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금융투자

[신탁돋보기] 부동산관리, 신탁으로 해결…“자산가치↑ 번거로움↓”

부동산 자산 관리 수요 급증…객관성‧가치 상승 차원서 도움

국내 신탁시장이 급성장 중이다. 수탁고만 1000조원을 바라보고 있다. 그런데도 일반 대중에게 신탁은 여전히 거리감 있는 자산관리 방법으로 받아들여진다. 수억원 또는 수백억원 이상의 융통 가능한 재산을 소유한 일부 자산가의 ‘전유물’ 같다. 하지만 신탁의 정확한 정의와 구성 방법, 목적을 이해하면 그간의 오해와 억측이 사라질 것으로 보인다.

자산가는 물론 일반 대중, 나아가 저소득층에게도 ‘미래 먹거리’가 되어 줄 신탁의 제대로 된 이해를 돕고자 지난번 신탁시장에 대한 분석과 전망, 제도 개선이 필요한 지점 진단을 진단했다. 이번에는 실제 다양한 사례를 통해 신탁업이 일상생활에 어떻게 접목될 수 있는지 살펴보겠다.

2010년 금융권 최초로 ‘리빙트러스트’를 런칭한 뒤 ‘부동산 트러스트’, ‘치매안심신탁’, ‘성년후견지원신탁’ 등 다양한 생활형 신탁을 선보이고 있는 배정식 KEB하나은행 리빙스트러스트센터장이 그간 현장에서 겪은 일화들을 소개한다. <편집자주>

 

 

(조세금융신문=진민경 기자) 한국사회는 산업화 시대를 거치면서 부동산을 통해 많은 부를 축적했다. 전국 단위의 개발 프로젝트는 임야, 전답, 나대지 등 종류를 가리지 않고 대부분의 부동산 가격을 오르게 했다.

 

KB금융연구소의 ‘2018년 보고서’에 따르면 금융자산 10억원 이상을 보유한 한국인의 자산 중 부동산 비중이 53.3%, 금융자산 비중이 42.3%였다. 100억원 이상 자산가들의 부동산 비중은 75%를 넘어섰다.

 

그렇다면 부동산 자산 비중이 이토록 높은건 자산가들에게만 국한된 일일까.

 

결론부터 말하면 그렇지 않다. 2018년 통계청이 전 국민을 대상으로 실시한 ‘가계금융복지조사 보고서’에 의하면 가구당 총자산에서 부동산이 차지하는 비중은 74.4%였다.

 

상황이 이렇다 보니 부동산을 보유하고 있는 이들은 부동산을 어떻게 효율적으로 관리해야 할지, 부동산을 유동자산으로 전환해 노후자금을 확보해 놓는 게 좋을지 등에 대한 고민이 깊다.

 

배정식 KEB하나은행 리빙스트러스트센터장은 “부동산을 어떻게 효율적으로 관리할지, 노후를 위해 어떻게 활용할지, 상속단계에서 무엇을 해야 할지 깊이 생각해야 할 시대가 오고 있다”며 ‘신탁’을 부동산 자산을 관리하는 효과적인 수단으로 제시했다.

 

◇ 왜 부동산 관리 신탁이어야 하는가

 

사실 과거에는 ‘부동산’이라는 개념이 큰 의미가 없었다. 시간이 지나면 저절로 가치가 상승하는 것이 일반적이었기 때문이다.

 

하지만 이제 부동산의 가치평가 기준이 달라졌다. 정상적인 범주를 벗어난 가치 상승은 기대할 수 없게 됐다. 그런 만큼 고정자산인 부동산에서 얼마만큼의 현금흐름이 원활하게 발생하는지가 부동산의 가치를 평가하는 기준이 된다.

 

부동산 가치를 높이려면 제대로 된 관리가 필요하다. 좋은 가격에 부동산을 매각하고 효율적인 관리로 현금흐름을 창출하며 다음 세대로 안전하게 승계하는 이 모든 요구 사항을 수렴해 이행해주는 역할을 하는 것이 바로 부동산 관리 신탁이다. 최근 들어 이에 대한 수요가 느는 추세다.

 

◇ 누가 부동산 관리 신탁을 선택해야 하나

 

배 센터장에 따르면 부동산 관리 신탁을 선택하는 부류는 크게 세 가지 정도로 정리할 수 있다.

 

먼저 해외 거주자이면서 국내 부동산을 관리하고 싶은 경우다.

 

해외 거주자들에게 신탁을 통한 부동산 관리는 매우 유용한 자산 관리 방법이 된다.

 

실제 하나은행 리빙스트러스트 센터 고객이던 A씨의 경우 몇 년 전부터 해외 거주 기간이 길어졌다. 자신이 신축한 건물 관리를 가까운 친척에게 맡겼으나, 건물 하자 등 임차인들의 요구에 신속하게 대응하지 못하다 보니 공실률이 60%에 육박했다.

 

해외에서 전화로 임차인들의 요구를 해결해야 하는 상황에 놓인 A씨는 결국 트러스트센터를 통해 부동산관리 신탁 계약을 체결했다.

 

부동산 등기가 은행 소유로 바뀌면서, 수탁자인 은행이 대외적인 소유권자로서 건물 임차관리, 시설점검, 수입과 비용의 관리 등을 도맡았고 6개월 만에 공실률이 5% 수준으로 낮아졌다.

 

부동산에 대한 전문지식이나 노하우를 갖고 있지 않던 B씨 역시 부동산 관리 신탁 도움을 받은 예 중 하나다. 직업이 의사인 B씨는 진료 중 건물 보수 전화를 받아야 하는 상황에 부닥치자 부동산 관리 신탁을 통해 전반적인 관리를 위임하는 방식으로 문제를 해결했다.

 

상속으로 한 부동산의 공동 소유주가 된 C씨의 경우도 부동산 관리 신탁의 도움을 받았다. C씨는 친오빠와 함께 부친으로부터 부동산을 공동으로 상속받았다.

 

두 사람 모두 해외에 거주하고 있다 보니 임차계약 등 행정업무를 원활하게 진행하기 어려웠고, 부동산 관리 신탁을 통해 어려움을 해결했다.

 

임대료 수납 및 경비 정산 후 각자에게 입금되도록 했고 향후 부동산 매각 시점에서도 시장의 적정가격 평가, 적합한 매수 희망자 찾기 등 부분에서 신탁의 도움을 받기로 계약한 상태다.

 

◇ 부동산 관리 신탁으로 무얼 할 수 있나

 

부동산 관리 신탁은 크게 다섯 가지 역할을 수행한다고 볼 수 있다.

 

먼저 부동산 관리 신탁은 임차관리를 지원한다. 수탁자인 금융기관이 기존 임차인들과의 행정적, 물리적 접촉을 진행한다. 적정 임대료 산정을 위한 시장 조사, 임차 재계약 등의 행정업무를 은행이 도맡는 것이다. 업무의 공신력을 확보할 수 있고 임차인과의 관계에서도 객관적인 업무처리를 기대할 수 있다.

 

시설관리와 자금관리도 지원한다. 자산관리업체가 시설관리업체들과의 협업을 통해 건물 가치를 유지할 수 있도록 하고, 임차인은 임대료를 신탁에 입금하고 신탁에서 월 단위 지급 내역을 처리해 자금관리 고민을 덜어준다.

 

또한 법률 및 세무 처리와 월별 관리보고서를 지원한다. 제휴 기관들과 협의를 거쳐 법적, 세무적 조력을 진행하고 부동산 관리의 전반적인 현황을 정리해 고객에게 제공한다.

 

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