임대차 3법 시행 이후 서울에 전월세 매물이 급속히 줄어들면서 신규 전월세 가격이 급등하고 있다.

특히 자금 여력이 있는 일부 집주인들이 집 보증금은 줄이되 월세는 엄청 비싸게 내놓고 있어 법적 기준인 전월세전환율이 무색한 상황이다.

정부가 등록임대 규제를 완화한 가운데, 8년 아파트 매입 등록임대에 들어간 세입자들은 약속받은 8년은 다 채우지 못하고 4년만 산 뒤에 이사 가야 할 처지가 될 수 있다는 우려도 나온다.

일각에선 이 전월세전환율을 지키지 않은 집주인에 대해 과태료를 부과하는 방안도 거론되고 있지만, 전월세전환율을 규정한 주임법은 행정법이라기보다는 사인간 거래, 계약에 관한 내용을 정하고 있어 과태료 규정을 넣기는 쉽지 않을 것이라는 전망이 나온다.

현재 정부는 전월세전환율을 현행 4% 수준에서 더욱 낮추는 방안을 강구 중이다.

이에 대해 집주인들의 집 관리 비용과 기회비용 등을 감안했을 때 적당한 수준의 이익을 보장해야 한다는 주장도 나온다.

전월세전환율을 너무 내리면 전월세 시장이 더 축소될 수밖에 없다는 우려도 제기된다.

이에 여당은 최근 전월세전환율 개정 등 부동산 정책에 대해 신중히 제도 보완에 나설 뜻을 밝히며 속도조절에 나선 상황이다.

정부가 등록임대 사업자에게 모든 주택의 임대 보증금 보증 가입을 의무화한 것이 다세대 주택 등에선 전세의 월세 전환을 부추길 수밖에 없다는 얘기도 나온다.

한 다세대 주택 등록임대 사업자는 "보증금 보증 가입 의무가 모든 주택으로 확대 되면 전세를 유지하는 데 드는 비용이 너무 많아져 결국 월세로 돌릴 수밖에 없다"고 말했다.

이와 함께 정부는 최근 등록임대에 대한 세제를 보완하면서 폐지 대상인 등록임대를 임대의무기간의 절반만 채운 후 등록말소해도 세제 혜택을 유지하기로 했다. 다주택자의 주택 매각을 유도하기 위한 방안이다.

하지만 이렇게 되면 중간에 등록임대에서 나와야 할 세입자도 많이 생길 수 있다

폐지 대상인 8년 아파트 매입임대의 경우 세입자가 입주한 뒤 한번 계약을 갱신해 4년을 채웠다면 집주인이 세제 혜택을 지킬 수 있게 되기에 필요에 따라 이 집을 등록말소하고 팔아버릴 수 있게 된다.

보통 등록임대는 오랫동안 안정적으로 거주할 수 있고 5% 이상 임대료를 올리지 못하는 장점 때문에 다른 임대에 비해 비싼 임대료가 책정됐다.

등록임대 세입자들은 웃돈을 주고 계약했지만 약속받은 기간을 다 채우지 못하고 다른 전월세를 알아봐야 하는 상황이 될 수 있게 된 셈이다.

정부 관계자는 "등록임대가 중도에 말소되더라도 세입자는 계약갱신청구권을 쓸 수 있어 다른 세입자와 마찬가지로 보호받을 수 있다"고 말했다.

하지만 이는 새로운 집주인이 계속 집을 임대로 돌릴 때의 경우다. 집주인이 실거주를 이유로 입주한다고 하면 세입자는 계약갱신청구권을 쓰지도 못하고 다른 집을 찾아야 한다.

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