가계부채는 실물경제 전반과도 연결되어 있어서 규모만 줄이는 대책은 경기에 부정적 영향을 미칠 우려가 있으므로, 거시적․미시적 경제상황을 종합적으로 고려하여 가계부채의 안정성을 제고해 나가는 연착륙 대책이 중요하다.

‘거시적 측면’에서 일자리 창출, 가계소득 증대, 취약계층 지원 강화 등의 대책을 추진해 나가고 ‘미시적 측면’에서 ‘상환능력 내에서 빌리고’, ’처음부터 나누어 갚는‘ 원칙을 현장에 구현하여 가계부채 증가속도를 안정적으로 관리하고 잠재적 위험요인을 최소화해 나가는 것이 바람직하다고 본다.

가계부채 문제 해결을 위해 LTV·DTI 규제를 환원하는지?
최근 가계부채 증가세는 LTV·DTI 규제 합리화(’14.8월) 외에도 저금리, 전세값 상승, 주택시장 정상화 등 복합적 요인에 기인한다.

LTV·DTI 규제(LTV: 업권별·지역별 50∼85% → 70% ,DTI: 지역별·업권별 50∼65% → 60%) 합리화는 지난 10여년 전 주택경기 과열기에 도입된 규제를 합리적으로 보완하는 것이다.

업권별·지역별 차등 해소를 통해 실수요자의 금융제약 및 서민층의 주택매매 애로를 해소하기 위해서다.

주택시장 정상화에 기여하면서 산업의 전후방 연관효과로 건설, 토목, 이사, 인테리어 등 서민경제에도 도움을 주고, 건전성이 상대적으로 양호하고 금리도 비교적 낮은 은행권 주담대 위주로 확대되며 가계의 이자부담을 경감하는 효과도 있다.

현재 LTV·DTI 규제를 환원할 계획은 없다. 냉·온탕식 직접 규제 변경보다는 질적 개선노력과 연착륙이 필요하기 때문이다.

다만, 최근 가계부채 증가속도가 다소 빠른 수준이므로, ‘가계부채 종합 관리방안’(7.22)을 통해 ▲소득 등 상환능력 제고, ▲가계부채 구조개선,  ▲서민·취약계층 지원 등 종합적 대응이 필요하다.

빚은 ‘상환능력 만큼 빌리고’ ‘처음부터 나누어 갚도록 하는’ 선진형 여신심사 가이드라인 정착을 통해 경제에 부담을 줄 수 있는 ‘총량 관리’보다는 ‘질적구조 개선’을 추진해야 한다.

집단대출에 가이드라인을 적용하지 않는 이유는?
집단대출은 주택 실수요자에 대한 중요한 주택공급 관련 자금지원방법의 하나로 대출구조 자체가 일반 주택담보대출과는 상이하여 획일적으로 규제를 적용하는 것이 불합리하다.

일반 주택담보대출은 차주 소유 주택을 담보로 하여 차주의 상환여력 등을 평가하여 대출이 이루어지나 집단대출은 ‘선분양’이라는 독특한 제도로 인하여 보증기관 또는 시행․시공사 보증을 기반으로 대출이 이루어지는 구조이다.

이러한 신용보강을 고려하지 않고 차주 상환여력만으로 대출한도나 대출여부를 결정하기는 곤란하다.

한편 주택건설 완료후 취급되는 잔금대출의 경우 일반 주택담보대출과 성격이 유사하나, 이미 중도금대출이 실행되었고 상환하지 못한 중도금대출을 잔금대출로 전환하는 입주과정에서 발생하는 것으로 중도금대출이 기실행된 후 사후적으로 대출공급을 중단하는 것은 입주를 어렵게 하는 등 소비자보호 관점에서도 부정적이다.

그동안 주택공급을 지원하는 중요한 대출방법으로 DTI규제를 적용받지 않아온 집단대출에 새로운 금융규제를 도입하게 되면, 부동산 등 경제 전반에 부정적인 영향을 초래할 우려가 있어 신중하고 균형된 접근이 필요하다.

집단대출은 은행 스스로 리스크 관리를 하도록 하는 한편, 국토부·기재부 등 관계기관과 함께 주택시장 동향 등을 모니터링 할 계획이다.

여신심사 가이드라인은 비수도권 DTI 적용 아닌지?
DTI를 비수도권에 적용하려는 것이 아니라, 빚은 ‘상환능력 범위 내에서 빌리고’, ‘처음부터 나눠 갚는’ 2가지 핵심원칙을 비수도권에 정착시키고자 하는 것이다.

이에 따라 갚을 수 있는 범위 내에서 대출이 취급되도록 차주의 상환능력을 꼼꼼히 살피는 방안을 가이드라인에서 구현했다.

