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2020 가족신탁세미나

[복지형 가족신탁] 오상민 변호사 “신탁회사에 임차인 대항력 인정, 자칫 혼란 커질 수 있어”

 

(조세금융신문=이정욱 기자) “신탁재산에 대한 대내외적인 소유권이 수탁자에게 완전히 이전한다는 이유로 임차인이 위탁자와 체결한 임대차계약에 대해 대항력과 우선변제력을 인정하여야 한다는 주장이 타당한 것인지 의문이다.”

 

오상민 변호사는 13일 국회 의원회관 제1세미나실에서 열린 ‘복지형 가족신탁 활성화를 위한 법제 및 세제 개선방안’ 세미나 1주제 토론에서 이같이 질의했다. 

 

앞서 오영표 신영증권 패밀리헤리티지 본부장은 위탁자가 신탁회사를 통해 맡긴 임대부동산의 경우 임차인이 신탁회사를 대상으로 대항력과 우선변제권을 인정해 줘야 한다는 취지로 설명했다.

 

통상 위탁자가 신탁회사에게 임대부동산을 맡긴 경우(수탁) 임대인 지위는 신탁회사로 넘어가고, 기존의 임대차 계약상 임대인 지위도 신탁회사로 넘어간다. 

 

위탁자가 새로운 임차인과 임대차 계약을 맺는다고 해도 신탁회사의 동의를 받아야 한다. 

 

그런데 위탁자가 신탁회사 동의없이 임대차 계약을 맺고, 신탁회사가 이에 대해 관리하지 않으며, 부동산중개인이 임대부동산의 명의상 임대인이 신탁회사라고 알려 주지 않으면 문제가 생긴다.

 

부동산 임대차 계약은 부동산 소유주(임대인)와 임차인이 맺는 것인데, 신탁으로 넘어간 재산의 경우 임대인은 신탁회사가 된다. 그리고 임대차 계약 종료 후 보증금 반환 의무는 임대인에게 주어진다. 

 

그런데 위탁자가 신탁회사 몰래 임차인과 임대차계약을 맺고 보증금을 받은 경우 임대차 계약 종료 후 임차인의 보증금 반환을 거절하면, 임차인은 보증금 받을 길이 막막해진다. 부동산 소유주인 신탁회사가 임대차 계약 사실을 인지하지 못했기 때문에 보증금을 임대인으로 받을 수도 없고, 임차인이 보증금을 준 위탁자는 부동산의 명의상 소유주가 보증금 반환 책임이 없다.

 

일부 판례에서는 임차인이 부동산 중개인에게 제대로 임대차 목적물에 대해 설명하지 않은 책임을 물을 수 있다는 결론을 내린 바 있지만, 이렇게나마 보증금을 부분적이라도 돌려받을 수 있는 경우는 많지 않다.

 

오영표 변호사는 임차인이 법적 소유주인 신탁회사에까지 우선변제권과 대항력을 행사할 수 있도록 인정해 보증금을 떼어먹히는 사례를 방지하자는 취지의 주장을 펼쳤지만, 취지가 옳다고 하더라도 임대차보호법상 권리를 신탁관계까지 확장하는 것이 과도할 수 있고, 오히려 불필요한 법적분쟁을 야기할 수 있다는 것이 오상민 변호사의 주장이다. 

 

오상민 변호사는 “위탁자와의 임대차계약에 수탁자의 동의 내지는 신탁계약에 위탁자에 대한 신탁재산의 사용대차 관계가 인정되는 경우에 한하여 제한적으로 인정하는 안을 생각해볼 수 있다"라고 말했다. 

 

 

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