기본적으로 모든 대출자의 실제 소득을 객관성이 높은 증빙소득 등을 우선 활용하여 여신을 심사토록 했다.
금리인상 가능성에 대비한 상승가능 DTI(stress DTI)를 계산하거나 고부담 주택담보대출 여부를 판단하기 위해 소득대비 대출 규모를 은행 내부적으로 산출토록 했다.

상환능력에 맞는 여신심사를 통해 분할상환ㆍ고정금리로의 전환을 유도하는 간접적ㆍ질적 관리 방식이다. 이는 일률적이고 직접적으로 대출한도를 산정하여 거절하는 총량규제 방식인 DTI 규제와는 다르다.

가이드라인으로 인해 서민층의 대출 문턱이 높아지는 것 아닌지?
대출시 담보가 있더라도 소득 등 상환능력을 꼼꼼히 살피는 것이 여신심사의 기본이며, 대출기관의 의무이다.

원칙적으로 대출기관은 대출자가 충분한 대출 상환능력을 보유하였는지 확인해야할 의무가 있다 (Ability-to-Repay Rule). 특히, 주택담보대출의 경우 평균 대출금액이 높아 상환부담이 크기 때문에 이를 상환할 수 있는지에 대한 확인이 매우 중요하다.

1인당 평균 대출액(NICE)은 주담대는 9,880만원, 신용대출 2,270만원이다. 확인된 상환능력 범위 내에서 빌리고, 처음부터 나눠 갚도록 하는 것이며, 서민층의 대출한도를 제약하고자 하는 취지가 아니다.

소득 등 상환능력이 부족한 차주에게 과잉대출을 취급하는 것이 오히려 장기적으로 더 큰 곤란에 빠뜨리는 결과를 낳을 수 있다.

다만, 가이드라인으로 인해 서민층의 은행 주택담보대출 이용상 애로가 발생하지 않도록 상황에 맞는 충분한 예외사유를 인정했다. ▲주 소득자가 사망·퇴직으로 인해 발생한 생활자금 수요 ▲거주 주택의 소실이나 의료비·학자금 등의 경우 ▲채권보전을 위한 경매 참가 등 불가피하게 채무를 인수한 경우 ▲은행이 자율적으로 차주에게 불가피한 사정이 있다고 판단한 경우 등 소득증빙이 어려운 경우 최저생계비를 활용하여 3천만원 이하의 소액대출 가능하며, 불가피한 대출자금 수요*에 대해 분할상환 예외 인정 가능하다.

또 서민·취약계층에 대해서는 맞춤형 서민금융 대책을 통해 지원(’15.6.23일, 서민금융 지원 강화방안)하고 있으며, 서민 금융공급 확대, 금리 인하 및 서민금융진흥원 설립을 추진하는 등 서민의 생활안정과 자활‧재기를 위한 맞춤형 연계지원을 강화할 계획이다.

4대 정책 서민금융상품 공급 확대(연간 4.5조원⟶5.7조원)하고 상한금리를 인하(△1.5%p), 고용‧복지센터를 통한 서민금융과 고용‧복지 간 연계를 강화할 방침이다.

일부에서 가계부채 대책의 일환으로 연체 채무를 탕감해야 한다는 주장도 있는데?
그간 국민행복기금, 신용회복위원회 등 다양한 채무조정 지원 제도를 통해 채무연체자의 경제적 재기를 적극 지원했다.

 지난 2013년 3월 출범한 국민행복기금은 장기연체채권 매입·이관을 통해 총 45.5만명*(～’15.10월)의 상환부담을 경감하였으며,  이는 출범 당시 목표(5년간 총 32.6만명 지원)를 2년 만에 초과 달성한 것이다.

신복위(’02.10월 설립) 협약에 기반한 워크아웃을 통해 총 125만명(～’15.9월)에 대한 원리금 감면 등 채무조정 지원을 실시했으며, 행복기금·신복위 채무조정시 일자리 연계, 성실상환자 소액대출, 재산형성 지원, 소액신용카드 발급 등 다양한 자활·재기 지원을 병행하고 있다.

특히 채무자의 소득·재산 등 제반 여건을 고려하여, 상환 여력이 결여된 고령자, 기초생활수급자 등에 대해서는 채무상환 유예* 등을 통해 상환부담을 대폭 경감시키는 등 보다 탄력적으로 지원·관리 중에 있다.

국민행복기금 보유 기초수급 연체자 채권(상환능력이 없다고 판단되는 채권)에 대해 3년간 채무상환 유예를 지원하고 있다.

다만, 채무자의 상환능력을 고려하지 않은 ‘대규모 빚 탕감’은 성실 상환자와의 형평성 문제, 고의적인 상환 거부와 같은 도덕적 해이를 야기할 수 있으며, 궁극적으로 자금공급 위축, 이자율 상승 등을 초래함으로써 경제 전반의 효율성에 악영향을 미칠 뿐만 아니라, 신용사회의 근간을 훼손할 우려가 있다.

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